相続した農地や山林は買取できる？売却が難しい不動産の基礎知識

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続した農地や山林は、宅地と違って売却が難しい不動産です。農地は農地法による売却制限（農業委員会の許可）があり、山林は買い手が少なく価格もつきにくい、という特有の事情があります。それでも売却の方法はあります。農地は農業従事者や農地転用での売却、山林は近隣所有者や専門業者への売却、自治体への相談などが選択肢です。状況によっては買取も可能です。まずは、その農地・山林の地目や規制、立地を確認し、農地・山林の扱いに詳しい専門家に相談しましょう。売却が難しい不動産だからこそ、専門知識のある相談先を選ぶことが大切です。

相続した農地や山林は、宅地と同じようには売れません。なぜ売却が難しいのか、どんな方法があるのかを基礎知識として整理しておきましょう。

この記事では、相続した農地や山林は買取できるかを売却が難しい不動産の基礎知識を中心に一覧表とともに解説します。

農地・山林の売却の全体像

種類	売却の難しさ・特徴
農地	農地法の許可が必要・売却先が限られる
山林	買い手が少なく価格がつきにくい
宅地	比較的売りやすい（参考）

なぜ売却が難しいのか

農地や山林の売却が難しいのには、理由があります。農地は、食料生産を守るための「農地法」によって、誰にでも自由に売れるわけではなく、原則として農業を行う人にしか売れず、売買には農業委員会の許可が必要です。山林は、一般の住宅地としての需要がほとんどなく、買い手が限られるうえ、面積が広くても価格が低く、境界が不明確なことも多いという事情があります。どちらも宅地のように「広告を出せば買主が見つかる」とはいかないのです。まずは、なぜ難しいのかという背景を理解しておきましょう。

放置のリスク

売れにくいからといって、相続した農地や山林を放置すると、リスクが積み重なります。所有している限り、固定資産税は毎年かかります（評価額が低く少額のことも多いですが）。農地は、管理を怠ると雑草や害虫が発生し、近隣の農地に迷惑をかけることがあります。山林は、土砂崩れや倒木で他人に被害を与えれば、賠償責任を問われる可能性があります。また、相続登記をしないまま放置すると、世代を経るごとに相続人が増え、権利関係が複雑になって、ますます処分が難しくなります。売れにくいからこそ、早めに対処することが大切です。

まず地目と規制を確認

👉 ポイント：農地や山林の売却を考えるなら、まず、その土地の「地目」と「規制」を確認しましょう。登記簿上の地目が「田」「畑」なら農地法の対象で農業委員会の許可が必要です。山林（地目「山林」）でも保安林に指定されていると、伐採や開発が制限されます。また、市街化調整区域にあるか、農業振興地域に入っているかでも扱いが変わります。これらの規制によって、売れる相手や使い道が決まるため、最初の確認が重要です。役所や法務局で調べられますが、農地・山林に詳しい専門家に相談すれば、状況を整理してもらえます。

農地を売却する方法

農地のまま売る

農地を農地のまま売る場合、買い手は原則として農業を行う人（農家など）に限られ、売買には農業委員会の許可（農地法3条許可）が必要です。許可を得るには、買い手が一定の面積以上の農地を耕作することなど、いくつかの要件を満たす必要があります。買い手を自分で見つけるのは難しいため、地域の農業委員会やJA、農地中間管理機構（農地バンク）に相談すると、農地を借りたい・買いたい人とのマッチングを図ってもらえることがあります。農地のままの売却は、価格は高くないことが多いですが、規制の枠内で確実に手放す方法です。

農地転用して売る

農地を宅地などに転用してから売る方法もあります。農地転用には、農業委員会への届出（市街化区域の場合）や都道府県知事等の許可（市街化区域外の場合）が必要です。転用が認められれば、宅地として一般の買主に売れるようになり、価格も上がる可能性があります。ただし、農業振興地域の農用地区域（青地）など、転用が原則認められない農地もあります。転用できるかどうかは、立地や規制によって大きく変わるため、事前の確認が欠かせません。農地転用を伴う売却は手続きが複雑なので、農地に詳しい不動産会社や行政書士に相談しながら進めるのが安心です。

