未登記建物の相続空き家は売却できる？登記手続きの基本

2026年6月14日2026年6月17日

【まずは結論】

未登記建物の相続空き家でも、売却は可能です。未登記建物とは、建物の登記（表題登記）がされておらず、法務局に建物の記録がない状態のことです。古い建物や、増築部分などで、よく見られます。売却にあたっては、まず建物の登記（表題登記、所有権保存登記）をして、名義を整えるのが原則です。未登記のままだと、買主が住宅ローンを使えなかったり、所有者であることを証明しにくかったりするためです。登記には、土地家屋調査士や司法書士の手続きが必要です。登記の手間をかけたくない場合は、未登記でも対応できる買取業者に相談する方法もあるので、まず相続・登記に強い業者へ相談しましょう。

相続した空き家が未登記だと知り、売れるのか、どう手続きすればよいのか、戸惑う方は多いものです。未登記建物は、登記の知識があれば落ち着いて売却を進められます。

この記事では、未登記建物の相続空き家は売却できるかを、登記手続きの基本を中心に、表とともに解説します。

未登記建物の全体像

登記の種類	内容
表題登記	建物の所在・構造・面積を最初に記録
所有権保存登記	所有者を初めて記録する登記
相続登記	名義を被相続人から相続人へ変更

未登記建物とは

未登記建物とは、建物の登記がされておらず、法務局の登記記録に、その建物の情報が載っていない状態のことです。建物を新築したときには、本来、まず「表題登記」（建物の所在・構造・床面積などを最初に記録する登記）を行う義務があり、続いて「所有権保存登記」（所有者を初めて記録する登記）をするのが一般的です。ところが、古い建物や、現金で建てた建物、増築した部分などでは、これらの登記がされないまま使われ続けていることがあります。これが未登記建物です。固定資産税は、登記がなくても、自治体が独自に課税しているため、「税金は払っているのに、登記はされていない」という状態になっていることもあります。相続した空き家が未登記だと、売却の際に手続きが必要になりますが、まずは「登記の記録がない建物」だと理解しておきましょう。決して珍しいことではありません。

未登記だと困ること

建物が未登記のままだと、売却の際にいくつか困ることがあります。まず、建物の所有者が誰かを、公的に証明しにくくなります。登記は、「この建物は誰のものか」を公に示すものなので、登記がないと、所有者であることの証明が難しく、買主は安心して買えません。次に、買主が住宅ローンを使えないことが多くなります。金融機関は、ローンの担保として建物に抵当権を設定しますが、未登記建物には抵当権を設定できないため、ローンの利用が難しくなり、買主が限られます。さらに、相続した未登記建物は、相続登記もできない状態なので、相続人への名義変更も進められません。なお、表題登記は不動産登記法で義務づけられており、新築（取得）から1か月以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。こうした不都合を避けるため、売却にあたっては、建物の登記をして、名義を整えるのが原則です。登記をすれば、安心して、幅広い買主に売れるようになります。

まず登記の状況を確認する

👉 ポイント：未登記建物の相続空き家を売るには、まず登記の状況を確認することが出発点です。法務局で、その建物の登記事項証明書を取得しようとして、記録が出てこなければ、未登記の状態です。また、建物の一部だけが未登記（増築部分が登記されていない、など）のこともあるため、登記されている内容と、実際の建物が一致しているかも確認します。あわせて、固定資産税の納税通知書（課税明細）を見ると、自治体が把握している建物の情報が分かり、未登記建物の場合は「未登記」と記載されていることがあります。被相続人が残した書類の中に、建築確認の書類や、建物の図面、工事の契約書などがないかも探しましょう。これらは、表題登記の際に役立ちます。まずは登記の状況と、手元の書類を整理し、「どんな登記が必要か」を、土地家屋調査士や不動産会社に相談して把握しましょう。

