📝 この記事の結論
相続した不動産を売却するには、相続人と登記名義を確認し、必要な相続登記を行ったうえで、査定・売買契約・決済・引き渡しへ進むのが基本です。相続登記が完了していなくても売却査定は依頼できるため、早めに不動産の価値を把握し、必要書類や手続きを整理しておくことが大切です。
① 相続不動産の売却は「相続人・名義の確認→遺産分割→相続登記→査定・売却活動→売買契約→決済・引き渡し」が基本です。査定は相続登記前でも依頼でき、手続きを並行して進められる場合があります。
② 必要書類には、登記事項証明書・戸籍関係書類・遺産分割協議書・本人確認書類などがあります。ただし、相続の状況や売却する不動産によって必要な書類は異なります。
③ 相続した家や土地を売却する際は、査定額だけでなく、相続登記・売却費用・税金・売却までの期間も確認しましょう。早く現金化したい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。
「相続した不動産を売却したいけれど、何から始めればいい？」「相続登記の前に査定できる？」「必要書類や手続きが分からない」と悩んでいませんか？
相続不動産の売却では、通常の売却手続きに加えて相続人や名義の確認が必要です。
この記事では、査定のタイミングから契約・引き渡しまでの流れを解説します。
相続した不動産を売却する流れは？7つのステップ
相続した家・土地・マンションを売却する場合は、通常の不動産売却に加えて、相続に関する手続きが必要になります。
特に重要なのは、「誰が不動産を相続するのか」「現在の登記名義は誰なのか」を確認することです。まずは売却までの全体像を把握しましょう。
| ステップ | 手続きの内容 |
|---|---|
| STEP1 | 遺言書・相続人・不動産の名義を確認 |
| STEP2 | 必要に応じて遺産分割協議を行う |
| STEP3 | 不動産の査定を受ける |
| STEP4 | 相続登記を行う |
| STEP5 | 仲介・買取などの売却方法を決める |
| STEP6 | 売買契約を締結する |
| STEP7 | 決済・所有権移転・引き渡しを行う |
※査定と相続登記は、状況に応じて並行して進めることも可能です。
STEP1｜遺言書・相続人・不動産の名義を確認する
最初に、亡くなった方が所有していた不動産の登記内容を確認します。
登記事項証明書などで所有者を確認するとともに、遺言書の有無や相続人の範囲も調べましょう。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかによって、その後の売却手続きが変わります。
STEP2｜必要に応じて遺産分割協議を行う
遺言書がない場合など、相続人同士で財産の分け方を決める必要があるときは、遺産分割協議を行います。
たとえば、
- 長男が実家を相続する
- 兄弟姉妹で共有する
- 不動産を売却して現金で分ける
などの方法があります。
不動産を売却して現金で分ける方法は「換価分割」と呼ばれます。
相続人全員の合意が必要となる場合もあるため、売却方針を早めに共有しておくことが大切です。
STEP3｜不動産会社へ売却査定を依頼する
相続した不動産が現在いくらで売れそうなのか、不動産会社へ査定を依頼します。
査定は相続登記が終わっていなくても依頼できるため、遺産分割の話し合いと並行して進めることもできます。
査定額が分かれば、売却して現金で分ける場合の見込み額や、特定の相続人が取得する場合の判断材料になります。
STEP4｜相続登記を行う
相続した不動産を買主へ引き渡すには、原則として相続人への所有権移転登記を行う必要があります。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として相続による所有権取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。
過去に発生した相続も対象となるため、登記が済んでいない場合は早めに確認しましょう。
STEP5〜7｜売却方法の決定から引き渡しまで
相続登記などの準備を進めながら、仲介・買取のどちらで売却するか検討します。
仲介では一般の購入希望者を探し、買取では不動産会社が直接購入します。
売却条件がまとまったら売買契約を締結し、決済日に代金の受領と所有権移転、物件の引き渡しを行います。
売却を急ぐ場合は、査定時に希望時期を伝え、相続手続きも含めたスケジュールを確認しましょう。
相続不動産の売却査定はいつする？査定方法と確認ポイント
相続した不動産の売却を検討する際、「相続登記が終わってから査定するべき？」と迷う方もいるでしょう。
結論として、売却査定は相続登記が完了する前でも依頼できます。
むしろ早い段階で現在の価値を把握しておくと、相続人同士での話し合いや売却方法の検討に役立ちます。
相続登記前でも査定を受けられる
不動産査定は、売却を検討するために物件の価値を調べるものです。
そのため、相続登記が終わっていない段階でも、不動産会社へ査定を相談できます。
- 「兄弟で相続する予定だが、売却するか迷っている」
- 「相続した実家を売るといくらになるか知りたい」
机上査定と訪問査定の違い