買取という選択肢

農地の扱いに慣れた不動産会社の中には、農地や転用見込みのある農地を買い取れるところがあります。買主を自分で探す必要がなく、許可・転用の手続きも含めて相談できるため、手間を大きく減らせます。とくに立地条件によっては、転用して活用できる農地もあり、そうした農地なら買取がスムーズに進むこともあります。ただし、農地法の許可が前提となるため、どんな農地でも買取できるわけではありません。まずは、その農地が買取の対象になるか、査定と合わせて確認してみましょう。売却が難しい農地でも専門業者なら手放す道が見つかることがあります。

山林を売却する方法

近隣所有者・専門業者へ

山林を売る場合、有力な相手は、隣接する山林の所有者です。自分の山とまとめて管理・活用したいというニーズがあり、境界の問題も解決しやすいためです。また、林業を営む事業者や山林の売買を専門に扱う業者も買い手の候補になります。一般の不動産市場では買い手が見つかりにくい山林もこうした相手なら需要があることがあります。山林専門の売買サイトや地域の林業組合に相談する方法もあります。まずは、その山林に関心を持ちそうな相手を見極め、専門の窓口に相談することが売却への近道です。

自治体・制度を活用する

山林の処分には、自治体や国の制度も活用できる場合があります。自治体によっては、山林の寄付を受け付けていることがありますが、条件は厳しく、受け付けないことも多いのが実情です。また、2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」を使えば、一定の要件を満たす土地（山林を含む）を負担金を納めて国に引き取ってもらえる可能性があります。ただし、境界が明確であることなどの要件があり、すべての山林が対象になるわけではありません。これらの制度は、売却が難しい山林を手放す最後の手段として、検討する価値があります。要件は専門家に確認しましょう。

境界・現況を把握する

山林を売る・手放すには、その山林の境界や現況を把握しておくことが重要です。山林は、登記簿上の面積と実際の面積が違ったり、境界が不明確だったりすることが多く、これが売却やトラブルの障害になります。境界が分からないと、買い手も国庫帰属制度も引き受けに慎重になります。先祖代々の山林で自分でも場所や範囲がよく分からない、というケースも少なくありません。まずは、登記情報や地図を確認し、できる範囲で現況を整理しましょう。境界の確定には測量が必要なこともあるため、専門家に相談しながら進めるのが現実的です。

売却が難しい不動産の進め方

早めに着手する

売却が難しい農地や山林ほど、早めの着手が大切です。売れにくいからと放置すれば、相続登記をしないまま相続が重なり、相続人が増えて権利関係が複雑になり、ますます処分が難しくなります。境界の手がかりを知る人がいなくなれば、現況の把握も困難になります。固定資産税は少額でも毎年かかり続け、管理を怠れば近隣への迷惑や災害時の賠償リスクも生じます。「売れないから後回し」が問題を大きくするのです。手放したいと思ったら、できるだけ早く、相続登記や現況の整理から動き始めることが負担を最小限にするコツです。

専門知識のある相談先を選ぶ

農地や山林の売却は、農地法、農地転用、保安林規制、境界、国庫帰属制度など、専門的な知識が欠かせません。一般の不動産会社では、宅地の売買が中心で農地・山林の扱いに不慣れなこともあります。だからこそ、農地・山林の売却実績がある専門家を相談先に選ぶことが重要です。許可・転用の手続き、適した売却先の見極め、制度の活用まで状況に応じた道筋を示してもらえます。相続に強い不動産会社なら、農業委員会や行政書士、土地家屋調査士などとの連携も期待できます。「難しい不動産」だからこそ、頼れる専門家を見つけることが解決への第一歩です。

