📝 この記事の結論
再建築不可のアパートでも売却は可能です。一般的なアパートより買主が限られ、査定価格が低くなる傾向はありますが、家賃収入や入居率、立地、建物の状態などによっては、収益物件として評価されるケースがあります。
① 再建築不可のアパートでも、現在の家賃収入や入居率、賃貸需要などに収益性があれば、投資家への仲介や不動産会社による買取で売却できる可能性があります。
② 売却価格は「再建築不可だから通常価格の○％」と一律には決まりません。収益性・築年数・建物状態・土地・接道条件・再建築できるようになる可能性などを総合的に判断して査定されます。
③ 売却前に自己判断で解体や大規模修繕をすると、かえって物件の価値を下げる可能性があります。まずは現状のまま査定を受け、再建築不可物件や収益物件に詳しい不動産会社へ相談しながら、仲介・買取など適切な売却方法を比較することが重要です。
「古くて空室も多い」「修繕費が負担になっている」「相続したものの管理できない」という場合も、現状のまま売却できる可能性があります。
この記事では、再建築不可アパートの売却価格の考え方や査定ポイント、売却方法、買取、解体前の注意点まで詳しく解説します。
再建築不可のアパートとは？
再建築不可のアパートとは、現在はアパートが建っているものの、その建物を解体した場合に原則として新しい建物を建築できない土地に建つアパートのことです。
代表的な原因は、建築基準法上の「接道義務（敷地が道路に2m以上接すること）」を満たしていない点にあります。
🚧 再建築不可になりやすい土地の主な特徴
- 建築基準法上の道路に接していない
- 道路まで細い通路（敷地）でつながっている
- 道路に接している幅が2m未満である
- 接している道が建築基準法上の道路と認められない
💡 古いアパートの場合、建築当時は問題なく建てられたものの、その後の法改正などによって現在の基準を満たさなくなっているケースもあります。
そのため、所有者様ご自身が「再建築不可であること」を詳しく把握されていないことも少なくありません。
再建築不可でも必ず将来建て替えられないとは限らない
「再建築不可」とされている物件でも、条件を整えることで再建築できるようになる可能性があります。
たとえば、
- 隣地の一部を取得して接道幅を確保する
- 土地の境界や道路状況を確認する
- 建築基準法上の例外的な許可・認定を検討する
などです。
ただし、すべての再建築不可物件で解消できるわけではありません。
土地や道路の状況、自治体の判断などによって異なるため、売却前に不動産会社や建築の専門家へ確認することが重要です。
「再建築不可だから価値がない」と判断する前に、なぜ再建築できないのかを調べることが売却の第一歩です。
再建築不可のアパートが売れにくい3つの理由
再建築不可のアパートも売却できますが、一般的なアパートより売れにくくなる傾向があります。
主な理由は次の3つです。
① 建て替えが難しい
最大の理由は、現在の建物が老朽化しても、原則として自由に建て替えられないことです。
一般的な収益物件であれば、
「当面は賃貸経営を続け、将来は建て替える」
という選択肢があります。
しかし、再建築不可の場合は将来の活用方法が限定されるため、購入を避ける投資家もいます。
特に築年数が古く、大規模な修繕が必要なアパートでは、建物をあと何年利用できるのかが重要になります。
② 融資を利用しにくい場合がある
再建築不可物件は担保評価が低くなりやすく、金融機関によっては購入資金の融資が難しくなる場合があります。
融資を利用できる買主が限定されれば、一般的なアパートより購入希望者が少なくなる可能性があります。
そのため、現金で購入できる投資家や、不動産買取会社などが主な買主になるケースもあります。
③ 出口戦略が限定される
不動産投資では「購入した物件を将来どうするか」も重要です。
再建築不可アパートは、将来的な建て替えや土地活用に制約があるため、購入後の出口戦略を立てにくい場合があります。
こうしたリスクが売却価格に反映され、一般的なアパートより査定価格が低くなることがあります。
それでも再建築不可のアパートが売れる理由
再建築不可だからといって、不動産としての価値が完全になくなるわけではありません。
特にアパートは戸建住宅とは異なり、「収益を生み出す不動産（投資対象）」として評価できる強みがあります。
1. 投資対象になりやすい再建築不可アパートの特徴
📊 再建築不可でも評価されやすい6つの条件
- 現在も複数の入居者が確保されている
- 満室または入居率が高い水準を維持している
- 毎月安定した家賃収入が発生している
- 周辺エリアに十分な賃貸需要がある
- 適切な修繕・リフォームを行えば活用可能
- 立地や面積など土地そのものに一定の価値がある
2. 専門業者の視点と総合的な評価基準
