相続した土地を買取で売却する流れ｜空き家付き土地の注意点

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した土地を買取で売却する流れは、①相続登記で名義変更→②査定依頼→③条件交渉・契約→④引き渡し・代金受領、が基本です。買取なら、現状のまま、早く確実に手放せます。空き家付きの土地は、建物の解体費や、契約不適合責任、特定空家のリスクなど、土地だけの場合と違う注意点があります。建物を残したまま買取してもらえるかが、ポイントです。まずは相続登記の状況を確認し、土地（と建物）の査定を受けましょう。空き家付き土地に強い、相続に詳しい買取業者に相談するのが、スムーズな売却の近道です。

相続した土地、とくに空き家付きの土地は、売り方に迷いがちです。買取で売却する流れと、空き家付きならではの注意点を整理しておきましょう。

この記事では、相続した土地を買取で売却する流れを、空き家付き土地の注意点を中心に、一覧表とともに解説します。

相続した土地の買取の全体像

ステップ	内容
①名義変更	相続登記で土地を相続人名義に
②査定	土地（建物）の買取価格を確認
③契約	条件を交渉し売買契約
④引き渡し	代金受領・所有権移転

買取と仲介の違い

相続した土地の売り方には、「買取」と「仲介」の2つがあります。買取は、不動産会社が直接土地を買い取る方法で、買主を探す必要がなく、早く確実に売れます。一方の仲介は、不動産会社が買主を探す方法で、時間はかかるものの、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。相続した土地に空き家が建っていたり、立地や形状に難があったりして、なかなか売れにくい場合は、買取のほうが手間なく確実に手放せます。まずは、それぞれの違いを理解し、自分の土地に合った方法を選びましょう。

買取が向くケース

相続した土地で買取が向くのは、早く確実に手放したい場合や、土地が売れにくい条件を抱えている場合です。たとえば、空き家が建っていて解体費がかかる、再建築不可、形が悪い、接道が狭い、市街化調整区域にある、といった土地は、一般の買主が見つかりにくく、仲介では長期間売れ残ることがあります。買取なら、こうした土地でも、不動産会社がそのまま買い取るため、確実に現金化できます。相続税の納税期限が迫っている、相続人で早く分けたい、遠方で管理できない、といった事情があるときも、買取が適しています。

まず相続登記を確認

👉 ポイント：相続した土地を売るには、まず相続登記で、土地の名義を亡くなった方から相続人へ変更する必要があります。亡くなった方の名義のままでは、売却できないためです。相続登記は2024年4月から義務化されており、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割協議書を作成して登記します。被相続人の連続した戸籍の収集には時間がかかるため、早めの着手が大切です。手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼すれば任せられます。相続に強い不動産会社なら、司法書士の紹介・連携も受けられるので、まとめて相談できます。

買取で売却する流れ

①相続登記で名義変更

最初のステップは、相続登記による名義変更です。前述のとおり、亡くなった方の名義のままでは土地を売れないため、相続人の名義に変更します。遺言があればそれに従い、なければ相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその土地を相続するかを決めます。協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、戸籍などの必要書類とともに法務局へ登記を申請します。相続人が複数いる場合や、戸籍が複雑な場合は、手間も時間もかかります。司法書士に依頼すれば、戸籍収集から登記まで任せられ、スムーズに進められます。

②査定を依頼する

名義変更の見通しが立ったら、買取業者に査定を依頼します。土地の場合、立地、面積、形状、接道状況、用途地域、再建築の可否などから、買取価格が算定されます。空き家が建っている場合は、建物の状態や解体費の見込みも、価格に影響します。査定は複数の業者に依頼し、価格や対応を比べるのがおすすめです。査定額だけでなく、空き家付き土地の扱いに慣れているか、相続案件の実績があるか、といった点も確認しましょう。査定を通じて、その土地が今いくらで売れるかを把握することが、判断の出発点になります。