家族で方針を共有する

農地や山林の処分は、時間がかかることも多く、家族・相続人で方針を共有しておくことが大切です。「売れなくても手放したいのか」「多少時間をかけても活用先を探すのか」「制度を使って国に引き取ってもらうのか」など、方針によって進め方が変わります。共有で相続している場合は、全員の合意がないと売却も処分も進みません。先祖代々の山林などは、感情的に手放しにくいこともありますが、現実的な負担も踏まえて、家族で率直に話し合いましょう。方針を共有しておけば、手続きもスムーズに進み、相続人間のトラブルも防げます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した農地や山林をどうすればいいか分からない」というご相談は、年々増えています。まず知っておいていただきたいのは、農地や山林は、宅地と同じようには売れない、ということです。農地は、食料生産を守る「農地法」によって、原則として農業を行う人にしか売れず、売買には農業委員会の許可が必要です。山林は、住宅地としての需要がほとんどなく、買い手が限られ、面積が広くても価格は低く、境界が不明確なことも多い、という事情があります。だからといって放置すると、固定資産税は毎年かかり、農地は管理を怠れば近隣に迷惑をかけ、山林は土砂崩れや倒木で賠償責任を問われることもあります。相続登記をしないまま放置すれば、相続人が増えて権利関係が複雑になり、ますます処分が難しくなります。売れにくいからこそ、早めの対処が肝心なのです。最初にすべきは、その土地の「地目」と「規制」の確認です。登記簿上の地目が田・畑なら農地法の対象、山林でも保安林なら開発が制限されます。市街化調整区域や農業振興地域に入っているかでも扱いは変わります。これらが売れる相手や使い道を決めるからです。

売れにくいとはいえ、手放す方法はあります。農地は、農地のまま農業従事者に売る（農業委員会の許可が必要）、宅地などに農地転用してから売る（立地や規制により可否が分かれる）、という方法があり、JAや農地中間管理機構（農地バンク）に相談すると、買いたい人とのマッチングを図ってもらえることもあります。私たちのような農地の扱いに慣れた不動産会社なら、転用見込みのある農地を許可・転用の手続きも含めて買い取れる場合があります。山林は、隣接する山林の所有者や林業事業者、山林専門の業者が買い手の候補になります。どうしても売れない場合は、自治体への寄付の相談や2023年に始まった相続土地国庫帰属制度（要件を満たせば負担金を納めて国に引き取ってもらえる）も最後の手段として検討できます。いずれの場合も山林は境界が不明確なことが多いので、現況の把握が欠かせません。農地・山林の売却は、農地法、転用、保安林規制、境界、制度活用など、専門知識が必要な分野です。一般の不動産会社では不慣れなこともあるため、こうした不動産の扱いに実績のある相談先を選ぶことが何より大切です。私たちは、農業委員会や行政書士、土地家屋調査士との連携も含めて、難しい不動産の解決をお手伝いします。一人で抱え込まず、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

農地は自由に売れる？

原則農業従事者にのみで農業委員会の許可が必要です。

なぜ山林は売れにくい？

需要が少なく価格が低く境界も不明確なためです。

まず何を確認する？

地目と規制（保安林・調整区域等）を確認します。

農地転用すれば売れる？

立地や規制により可否が分かれます。

農地は買取できる？

転用見込みなら専門業者が買い取れる場合があります。

山林の買い手は？

近隣所有者や林業事業者・専門業者が候補です。

どうしても売れない時は？

自治体への寄付や国庫帰属制度を検討します。

放置するとどうなる？

税負担・管理責任・権利の複雑化が進みます。

境界が分からないが大丈夫？

売却の障害になるため現況把握が必要です。

どこに相談すればいい？

農地・山林に詳しい専門家に相談します。

まとめ

相続した農地や山林は、宅地と違って売却が難しい不動産です。農地は農地法により原則農業従事者にしか売れず、農業委員会の許可が必要で山林は需要が少なく価格がつきにくく、境界も不明確なことが多い、という事情があります。売れにくいからと放置すると、固定資産税や管理責任、権利関係の複雑化といった問題が積み重なります。まずは、その土地の地目と規制（保安林・市街化調整区域・農業振興地域など）を確認することが売却を考える出発点です。

それでも手放す方法はあります。農地は、農地のまま農業従事者へ売る、農地転用して宅地として売る、転用見込みなら専門業者が買い取る、といった選択肢があります。山林は、隣接所有者や林業事業者・専門業者への売却、自治体への寄付の相談、相続土地国庫帰属制度の活用などが考えられます。いずれも農地法・転用・保安林規制・境界・制度活用といった専門知識が必要なため、こうした不動産の扱いに実績のある専門家を相談先に選ぶことが大切です。本記事の比較表を参考に早めに着手し、家族で方針を共有して、農地・山林に詳しい専門家に相談してください。