相続したマンションを買取で売るには？空室・賃貸中の違い

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

相続したマンションを買取で売るには、まず相続登記で名義変更し、査定を受けて、売買契約・引き渡しへと進みます。買取なら、現状のまま、早く確実に手放せます。「空室」と「賃貸中」では、売り方が変わります。空室は内覧や引き渡しがしやすく、賃貸中はオーナーチェンジ（入居者付き）での売却となり、入居者の権利を引き継ぐ形になります。まずは、そのマンションが空室か賃貸中かを確認し、状況に応じた査定を受けましょう。賃貸中のマンションは、オーナーチェンジ買取に対応した、相続に強い業者に相談するのがスムーズです。

相続したマンションは、空室か賃貸中かで売り方が変わります。買取で売る流れと、空室・賃貸中それぞれの違いを整理しておきましょう。

この記事では、相続したマンションを買取で売るにはどうするかを空室・賃貸中の違いを中心に一覧表とともに解説します。

相続マンション買取の全体像

状態	売り方・特徴
空室	内覧・引き渡しがしやすい
賃貸中	オーナーチェンジ（入居者付き）で売却
共通	相続登記→査定→契約→引き渡し

買取と仲介の違い

相続したマンションの売り方には、「買取」と「仲介」があります。買取は、不動産会社が直接マンションを買い取る方法で買主を探す必要がなく、早く確実に売れます。仲介は、不動産会社が買主を探す方法で時間はかかりますが、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。相続したマンションを早く現金化したい、相続人で分けたい、管理の手間を省きたい、という場合は、買取が向いています。とくに賃貸中のマンションは、入居者がいる状態で売るため、買取（オーナーチェンジ買取）のほうがスムーズに進むことも多くあります。まずは違いを理解しておきましょう。

買取の基本の流れ

マンションを買取で売る流れは、空室・賃貸中に共通して、①相続登記で名義変更→②査定依頼→③条件交渉・売買契約→④引き渡し・代金受領、が基本です。亡くなった方の名義のままでは売れないため、まず相続登記で相続人の名義に変更します。次に買取業者に査定を依頼し、価格を把握します。条件に納得できたら売買契約を結び、代金の決済と所有権移転（引き渡し）で売却が完了します。買取は買主が不動産会社なので、相続登記さえ済んでいれば、契約から引き渡しまで数日〜数週間で完了することも多く、早く確実に現金化できます。

まず空室か賃貸中か確認

👉 ポイント：相続したマンションを売る前にまず「空室か、賃貸中か」を確認しましょう。これによって、売り方も査定の考え方も変わるからです。空室なら、買主が自分で住むことも貸すこともでき、内覧や引き渡しもしやすいため、選択肢が広がります。賃貸中なら、入居者がいる状態のまま「オーナーチェンジ」で売ることになり、買主は家賃収入を引き継ぐ投資家などが中心になります。被相続人がそのマンションを自宅にしていたのか、人に貸していたのかによって状況が異なるので、まずは現状を正確に把握することが売却の出発点です。

空室のマンションを売る

買主の選択肢が広い

空室のマンションは、買主の選択肢が広いのが特徴です。自分で住みたい人（実需）にも貸して運用したい投資家にも売れるため、需要の幅が広がります。被相続人が住んでいた自宅マンションが空室になったケースなどがこれにあたります。空室なら、室内を自由に確認・内覧でき、引き渡しもスムーズです。買取の場合も不動産会社が現状のまま買い取り、リフォームして再販したり、活用したりするため、室内の状態が悪くても手放せます。空室マンションは、比較的売りやすく、価格もつきやすいので、買取・仲介のどちらでも進めやすいといえます。

残置物・リフォーム

相続した空室マンションには、被相続人の家財（残置物）が残っていることがよくあります。自分で処分すると、費用も手間もかかります。ここで知っておきたいのが買取なら、残置物が残ったままでも引き取ってもらえる場合があることです。また、室内が古くても買取業者が現状のまま買い取り、自社でリフォームするため、売主がリフォームする必要はありません。仲介で個人に売る場合は、室内をきれいにしたほうが売れやすくなりますが、その費用は自己負担です。残置物の処分やリフォームの手間・費用を省きたいなら、現状買取が有利です。