③契約・引き渡し

査定額や条件に納得できたら、売買契約を結びます。契約では、価格、引き渡し時期、建物の解体の有無、契約不適合責任の範囲などを確認します。買取は買主が不動産会社なので、条件交渉や手続きがスムーズに進みやすいのが特徴です。契約後は、代金の決済と所有権移転（引き渡し）を行い、売却が完了します。相続登記が済んでいれば、契約から引き渡しまで、数日〜数週間で完了することも多くあります。仲介のように買主を待つ必要がないため、早く確実に現金を手にできるのが、買取の大きな利点です。

空き家付き土地の注意点

解体するか現状で売るか

空き家付き土地で最初に迷うのが、建物を解体してから売るか、建物を残したまま売るか、です。解体すれば更地になり、買主が見つかりやすくなりますが、解体費（木造で100〜200万円程度が目安）が自己負担になります。一方、解体せずに現状のまま買取してもらえれば、解体費をかけずに手放せます。買取業者の中には、空き家付きのまま買い取り、自社で解体や活用を行うところがあります。解体費をかけたくない、手間を省きたいなら、現状買取に対応する業者を選ぶのが有利です。どちらが得かは、査定で比べて判断しましょう。

放置による特定空家リスク

空き家を放置すると、特定空家に指定されるリスクがあります。倒壊の恐れがある、衛生上有害、景観を損なうなどと判断され、行政から勧告を受けると、土地にかかる固定資産税の住宅用地特例（最大1/6に軽減）が外れ、固定資産税が最大で約6倍に増えてしまいます。さらに、放置した建物が倒壊して他人に被害を与えれば、賠償責任を問われることもあります。相続した空き家付き土地を「とりあえずそのまま」にしておくと、こうした負担やリスクが積み重なります。早めに売却して手放すことが、リスク回避につながります。

契約不適合責任への備え

空き家付き土地を個人の買主に売る場合、引き渡し後に土地の地中埋設物や、建物の雨漏り・シロアリなどの欠陥が見つかると、売主が契約不適合責任を問われ、補修費や損害賠償を求められることがあります。古い空き家ほど、こうしたリスクは高くなります。その点、買取業者への売却なら、契約不適合責任を免除する条件で取引できることが多く、引き渡し後のトラブルを避けられます。相続した古い空き家付き土地で、後から責任を問われる不安を抱えたくないなら、買取は安心な選択肢です。契約時に責任の範囲を必ず確認しましょう。

スムーズに売却を進めるには

相続人で方針を合わせる

相続した土地を売却するには、相続人全員の合意が欠かせません。とくに、複数の相続人で共有している場合、売却には全員の同意が必要で、一人でも反対すれば手続きは進みません。「売るか残すか」「売却の方針」「代金の分け方」を、早めに話し合い、合意しておきましょう。土地は分けにくい資産なので、売却して現金に変え、相続人で公平に分けるほうが、トラブルを防げることも多くあります。後から「聞いていない」とならないよう、丁寧に進めることが、家族の関係を保ちながら売却を完了させるコツです。

税金と特例を確認する

相続した土地を売却すると、譲渡所得（売却益）に対して税金がかかる場合があります。一方で、一定の要件を満たせば、税負担を軽くする特例が使えることもあります。たとえば、相続した空き家を売る場合の「空き家の3,000万円特別控除」は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ただし、売却期限や建物の状態などの条件があり、適用できるかは個別の判断が必要です。税金や特例は税理士の専門分野なので、相続に強い不動産会社を窓口に、税理士と連携して確認するのが確実です。事前に把握しておきましょう。