未登記建物を売る登記手続き

建物の表題登記

未登記建物を売るための第一歩は、建物の「表題登記」です。表題登記とは、その建物の所在、家屋番号、種類（居宅など）、構造（木造など）、床面積を、法務局の登記記録に最初に記録する登記です。これは、未登記建物を登記簿に「登場させる」ための、いちばん最初の手続きです。表題登記は、土地家屋調査士という専門家が、建物を実際に測量し、必要な書類を作成して申請します。必要な書類には、建物の所有権を証明する資料（建築確認の書類、工事の契約書や領収書、固定資産税の課税証明など）や、所有者を確認する書類などがあります。古い建物で、所有権を証明する書類がそろわない場合は、登記が複雑になることもありますが、土地家屋調査士が、状況に応じて必要な資料を整えてくれます。表題登記をすることで、建物が登記記録に記録され、次の所有権保存登記や相続登記に進めるようになります。

所有権保存登記と相続登記

表題登記が終わったら、次に「所有権保存登記」と「相続登記」を行います。所有権保存登記とは、その建物の所有者を、登記記録に初めて記録する登記です。表題登記が「建物の物理的な情報」を記録するのに対し、所有権保存登記は「誰が所有者か」という権利を記録します。相続した未登記建物の場合は、被相続人の名義で保存登記をしたうえで相続登記をする、あるいは、相続人の名義で直接登記する、といった形になり、状況によって手続きが異なります。これらの権利に関する登記は、司法書士という専門家が手続きします。相続登記では、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要です。これらの登記を済ませることで、相続人が建物の正式な所有者として登記され、売却できる状態になります。土地家屋調査士と司法書士が連携して進めることが多い手続きです。

登記の種類	担当する専門家	主な内容
表題登記	土地家屋調査士	建物の物理的情報を記録（新築から1か月以内が義務）
所有権保存登記	司法書士	所有者を初めて記録
相続登記	司法書士	名義を相続人へ変更（相続を知って3年以内が義務）

登記の費用と専門家

未登記建物の登記には、専門家への費用がかかります。表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記や相続登記は司法書士が担当し、それぞれに報酬がかかるほか、登録免許税などの実費もかかります。費用は、建物の規模や状況、必要な調査の手間によって変わるため、まず見積もりを取って確認するのが確実です。古い未登記建物で、所有権を証明する書類が乏しい場合は、調査に手間がかかり、費用が高くなることもあります。登記の手続きは専門的で、必要な書類を集めたり、測量をしたり、申請書を作成したりと、自分で行うのは難しいため、土地家屋調査士や司法書士に依頼するのが一般的です。相続に強い不動産会社に相談すれば、こうした土地家屋調査士・司法書士を紹介してもらえ、登記から売却まで、まとめて進められます。費用はかかりますが、登記を整えることで、安心して、幅広い買主に、適正な価格で売れるようになります。

未登記のまま手放す方法

買取という選択肢

登記の手間や費用をかけたくない、急いで手放したい、という場合は、未登記でも対応できる買取業者に相談する、という選択肢があります。一般の買主への仲介では、登記を整えないと売りにくいですが、専門の買取業者なら、未登記建物でも、状況に応じて対応できることがあります。買取業者は、買い取った後に、自社で登記を整えたり、建物を解体して土地として活用したりといった対応を行えるノウハウを持っているからです。未登記建物や、相続物件、訳あり物件の買取実績が豊富な業者であれば、未登記という事情も含めて評価し、現状のまま買い取ってくれることがあります。ただし、未登記の状態によっては、最低限の登記が必要になることもあるため、まずは買取業者に、未登記であることを正直に伝えて、対応できるか、どんな手続きが必要かを相談しましょう。登記を自分で整えるか、未登記のまま買取に出すかは、費用と手間を比べて判断します。

買取のメリット

未登記建物を買取に出すメリットは、手間と時間を抑えて、確実に手放せることです。登記を整えてから仲介で売ろうとすると、表題登記・所有権保存登記・相続登記といった一連の手続きに時間と費用がかかり、その後に買主を探す必要もあります。買取なら、不動産会社が直接買主になるため、買い手を探す必要がなく、登記の手続きの一部や、その後の活用を、業者に委ねられることもあります。また、建物の解体やリフォーム、家財道具の片付けも不要で、現状のまま手放せることがほとんどです。早く確実に手放したい、登記の手続きを自分でやるのが負担、遠方に住んでいて対応が難しい、という方には、買取が向いています。買取価格は、登記の整理や活用にかかる費用・手間を見込んで決まるため、すべて整えて仲介で売る場合の相場よりは低めになる傾向がありますが、手間とリスクを抑えられる点を考えると、合理的な選択になることも多いのです。