再建築不可物件を扱う専門の不動産会社であれば、購入後に適切に修繕を行って賃貸経営を継続したり、隣地交渉によって再建築不可を解消したりすることを前提に査定できる場合があります。
💡 つまり、再建築不可アパートの価値は「建て替えができるか」だけで決まるわけではありません。「現在の収益性」「土地・建物の状態」「立地」「将来的な活用可能性」を総合的に評価することが大切です。
再建築不可アパートの売却価格はどう決まる？
「再建築不可だと、通常のアパートより何％安くなるのか」と気になる方もいるでしょう。
しかし、再建築不可アパートの売却価格を一律に「通常価格の○％」と判断することはできません。
アパートは収益物件であるため、土地・建物の価値だけでなく、家賃収入や入居状況なども価格に影響するからです。
主に次のような条件から総合的に査定されます。
家賃収入・収益性
現在どの程度の家賃収入を得られているかは重要な査定ポイントです。
満室時の想定家賃だけではなく、実際の年間家賃収入や入居状況なども確認されます。
再建築不可でも、安定した収益を生み出しているアパートであれば、収益物件として評価される可能性があります。
入居率・空室状況
現在何戸入居しているか、空室がどの程度続いているかも確認されます。
空室が多い場合でも必ず売れないわけではありませんが、購入後に入居者募集や修繕が必要になるため、査定価格に影響する可能性があります。
立地と賃貸需要
駅からの距離、周辺の生活環境、大学や企業へのアクセスなども重要です。
再建築不可でも賃貸需要が高い地域であれば、今後も家賃収入を期待できるため、評価につながることがあります。
建物の状態・築年数
築年数だけでなく、
- 外壁・屋根
- 防水
- 給排水設備
- 共用部分
- 室内設備
- 耐震性
- 過去の修繕履歴
なども確認されます。
特に再建築不可アパートでは、建て替えが難しいからこそ、現在の建物を今後どの程度利用できるかが重要です。
土地・接道条件
土地面積や形状、接道状況、道路の種類なども査定されます。
さらに、隣地との関係や道路条件を改善することで、将来的に再建築できる可能性があるかどうかも評価材料になる場合があります。
再建築不可アパートは査定する会社によって評価が分かれやすいため、単純な相場だけで判断せず、収益物件や再建築不可物件の取り扱い実績がある会社にも査定を依頼することが大切です。
再建築不可アパートの査定で準備しておきたい資料
アパートの査定を依頼する際は、事前にお元にある資料を準備しておくと、不動産会社へ物件の正確な状況をスムーズに伝えやすくなります。
1. 査定時に準備しておきたい主な書類一覧
📄 アパート査定の確認資料チェックリスト
- レントロール（各部屋の家賃・入居状況一覧）
- 各部屋の賃貸借契約書
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 土地の測量図・公図
- 建築確認済証・検査済証などの書類
- 過去の修繕履歴が分かる資料・領収書
- 管理委託費や維持費・光熱費が分かる資料
- 住宅ローン・不動産ローンの残高確認書類
2. 書類が不揃いでもまずはご相談を
💡 上記の書類がすべて揃っていなくても、査定や売却相談を進めることは可能です。
まずは現在手元にある資料や分かる範囲の情報を整理し、「現状でいくらで売却できそうか」を早めに確認することから始めましょう。
再建築不可アパートを売却する4つの方法
再建築不可アパートでも、物件の収益性や土地の条件に応じて売却方法を選べます。
① 投資家へ仲介で売却する
現在も入居者がおり、安定した家賃収入が得られている場合は、収益物件として投資家へ売却する方法があります。
買取より高値を目指しやすい一方、再建築不可物件は購入希望者が限られるため、売却まで時間がかかる場合があります。
② 隣地所有者へ売却する
再建築不可になっている原因によっては、隣地所有者が購入候補になることがあります。
隣地と一体で利用することで土地の使い勝手が良くなる場合があるためです。
ただし、隣地所有者が必ず購入してくれるとは限りません。
③ 再建築できる可能性を確認してから売却する
接道状況などを改善できれば、再建築できるようになる可能性があります。
ただし、隣地の取得や行政との確認が必要になる場合もあるため、自己判断で進めず、不動産会社や建築の専門家へ相談しましょう。
④ 不動産会社に買い取ってもらう
「早く手放したい」「空室や老朽化が気になる」「修繕費をかけたくない」という場合は、不動産会社による買取も選択肢です。
再建築不可物件を扱う会社では、購入後の修繕や賃貸運用などを前提に査定するため、現状のまま買い取れる場合があります。
再建築不可アパートは仲介と買取のどちらがいい？
不動産売却における「仲介」と「買取」には、それぞれ異なるメリットや特徴があります。
1. 仲介と買取のメリット比較一覧