管理費・修繕積立金

マンションは、空室でも管理費と修繕積立金が毎月かかります。両方を合わせると、月1〜3万円程度（年間で十数万〜数十万円）になることが多く、相続して保有している間は、これらを払い続けることになります。空室のまま放置すると、固定資産税と合わせて負担が積み重なります。また、滞納があると、その分が売却時に精算対象となります。相続したマンションを使う予定がないなら、管理費・修繕積立金の負担を抱え続けるより、早めに売却して手放すほうが経済的です。買取なら早く現金化できるため、こうした維持費の負担を最小限に抑えられます。保有コストの観点からも空室マンションは早めの売却を検討する価値があります。

賃貸中のマンションを売る

オーナーチェンジとは

賃貸中のマンションを売る場合は、「オーナーチェンジ」という形になります。これは、入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと、所有者（オーナー）だけが代わる売却方法です。買主は、そのマンションを引き継いで、入居者から家賃を受け取る立場になります。入居者には退去してもらう必要がなく、賃貸借契約の内容（家賃・敷金・契約期間など）は、そのまま新オーナーに引き継がれます。相続したマンションに入居者がいる場合、入居者に出て行ってもらうのは簡単ではないため、このオーナーチェンジでの売却が現実的な選択肢になります。買取なら、この形での売却もスムーズに進められます。

買主は投資家中心

賃貸中（オーナーチェンジ）のマンションの買主は、家賃収入を目的とする投資家が中心になります。自分で住みたい人は、入居者がいるため、すぐには住めず、買主の対象から外れるからです。投資家は、家賃収入と価格のバランス（利回り）を見て購入を判断するため、家賃が安定しているマンションほど、売りやすくなります。一般の実需向けより買主が限られるため、仲介では時間がかかることもあります。その点、オーナーチェンジ買取に対応した不動産会社なら、入居者がいる状態のまま直接買い取れるため、確実に手放せます。賃貸中のマンションは、こうした買取が向いています。

賃貸借契約・敷金の引き継ぎ

オーナーチェンジで売る際は、賃貸借契約の内容を正確に把握しておくことが大切です。家賃、契約期間、更新の条件、敷金の額などは、そのまま新オーナーに引き継がれます。とくに敷金は、入居者が退去する際に返還する義務があるため、売却時に新オーナーへ引き継ぐ（精算する）必要があります。相続したマンションの場合、被相続人が結んだ賃貸借契約の書類が見つからない、内容がよく分からない、というケースもあります。その場合は、管理会社や契約書を確認し、整理しておきましょう。契約関係が整理されていると、査定も売却もスムーズに進み、買主にも安心感を与えられます。

スムーズに売却するために

相続人で方針を合わせる

相続したマンションを売却するには、相続人全員の合意が必要です。とくに複数の相続人で共有している場合、売却には全員の同意が要り、一人でも反対すれば進みません。「売るか、貸し続けるか」「売却の方針」「代金の分け方」を早めに話し合っておきましょう。マンションも分けにくい資産なので、売却して現金に変え、相続人で公平に分けるほうがトラブルを防げることが多くあります。賃貸中のマンションの場合は、家賃収入を引き継ぐか売却するかという論点も加わります。後から揉めないよう、相続人で丁寧に方針を合わせることが円滑な売却につながります。

税金と特例を確認する

相続したマンションを売却すると、譲渡所得（売却益）に対して税金がかかる場合があります。一方で要件を満たせば、税負担を軽くする特例が使えることもあります。たとえば、相続税を納めた場合の「取得費加算の特例」（相続税の一部を取得費に加算できる）は、相続から一定期間内の売却で使える可能性があります。賃貸中のマンションかどうかや保有期間によっても税額や使える特例が変わります。税金や特例は税理士の専門分野なので、相続に強い不動産会社を窓口に税理士と連携して確認するのが確実です。売却前に税金の見通しを立てておきましょう。