専門家に相談する

相続した土地、とくに空き家付き土地の売却は、相続登記、解体、税金、契約不適合責任など、複数の専門知識が絡みます。これらを一人で対応するのは大変です。相続に強い不動産会社に相談すれば、買取価格の査定はもちろん、相続登記のための司法書士の紹介、税金についての税理士との連携、空き家の現状買取まで、まとめて相談できます。窓口が一本化されれば、何から手をつければいいか分からない状態でも、全体の段取りを整理してもらえます。相続した土地を手間なく確実に売却するために、まずは専門家に相談することをおすすめします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した土地を売却するご相談は、私たちのもとに数多く寄せられます。とくに多いのが、空き家が建ったままの土地をどうすればいいか、というお悩みです。まず流れを整理すると、相続した土地を買取で売却する基本ステップは4つです。①相続登記で土地の名義を亡くなった方から相続人へ変更する、②買取業者に査定を依頼して価格を把握する、③条件を交渉して売買契約を結ぶ、④代金を受け取って引き渡す。買取は、不動産会社が直接買い取るため、買主を探す必要がなく、相続登記さえ済んでいれば、契約から引き渡しまで数日〜数週間で完了することも多く、早く確実に現金化できます。空き家が建っていて解体費がかかる、再建築不可、形が悪い、接道が狭い、市街化調整区域にある、といった売れにくい土地でも、買取なら現状のまま手放せます。相続税の納税期限が迫っている、相続人で早く分けたい、遠方で管理できない、というご事情がある方にも適しています。最初のステップである相続登記は、2024年4月から義務化されており、戸籍収集に時間がかかるため、早めの着手が肝心です。

空き家付き土地ならではの注意点も、ぜひ知っておいてください。一つ目は、建物を解体してから売るか、残したまま売るか、という選択です。解体すれば更地になって買主は見つかりやすくなりますが、木造でも100〜200万円程度の解体費がご自身の負担になります。私たちのような買取業者の中には、空き家付きのまま買い取り、自社で解体や活用を行うところがありますので、解体費をかけずに手放したい方には、現状買取が有利です。二つ目は、放置のリスクです。空き家を放置して特定空家に指定され勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大で約6倍に増えてしまいます。倒壊して他人に被害を与えれば、賠償責任の問題も生じます。「とりあえずそのまま」が、負担とリスクを膨らませるのです。三つ目は、契約不適合責任です。古い空き家付き土地を個人の買主に売ると、後から地中埋設物や建物の欠陥が見つかり、補修費や賠償を求められることがあります。買取なら、この責任を免除する条件で取引できることが多く、引き渡し後のトラブルを避けられます。相続した土地の売却は、登記・解体・税金・契約と幅広い知識が必要です。私たちは、査定はもちろん、司法書士や税理士との連携まで含めて、ご家族にとって最善の形を一緒に考えます。空き家付きの土地でお困りなら、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

相続した土地はすぐ売れる？

相続登記で名義変更してから売却できます。

買取の流れは？

名義変更→査定→契約→引き渡しの順です。

空き家が建ったままでも売れる？

現状のまま買取できる業者なら可能です。

解体は必要？

現状買取なら解体費をかけず手放せます。

空き家を放置するとどうなる？

特定空家指定で固定資産税が最大約6倍になります。

買取と仲介どちらがいい？

売れにくい土地や急ぐ場合は買取が有利です。

契約不適合責任が心配

買取は責任免除で取引でき安心です。

税金や特例は？

空き家の3,000万円特別控除等を税理士と確認します。

共有の土地でも売れる？

相続人全員の合意があれば売却できます。

まず何をする？

相続登記の確認と査定依頼から始めます。

まとめ

相続した土地を買取で売却する流れは、①相続登記で名義変更→②査定依頼→③条件交渉・契約→④引き渡し・代金受領、が基本です。買取は、不動産会社が直接買い取るため買主を探す必要がなく、相続登記さえ済んでいれば、早く確実に現金化できます。空き家が建っていて解体費がかかる、再建築不可、形が悪いなど、売れにくい土地でも現状のまま手放せるのが強みです。最初の相続登記は2024年4月から義務化されており、戸籍収集に時間がかかるため、早めの着手が肝心です。

空き家付き土地には、土地だけの場合と違う注意点があります。建物を解体してから売るか現状で売るか（現状買取なら解体費が不要）、放置による特定空家リスク（固定資産税が最大約6倍）、引き渡し後の契約不適合責任（買取なら免除で取引可）の3点を押さえましょう。スムーズに進めるには、相続人で売却方針を合わせ、税金や特例を税理士と確認し、登記・解体・税金・契約をまとめて相談できる専門家を頼ることが大切です。本記事の流れの表を参考に、まずは相続登記の状況を確認し、相続に強い買取業者に査定を依頼してください。