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 主な買主 | 投資家など（一般市場） | 不動産会社（直接購入） |
| 売却価格 | 高値を目指しやすい | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却期間 | 長くなる場合がある | 比較的短い（スピーディー） |
| 販売活動 | 必要（内覧対応など） | 原則不要（プライバシー保護） |
| 向いているケース | 売却「価格」を重視したい方 | 「早さ・手間軽減」を重視したい方 |
2. ご自身の状況と希望時期に合わせた選び方
💡 どちらの売却方法が適しているかは、物件自体の状態だけでなく「いつまでに売りたいか」という希望スケジュールによっても大きく変わります。
まずは仲介価格と買取価格の両方の査定額を確認したうえで比較検討するのがおすすめの進め方です。
再建築不可アパートを少しでも高く売るポイント
高く売るために重要なのは、自己判断で高額なリフォームを行うことではありません。
まずは、物件が持つ「収益性」や「利用価値」を正しく買主様へ伝える準備を行うことが高値売却への一番の近道です。
1. 高く売るために実践したい6つの重要準備
📋 売却活動を有利に進めるチェックポイント
- レントロール（家賃・稼働状況）を整理する
- 過去の修繕履歴やメンテナンス記録をまとめる
- 土地・道路関係の公的資料を事前に手配する
- 再建築不可になっている正確な原因を確認する
- 収益物件・再建築不可物件に強い会社へ相談する
- 複数社の査定価格だけでなく「査定根拠」を比較する
2. 不動産会社を選ぶ際の見極めポイント
💡 単に提示された査定額の高さだけで選ぶのではなく、「なぜその価格になるのか（根拠）」「どのような買主へ販売・アプローチするのか（戦略）」までしっかり確認したうえでパートナーとなる不動産会社を選びましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可アパートでは、再建築できないという条件だけで価値を判断するのではなく、現在の家賃収入や入居状況、建物の状態、接道条件などを総合的に確認することが重要です。
特に、自己判断で建物を解体したり、高額な修繕を行ったりすると、かえって売却の選択肢を狭める可能性があります。
まずは現状のまま査定を受け、「収益物件として売る」「買取で整理する」「再建築できる可能性を調べる」など、物件に合った方法を比較することをおすすめします。
FAQ｜再建築不可アパートの売却でよくある質問
再建築不可のアパートは本当に売れますか？
はい。収益性や立地、建物状態などによっては、投資家への売却や不動産会社による買取が可能です。
再建築不可だと査定価格は下がりますか？
一般的な物件より低くなる傾向があります。ただし、家賃収入や入居率なども含めて査定されるため、一律に何％下がるとはいえません。
空室が多くても買取できますか？
空室が多いアパートでも対応できる買取会社があります。まずは現状のまま査定を受けましょう。
入居者がいても売却できますか？
はい。入居者との賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジとして売却できます。
解体してから売った方がいいですか？
自己判断での解体はおすすめできません。再建築できなくなり、土地の活用方法が限定される可能性があるため、先に査定を受けましょう。
再建築できるようになることはありますか？
接道状況などの条件によっては、再建築できる可能性があります。個別に専門家へ確認する必要があります。
ローンが残っていても売却できますか？
売却時にローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却可能です。売却価格で完済できない場合は、金融機関との調整が必要になります。
仲介と買取のどちらがおすすめですか？
高値を目指すなら仲介、売却期間や手間を抑えたい場合は買取を検討しやすいでしょう。両方の価格を比較して判断する方法もあります。
まとめ
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再建築不可アパートの売却相談は 再建築不可のアパートであっても、収益性・立地・建物状態・土地条件などによって十分売却できる可能性があります。「再建築不可だから売れない」とあきらめず、まずは現状のまま査定を受けて物件の価値を確認してみましょう。 売却前の自己判断による解体や大規模修繕は費用回収が難しくなるリスクがあるため、まずはさくら都市デザイン株式会社へご相談ください。収益物件や再建築不可物件の取り扱いに詳しいプロの視点から、仲介・買取を含めた最適な選択肢をご提案いたします。
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