不動産査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」があります。
| 査定方法 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 机上査定 | 物件情報や周辺相場などから概算価格を算出 | まず価格の目安を知りたい |
| 訪問査定 | 現地で建物や土地の状態などを確認 | 具体的に売却を進めたい |
机上査定は、所在地や面積、築年数などの情報をもとに価格を算出します。
一方、訪問査定では、建物の状態や接道状況、周辺環境なども確認するため、より具体的な売却価格を検討しやすくなります。
査定額と実際の売却価格は異なる
査定額は、不動産会社が市場動向や物件条件などをもとに算出した売却価格の目安です。
そのため、査定額で必ず売却できるわけではありません。
複数社の査定額と根拠を比較する
不動産会社によって査定額が異なる場合があります。
- 査定価格
- 周辺の成約事例
- 査定額の根拠
- 想定される売却期間
- 仲介と買取の価格差
最も高い査定額を提示した会社が、必ずしも最も良い条件で売却できる会社とは限りません。
相続した不動産の売却に必要な書類一覧
相続不動産の売却では、通常の売買に必要な書類に加えて、相続登記に関する書類などが必要になります。
ただし、必要書類は相続の状況や不動産の種類によって異なります。まずは代表的な書類を確認しましょう。
相続登記に必要となる主な書類
| 必要書類 | 主な用途 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍関係書類 | 相続関係の確認 |
| 相続人の戸籍謄本など | 相続人の確認 |
| 被相続人の住民票の除票等 | 登記上の所有者とのつながりを確認 |
| 遺産分割協議書 | 遺産分割の内容を確認 |
| 相続人の印鑑証明書 | 遺産分割協議書などの確認 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 登記する住所の確認 |
| 固定資産評価証明書など | 登録免許税の計算 |
※遺言書の有無や相続方法などによって、必要書類は異なります。
不動産売却時に必要となる主な書類
売却時には、一般的に次のような書類が必要になります。
- 本人確認書類
- 登記識別情報通知または登記済権利証
- 印鑑証明書
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書など
- 土地の測量図・境界確認資料（ある場合）
- 建築確認関係書類（建物がある場合）
- マンションの管理規約など（マンションの場合）
必要書類は売却方法や物件によって異なるため、不動産会社や司法書士へ確認しましょう。
書類が見つからない場合はどうする？
相続した実家では、「権利証が見つからない」「建物の図面がない」といったケースもあります。
しかし、書類が見つからないからといって、必ず売却できないわけではありません。
登記事項証明書などは法務局で取得できますし、登記識別情報などがない場合も、司法書士による本人確認情報の提供など、状況に応じた対応方法があります。
必要書類がすべてそろっていない段階でも、まず不動産会社へ相談し、何が必要なのか整理することが大切です。
相続不動産の売却にかかる費用・税金と注意点
相続した不動産を売却する際は、売却価格だけでなく、手続きに必要な費用や税金も確認しておくことが大切です。
特に相続不動産では、相続登記・売却諸費用・譲渡所得税など、通常の不動産売却とは別に確認すべき項目があります。
相続不動産の売却にかかる主な費用
代表的な費用は次のとおりです。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 相続登記費用 | 登録免許税・司法書士報酬など |
| 仲介手数料 | 仲介で売却が成立した場合に発生 |
| 印紙税 | 紙の売買契約書などに課税 |
| 抵当権抹消費用 | 抵当権が残っている場合に必要 |
| 測量費用 | 境界確認や測量が必要な場合 |
| 解体・残置物処分費用 | 古家や家財道具の処分が必要な場合 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却によって課税対象となる利益が生じた場合 |
すべての費用が必ず発生するわけではありません。
たとえば、不動産会社による直接買取では、通常は仲介手数料がかかりません。
また、古い家が残っている場合でも、必ず解体してから売却する必要があるわけではありません。
査定時に「売却するために必要な費用」と「最終的に手元へ残る金額」を確認しておきましょう。
相続した不動産を売却したときの税金
相続した不動産を売却し、譲渡所得が発生した場合は、所得税・住民税などが課税されることがあります。
譲渡所得は、基本的に次のように計算します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除
相続した不動産の場合、取得費や所有期間は原則として亡くなった方のものを引き継ぎます。
そのため、相続した日からの期間だけで税率を判断するわけではありません。