登記して売るか買取か

未登記建物を、登記を整えてから仲介で売るか、未登記のまま買取に出すかは、費用対効果や急ぎ度で判断します。登記を整えてから売れば、住宅ローンを使う買主も含め、幅広い買主に、適正な価格で売れますが、登記の費用と時間がかかります。一方、未登記のまま買取に出せば、登記の手間を抑えて、短期間で確実に手放せますが、価格は仲介よりやや低めになる傾向があります。立地がよく、時間をかけてでも高く売りたいなら、登記を整えてから仲介で売るのが向いています。逆に、早く手放したい、登記の手間や費用をかけたくない、という場合は、未登記でも対応できる買取が有力です。どちらが得かは、登記にかかる費用と、それによって上がる売却価格を比べて判断します。不動産会社に相談すれば、登記の費用の見込みと、それぞれの売却価格を示してもらえ、最適な方法を選べます。

未登記建物の相続空き家を売るために

書類を集めて整理する

未登記建物の相続空き家を売る準備として、まず関連する書類を集めて整理しましょう。表題登記や所有権保存登記には、建物の所有権を証明する資料が必要です。具体的には、建築確認の書類（確認済証・検査済証）、建物を建てた際の工事請負契約書や領収書、固定資産税の課税明細書、建物の図面などです。これらは、被相続人が保管していた書類の中から探します。古い建物では、こうした書類が見つからないこともありますが、その場合でも、土地家屋調査士が、固定資産税の課税の記録など、ほかの資料で所有権を証明する方法を検討してくれます。書類がそろっているほど、登記の手続きはスムーズに進みます。あわせて、相続登記に必要な、亡くなった方の戸籍や、相続人の関係が分かる書類も準備しておくとよいでしょう。まずは手元にある書類を整理することが、登記と売却の準備の第一歩です。

相続人で方針を決める

未登記建物を相続した場合、相続人が複数いるなら、まず相続人の間で、誰がその建物を相続し、どう手放すかの方針を決めることが大切です。未登記建物は、登記がない分、権利関係が曖昧になりやすく、相続人の間で「誰のものか」「どうするか」でもめることもあります。遺産分割協議で、誰がその空き家を相続するかを明確にし、相続人全員が合意しておくことが、その後の登記や売却をスムーズに進める前提になります。また、登記の費用や、売却して得たお金の分け方についても、あらかじめ話し合っておくと、後のトラブルを防げます。未登記建物は、放置すると、相続が次の代に進んで相続人が増え、権利関係がさらに複雑になってしまいます。早めに方針を決め、登記を整えて売却するか、買取に出すかを、相続人全員で確認しておきましょう。方針が決まれば、専門家に手続きを依頼して進められます。

専門家に相談する

未登記建物の相続空き家の売却は、登記の状況の確認、表題登記・所有権保存登記・相続登記といった一連の手続き、書類の収集、相続人間の調整など、専門的で複雑な対応が必要です。だからこそ、相続や未登記建物に強い不動産会社に相談することが大切です。専門家に相談すれば、登記の状況を確認したうえで、「登記を整えて仲介で売るべきか、未登記でも対応できる買取で手放すべきか」を、費用と価格の見込みとともに提案してくれます。あわせて、表題登記のための土地家屋調査士の紹介、所有権保存登記・相続登記のための司法書士の紹介、税金についての税理士との連携まで、まとめて相談できます。未登記建物の登記は、複数の専門家が関わるため、不動産会社が間に立って調整してくれると、スムーズに進みます。「未登記だから売れない」とあきらめる前に、まずは専門家に相談しましょう。登記を整えて売る道も、現状のまま手放す道も、状況に応じて選べます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した空き家が未登記だと分かったのですが、売れるのでしょうか」というご相談をいただきます。まず申し上げたいのは、未登記建物の相続空き家でも、売却は可能だということです。未登記建物とは、建物の登記がされておらず、法務局の登記記録にその建物の情報が載っていない状態のことです。建物を新築したときには、本来まず表題登記（建物の所在・構造・床面積などを最初に記録する登記）を行う義務があり、続いて所有権保存登記をするのが一般的ですが、古い建物や現金で建てた建物、増築部分などでは、これらの登記がされないまま使われ続けていることがあります。固定資産税は登記がなくても自治体が課税しているため、「税金は払っているのに登記はされていない」という状態になっていることも多いのです。未登記のままだと、建物の所有者が誰かを公的に証明しにくく、買主が住宅ローンを使えないことが多くなり、相続人への名義変更も進められません。表題登記は本来義務で、怠ると過料の対象になることもあります。ですから、売却にあたっては、まず建物の登記をして名義を整えるのが原則です。具体的には、土地家屋調査士による表題登記、続いて司法書士による所有権保存登記と相続登記、という流れになります。表題登記には、建築確認の書類や工事の契約書、固定資産税の課税明細など、所有権を証明する資料が必要ですので、まずはこうした書類を探していただくことをおすすめします。