専門家に相談する

相続したマンションの売却は、相続登記、空室・賃貸中の違い、オーナーチェンジ、賃貸借契約の引き継ぎ、税金など、複数の知識が絡みます。とくに賃貸中のマンションは、入居者の権利や契約関係の整理が必要で扱いに慣れた業者でないとスムーズに進みません。相続に強く、オーナーチェンジ買取にも対応した不動産会社に相談すれば、査定はもちろん、相続登記のための司法書士の紹介、税理士との連携までまとめて相談できます。空室・賃貸中のどちらであっても状況に応じた最適な売り方を提案してもらえます。相続したマンションを確実に手放すためにまずは専門家に相談しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続したマンションの売却でまず押さえていただきたいのが「空室か、賃貸中か」によって売り方が変わる、という点です。被相続人がご自宅として住んでいたマンションが空室になったのか、人に貸していたマンションを相続したのかで進め方がまったく異なります。共通する基本の流れは、①相続登記で名義を相続人へ変更する、②買取業者に査定を依頼する、③条件を交渉して売買契約を結ぶ、④代金を受け取って引き渡す、の4ステップです。買取は不動産会社が直接買い取るため、相続登記さえ済んでいれば、数日〜数週間で現金化できることも多く、早く確実に手放せます。空室のマンションは、自分で住みたい方にも投資家にも売れるため需要が広く、比較的売りやすいのが特徴です。相続した空室には被相続人の家財（残置物）が残っていることが多いのですが、買取なら残置物が残ったままでも引き取れ、室内が古くても現状のまま買い取れるので、処分やリフォームの手間・費用を省けます。なお、マンションは空室でも管理費と修繕積立金が毎月かかり、固定資産税と合わせて保有コストが積み重なるため、使う予定がなければ早めの売却が経済的です。

一方、賃貸中のマンションは、「オーナーチェンジ」という形での売却になります。これは、入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと所有者だけが代わる方法で買主はそのマンションを引き継いで入居者から家賃を受け取ります。入居者に退去してもらう必要がないため、相続したマンションに入居者がいる場合の現実的な選択肢です。ただし、買主は家賃収入を目的とする投資家が中心となり、自分で住みたい方は対象から外れるため、一般の実需向けより買主が限られます。仲介では時間がかかることもありますが、オーナーチェンジ買取に対応した私たちのような会社なら、入居者がいる状態のまま直接買い取れるので、確実に手放せます。賃貸中の場合は、家賃・契約期間・敷金などの賃貸借契約の内容がそのまま新オーナーに引き継がれるため、契約書を確認し、内容を整理しておくことが大切です。相続したマンションは、被相続人が結んだ契約の書類が見つからないこともありますが、管理会社に確認すれば整理できます。相続したマンションの売却は、相続登記、空室・賃貸中の違い、オーナーチェンジ、契約の引き継ぎ、税金と、幅広い知識が必要です。私たちは、空室でも賃貸中でも状況に応じた最適な売り方をご提案し、司法書士や税理士との連携も含めてサポートします。まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

相続したマンションはすぐ売れる？

相続登記で名義変更してから売却できます。

買取の流れは？

名義変更→査定→契約→引き渡しの順です。

空室と賃貸中で何が違う？

空室は実需にも売れ、賃貸中は入居者付きで売ります。

賃貸中でも売れる？

オーナーチェンジで入居者がいるまま売れます。

オーナーチェンジとは？

入居者付きで所有者だけが代わる売却方法です。

残置物があるが大丈夫？

買取なら残置物が残ったまま引き取れます。

リフォームは必要？

現状買取なら不要で業者が再生します。

敷金はどうなる？

新オーナーへ引き継ぎ精算します。

管理費はかかり続ける？

保有中は毎月かかるため早めの売却が有利です。

まず何をする？

空室か賃貸中かを確認し査定を依頼します。

まとめ

相続したマンションを買取で売るには、①相続登記で名義変更→②査定依頼→③条件交渉・売買契約→④引き渡し・代金受領、が基本の流れです。買取は不動産会社が直接買い取るため、相続登記さえ済んでいれば、早く確実に現金化できます。最も大切なのは、まず「空室か、賃貸中か」を確認すること。これによって、売り方も査定の考え方も変わるからです。空室は実需にも投資家にも売れて需要が広く、残置物が残ったままでも現状買取でき、リフォームも不要です。ただし管理費・修繕積立金が毎月かかるため、早めの売却が経済的です。

賃貸中のマンションは、入居者が住んだまま賃貸借契約ごと所有者だけが代わる「オーナーチェンジ」での売却になります。買主は家賃収入を目的とする投資家が中心で家賃・契約期間・敷金などの契約内容がそのまま新オーナーに引き継がれます。買主が限られるため、オーナーチェンジ買取に対応した業者なら、入居者がいるまま確実に手放せます。スムーズに進めるには、相続人で売却方針を合わせ、取得費加算の特例など税金を税理士と確認し、相続登記から税金まで一括で相談できる専門家を頼ることが大切です。本記事の表を参考にまず空室か賃貸中かを確認し、相続に強い買取業者に査定を依頼してください。