【結論】
・既存不適格のアパートでも、不動産会社による買取ができるケースは少なくありません。
・現在の法律に適合していなくても、違法建築とは異なるため売却できる可能性があります。
・無理に是正工事や大規模修繕を行わなくても、現状のまま売却できる場合があります。
・まずは物件の状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼することが重要です。
「既存不適格だと売れない？」「違法建築との違いは？」「査定額は下がる？」と悩んでいませんか。
既存不適格アパートの売却では、
・建物の法的状況
・収益性
・売却方法
などが重要になります。
まずは、既存不適格アパートの買取について確認していきましょう。
既存不適格とは？
既存不適格とは、
建築当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなった建物
を指します。
例えば、
・建ぺい率や容積率の変更
・用途地域の変更
・接道条件の変更
などによって、
現在の法律では同じ建物を新築できない状態になっているケースです。
既存不適格は、
違法建築とは異なります。
既存不適格アパートでも売却できる？
結論からいうと、
既存不適格のアパートでも売却できるケースは多くあります。
不動産会社によっては、
・収益物件として運用する
・リフォームして活用する
・土地活用を行う
などを前提として購入するため、
現状のまま買取できる場合があります。
査定で見られるポイント
家賃収入
入居者がいる場合、
年間家賃収入や入居率が重要になります。
立地条件
・駅からの距離
・周辺環境
・賃貸需要
なども評価されます。
建物の状態
築年数や老朽化の程度も査定額に影響します。
法的状況
既存不適格の内容や再建築時の制限なども確認されます。
土地の価値
建物の評価が低くても、
土地の価値によって売却できるケースがあります。
買取が向いているケース
築年数が古い
修繕費の負担が大きくなる前に整理したい場合です。
空室が増えている
収益悪化が進む前に売却したい場合です。
相続したアパート
法的状況が分からず管理が難しい場合です。
高齢で管理が難しい
将来的な負担を減らしたい場合です。
早く現金化したい
資産整理や相続対策を急いでいる場合です。
是正工事をしてから売るべき？
基本的には、
先に是正工事を行う必要はないケースが多いです。
工事に多額の費用をかけても、
その分査定額が上がるとは限りません。
まずは現状のまま査定を受け、
必要性を判断することをおすすめします。
売却前にやってはいけないこと
既存不適格であることを隠す
契約後のトラブルにつながる可能性があります。
自己判断で違法建築と決めつける
既存不適格と違法建築は異なります。
是正工事を急ぐ
費用を回収できないケースがあります。
1社だけで決める
同じ物件でも、
・A社 3,800万円
・B社 4,400万円
・C社 5,100万円
というように査定額に差が出ることがあります。
売却前のチェックリスト
☑ 建築確認関係の資料を確認した
☑ 家賃収入を把握している
☑ 空室率を確認した
☑ ローン残高を確認した
☑ 修繕履歴を整理した
☑ 売却希望時期を決めた
☑ 現状を正確に説明できる
☑ 2〜4社を比較する予定がある
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
既存不適格のアパートは、「売れない」と思われがちですが、収益物件としての価値や立地条件によって売却できるケースは多くあります。
また、是正工事に費用をかけても、その費用を回収できるとは限りません。
まずは現状の価値を知り、複数の会社を比較しながら最適な売却方法を選ぶことが大切です。
FAQ
既存不適格でも売れますか？
はい。買取できるケースは多くあります。
違法建築とは違いますか？
はい。建築当時は適法だった建物です。
是正工事をしてから売るべきですか？
まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。
空室が多くても売れますか？
対応できる不動産会社もあります。
築30年以上でも売却できますか？
立地や収益性によって売却できる可能性があります。
ローンが残っていても売れますか？
売却代金で完済できれば可能です。
査定は何社くらい比較した方がいいですか？
2〜4社程度がおすすめです。
まず何をすればよいですか？
建築関係の資料や収益状況を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼して現在の価値を確認することから始めましょう。
まとめ
既存不適格アパートでも、
・現状のまま売却できる可能性がある
・違法建築とは異なる
・是正工事を急ぐ必要はない
・複数社の比較が重要
という点を押さえておくことが重要です。
大切なのは、
**「既存不適格だから売れない」と決めつけず、現在の価値を知ること」**です。
まずは現状のまま査定を受け、自分に合った売却方法を検討していきましょう。
アパートや収益物件の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「既存不適格のアパートを整理したい」
「法的な問題が不安」
「今の価値を知ってから判断したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
収益物件の売却に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
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