とはいえ、未登記建物の登記には、土地家屋調査士や司法書士への費用と、それなりの時間がかかります。古い建物で所有権を証明する書類が乏しい場合は、調査に手間がかかり、費用が高くなることもあります。そこで、登記の手間や費用をかけたくない、急いで手放したい、という場合には、未登記でも対応できる私たちのような買取業者にご相談いただく、という選択肢があります。私たちは、買い取った後に自社で登記を整えたり、建物を解体して土地として活用したりといった対応ができるため、未登記という事情も含めて評価し、現状のまま買い取れることがあります。買取なら、登記の手続きの負担を抑えて、建物の解体やリフォーム、家財の片付けもせず、現状のまま、確実に短期間で手放していただけます。遠方にお住まいで対応が難しい方や、相続人が複数いて手続きが進めにくい方にも向いています。登記を整えてから仲介で売るか、未登記のまま買取に出すかは、登記にかかる費用と、それによって上がる売却価格を比べて判断するのが基本です。なお、未登記建物は放置すると、相続が次の代に進んで相続人が増え、権利関係がさらに複雑になりますので、早めに相続人の間で方針を決めることが大切です。私たちは、土地家屋調査士・司法書士・税理士との連携も含め、登記を整えて売る道も、現状のまま買い取る道も、状況に応じてお手伝いします。未登記でお悩みなら、まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

未登記建物でも売れる？

登記を整えるか未登記対応の買取で売却できます。

未登記建物とは？

登記記録に建物の情報がない状態のことです。

未登記だと何が困る？

所有者の証明やローン利用が難しくなります。

表題登記とは？

建物の所在・構造・面積を最初に記録する登記です。

どんな登記が必要？

表題登記・所有権保存登記・相続登記が必要です。

登記は誰に頼む？

表題登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士です。

登記に必要な書類は？

建築確認書類や工事契約書、課税明細などです。

登記せず手放せる？

未登記対応の買取業者に相談する方法があります。

放置するとどうなる？

相続が進み権利関係が複雑になります。

どこに相談する？

未登記・相続に強い不動産会社へ相談します。

まとめ

未登記建物の相続空き家でも、売却は可能です。未登記建物とは、建物の登記がされておらず、法務局の登記記録に情報が載っていない状態で、古い建物や増築部分などでよく見られます。未登記のままだと、所有者であることを証明しにくく、買主が住宅ローンを使いにくく、相続人への名義変更も進められないため、売却にあたっては、まず建物の登記をして名義を整えるのが原則です。具体的には、土地家屋調査士による表題登記、続いて司法書士による所有権保存登記と相続登記、という流れで、建築確認の書類や工事の契約書、固定資産税の課税明細などの書類が役立ちます。

登記には費用と時間がかかるため、その手間をかけたくない、急いで手放したい、という場合は、未登記でも対応できる買取業者に相談する方法があります。専門の買取業者なら、買い取った後に登記を整えたり活用したりできるため、未登記という事情も含めて評価し、現状のまま買い取れることがあります。登記を整えて仲介で売るか、未登記のまま買取に出すかは、登記の費用と、それによって上がる売却価格を比べて判断しましょう。未登記建物は放置すると相続が進んで権利関係が複雑になるため、早めに相続人の間で方針を決めることも大切です。本記事の表を参考に、まずは未登記・相続に強い不動産会社へ相談してください。