相続した空き家の取得費がわからない場合の税金計算

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した空き家の取得費がわからない場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で税金を計算できます。ただし、実際の取得費より低くなりやすく、譲渡所得が大きく計算されて税負担が増えがちです。税負担を抑えるには、購入時の売買契約書や領収書など、実際の取得費がわかる資料を探すことが第一。通帳の記録や購入時の住宅ローン書類なども手がかりになります。取得費が不明でも、空き家の3,000万円特別控除が使えれば税負担を抑えられます。計算は複雑なので、税理士や相続に強い不動産会社に相談しましょう。

相続した古い空き家では、いくらで買ったかわからないことがよくあります。取得費が不明な場合の税金計算を整理しておきましょう。

この記事では、相続した空き家の取得費がわからない場合の税金計算を、概算取得費・資料の探し方・特例を中心に、一覧表とともに解説します。

取得費と税金の全体像

状況	取得費の扱い	税負担
実際の取得費がわかる	実額を使える	抑えられる
取得費が不明	概算取得費（売却価格の5%）	増えやすい
特例が使える	3,000万円控除など	大きく軽減

取得費とは何か

取得費とは、その不動産を手に入れたときにかかった費用のことです。具体的には、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税などが含まれます。建物については、時間の経過による価値の減少（減価償却）分を差し引いて計算します。譲渡所得は「譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で求めるため、取得費が大きいほど譲渡所得は小さくなり、税金も安くなります。つまり、取得費を正しく把握することは、税負担を抑えるうえでとても重要なのです。

相続では取得費を引き継ぐ

相続した不動産の取得費は、相続したときの価値ではなく、亡くなった方（被相続人）がその不動産を買ったときの取得費を引き継ぎます。つまり、何十年も前に被相続人が購入した金額が、取得費の基準になります。ところが、古い相続物件では、購入時の契約書や領収書が残っておらず、いくらで買ったのかわからないことが少なくありません。取得費がわからないと、本来より高い税金がかかる恐れがあります。だからこそ、取得費の資料を探すことが、相続空き家の売却では大切になります。

不明だと税負担が増える理由

👉 計算例：取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使います。たとえば3,000万円で売れた空き家なら、取得費はわずか150万円とみなされます。実際の購入価格がもっと高かったとしても、証明できなければ150万円で計算されるため、譲渡所得が大きくなり、税負担が増えてしまいます。逆に、実際の取得費を証明できれば、その分だけ譲渡所得が小さくなり、税金を抑えられます。だから、取得費がわかる資料を探すことが、節税の第一歩になるのです。

取得費がわかる資料を探す

売買契約書・領収書

取得費を証明する最も確実な資料は、購入時の売買契約書です。契約書に記載された購入金額が、取得費の基本になります。あわせて、購入代金の領収書、仲介手数料の領収書、登記費用の記録などがあれば、取得費に加算できます。これらは、被相続人の自宅の書類や、権利証（登記識別情報）と一緒に保管されていることが多いものです。まずは、こうした書類が残っていないか、被相続人の遺品や保管場所を丁寧に探しましょう。1枚の契約書が見つかるだけで、税額が大きく変わることがあります。

通帳・ローンの記録

売買契約書が見つからなくても、ほかの記録が手がかりになることがあります。たとえば、購入時に代金を支払った通帳の出金記録、住宅ローンを組んだ際の金銭消費貸借契約書や返済の記録、購入当時のパンフレットや分譲時の価格表などです。これらから購入金額を合理的に推測できる場合、実際の取得費として認められる可能性があります。どこまでの資料が取得費の証明として使えるかは、税務上の判断が必要です。手がかりになりそうな資料を集めて、税理士に相談してみましょう。

概算取得費との比較

資料が見つかった場合は、実際の取得費と、概算取得費（売却価格の5%）を比べて、有利なほうを選べます。実際の取得費が売却価格の5%より大きければ実額を、5%を下回るようなら概算取得費を使う、という考え方です。古い物件でも、土地は値下がりしにくいため、実際の取得費のほうが高いことが多くあります。一方、極端に値上がりした土地などでは、概算のほうが有利なケースもあります。どちらが有利かは計算してみないとわからないため、両方で試算して判断することが大切です。

取得費が不明でも使える特例

空き家の3,000万円特別控除

取得費がわからず、概算取得費で譲渡所得が大きくなりそうな場合でも、空き家の3,000万円特別控除が使えれば、税負担を大きく抑えられます。これは、相続した空き家を一定の要件のもとで売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。1981年5月31日以前の建築、被相続人が一人で居住していた、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売る、などの要件があります。取得費が低くても、譲渡所得が3,000万円以内に収まれば、控除で税金がゼロになることもあります。取得費の問題と特例の活用は、セットで考えましょう。

取得費加算の特例

相続税を納めた人であれば、「取得費加算の特例」も検討できます。これは、支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する分を取得費に加算できる制度です。取得費が増えれば、その分、譲渡所得が小さくなり、税負担を抑えられます。適用には、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することが必要です。取得費が不明で概算取得費しか使えない場合でも、この特例を併せて使える可能性があります。ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利かを比べる必要があります。

税理士に試算してもらう

取得費が不明な場合の税金計算は、概算取得費を使うか、資料から実額を主張するか、どの特例を適用するかなど、判断が複雑に絡みます。選択を誤ると、本来より多く税金を払ってしまうこともあります。こうした計算と判断は、税理士の専門領域です。手元にある資料を持って税理士に相談すれば、実額と概算のどちらが有利か、どの特例を使うべきかを試算してもらえます。相続に強い不動産会社なら、売却の進め方とあわせて、税理士と連携して最適な方法を整理できます。一人で抱え込まず、専門家に相談しましょう。

取得費を証明できないときの進め方

関係先に資料がないか確認する

取得費の資料が手元になくても、購入時に関わった先に記録が残っていることがあります。たとえば、購入を仲介した不動産会社、住宅ローンを組んだ金融機関、登記をした司法書士などです。当時の担当先に問い合わせれば、契約金額のわかる資料が見つかることもあります。被相続人の親族や、当時の事情を知る人に確認するのも有効です。あらゆる手がかりを当たってみましょう。

取得時期から相場を調べる

購入金額そのものがわからなくても、取得した時期と場所がわかれば、当時の地価の資料から、おおよその金額を推定できる場合があります。公示地価や過去の取引事例などが手がかりになります。ただし、こうした推定が取得費として認められるかは、税務上の判断が必要です。自己判断で進めず、推定の根拠となる資料を集めたうえで、税理士に相談して、使えるかどうかを確認しましょう。

税務署・税理士に相談する

取得費が不明な場合の扱いは、概算取得費を使うか、資料から実額を主張するか、判断が難しいところです。誤ると税負担が大きく変わるため、税務署の相談窓口や、税理士に相談するのが確実です。とくに税理士なら、手元の資料をもとに、概算と実額のどちらが有利か、特例と組み合わせてどう計算するのが最適かを試算してくれます。一人で抱えず、専門家の力を借りましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した実家を売りたいけれど、親がいくらで買ったのか、まったくわからない」——これは、相続不動産の売却で本当によくあるお悩みです。なぜ取得費が問題になるかというと、不動産売却の税金（譲渡所得税）は「譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算するため、取得費が大きいほど利益（譲渡所得）が小さくなり、税金が安くなるからです。相続の場合、取得費は相続時の価値ではなく、亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。ところが、その金額を証明する売買契約書や領収書が見つからないと、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことになります。たとえば3,000万円で売れた空き家なら、取得費はわずか150万円とみなされ、譲渡所得が大きく計算されて税負担が増えてしまうのです。ですから、まずやっていただきたいのは、取得費がわかる資料を探すことです。購入時の売買契約書が最も確実ですが、見つからなくても、代金を支払った通帳の記録、住宅ローンの契約書、購入当時のパンフレットや価格表なども手がかりになります。1枚の契約書が見つかるだけで、税額が数十万円から数百万円変わることもあるのです。

とはいえ、どうしても資料が見つからないこともあります。その場合でも、悲観する必要はありません。まず、相続した空き家であれば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」が使える可能性があります。1981年5月31日以前の建築で、被相続人が一人で居住していたなど、要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。取得費が低く見積もられても、譲渡所得が3,000万円以内に収まれば、控除で税金がゼロになることもあるのです。また、相続税を納めた方なら、申告期限の翌日から3年以内の売却で「取得費加算の特例」も使え、取得費を増やして税負担を抑えられます。ただし、この2つの特例は併用できないため、どちらが有利かを比べる必要があります。資料が見つかった場合も、実際の取得費と概算取得費（5%）を比べて、有利なほうを選べます。土地は値下がりしにくいので、実額のほうが有利なことが多いですが、ケースによります。このように、取得費が不明な場合の税金計算は、概算を使うか、資料から実額を主張するか、どの特例を適用するか、と判断が複雑に絡みます。選択を誤ると損をしますので、手元の資料を持って、ぜひ税理士にご相談ください。私たちは、売却の窓口として、提携税理士と連携し、取得費の整理から特例の適用判断まで、有利な進め方をご提案します。「資料がないから」と諦める前に、まずはお声がけください。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

取得費がわからないと？

売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を使います。

なぜ税負担が増える？

取得費が低く計算され譲渡所得が大きくなるためです。

取得費は誰のもの？

相続では亡くなった方の購入時の取得費を引き継ぎます。

何を探せばいい？

売買契約書・領収書・通帳・ローン書類などです。

契約書がなくても大丈夫？

通帳やパンフレット等で推測できる場合があります。

概算と実額どちらを使う？

有利なほうを選べ、土地は実額が有利なことが多いです。

不明でも特例は使える？

空き家3,000万円控除などが使えれば軽減できます。

取得費加算とは？

相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

特例は併用できる？

3,000万円控除と取得費加算は併用できません。

誰に相談する？

計算と特例判断は税理士、売却は不動産会社です。

まとめ

相続した空き家の取得費がわからない場合、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費で税金を計算できます。ただし、実際の取得費より低くなりやすく、譲渡所得が大きく計算されて税負担が増えがちです。相続では取得費を亡くなった方の購入時から引き継ぐため、まずは購入時の売買契約書や領収書を探すことが第一歩。見つからなくても、通帳の記録や住宅ローン書類、購入時のパンフレットなどが手がかりになることがあります。資料があれば、実額と概算を比べて有利なほうを選べます。

取得費が不明でも、相続した空き家の3,000万円特別控除が使えれば、譲渡所得が3,000万円以内に収まることで税金がゼロになることもあります。相続税を納めた人なら、申告期限の翌日から3年以内の売却で取得費加算の特例も使えますが、3,000万円控除とは併用できないため、どちらが有利かの判断が必要です。こうした計算と特例の選択は複雑で、誤ると損をします。本記事の一覧表を参考に、手元の資料を持って税理士に試算を依頼し、相続に強い不動産会社と連携して、税負担を抑える方法を確認してください。