また、取得費が分からない場合は、一定の条件のもとで概算取得費を使用することもあります。
売却価格の全額に税金がかかるわけではないため、取得費や必要経費を確認することが重要です。
相続空き家の3,000万円特別控除を確認する
相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。
この特例では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。
ただし、主に次のような条件の確認が必要です。
- 被相続人が居住していた家屋であること
- 相続開始前の利用状況などが要件に合うこと
- 建築時期や耐震性などの条件を満たすこと
- 売却期限や売却価格などの要件を満たすこと
なお、相続人が3人以上の場合は控除限度額が異なるケースがあります。
また、相続した土地だけを売却すれば必ず適用できる制度ではありません。
適用要件や必要書類については、売却前に税理士や税務署へ確認しましょう。
相続税の取得費加算の特例も確認する
相続税を納めた方が、一定期間内に相続した不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
適用できれば、譲渡所得を抑えられる可能性があります。
ただし、相続空き家の特別控除など、ほかの特例との併用には制限があります。
どの特例が利用できるかによって手取り額が変わる可能性があるため、売却前に税金の確認をしておくことをおすすめします。
相続した実家の片付け・解体は査定後に判断する
相続した家が古かったり、室内に家財道具が残っていたりすると、「全部片付けないと売れないのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし、物件や売却方法によっては、現況のまま売却できる場合があります。
特に不動産会社による買取では、残置物の処分や建物の解体を含めて相談できるケースもあります。
先に高額な費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
片付け・リフォーム・解体を進める前に、まず現在の状態で査定を受けましょう。
実際のご相談事例｜相続した実家の売却・整理を進めたケース
相続不動産では、必要書類や登記だけでなく、残置物や共有名義などが原因で売却を進められないケースもあります。
さくら都市デザインでは、次のようなご相談をいただいています。
ケース①｜遠方にある実家を数年間放置していたケース
相続したご実家は、ご自宅から車で約1時間ほどの住宅街にありました。
「そのうち整理しよう」と思いながらも、なかなか足を運ぶ機会がなく、気づけば数年が経過。
室内には生活用品が残ったままで、庭の草木も伸び、何から手をつければよいのか分からずご相談いただきました。
- 現地確認のうえ状況を整理
- 建物や残置物を含めた現況のままでの売却をご提案
- 必要な物のみお引き取りいただき、それ以外は処分・解体まで対応
結果として、所有者様の負担を抑えながら、短期間で整理を完了することができました。
ケース②｜兄弟姉妹で共有していた実家の整理
ご実家を兄弟姉妹で相続したものの、日常的な連絡が減り、話し合いをしないまま数十年が経過していました。
関係が悪いわけではありませんでしたが、誰が主導して動くべきか分からず、そのままの状態になっていたとのことです。
そこで、各共有者様へ状況を丁寧に説明し、個別に意向を確認。全員のご希望を踏まえた整理方法をご提案しました。
よくある質問（FAQ）
Q1．相続した不動産はいつから売却できますか？
相続開始後に売却の準備を進められます。ただし、相続人の確認や遺産分割、相続登記などが必要になる場合があります。
Q2．相続登記が終わっていなくても査定できますか？
はい。相続登記前でも不動産会社へ査定を依頼できます。売却価格を把握しながら、必要な相続手続きを進めることも可能です。
Q3．相続した不動産の売却にはどんな書類が必要ですか？
戸籍関係書類、遺産分割協議書、本人確認書類、登記識別情報などが必要になる場合があります。相続状況や物件によって異なります。
Q4．相続不動産の査定は無料ですか？
一般的な不動産会社の売却査定は無料で対応していることが多くあります。ただし、鑑定評価などは有料になる場合があるため、依頼前に確認しましょう。
Q5．相続した家の売却にはどれくらい時間がかかりますか？
相続手続きの状況や売却方法によって異なります。仲介では買主探しに時間がかかる場合があり、買取では比較的短期間で進めやすい傾向があります。
Q6．兄弟姉妹で相続した不動産も売却できますか？
売却できます。ただし、共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
Q7．相続した家に住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却は可能ですが、通常は売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。まずローン残債と査定額を比較しましょう。
Q8．相続した不動産を売却すると税金がかかりますか？
売却によって譲渡所得が発生した場合は、所得税・住民税などが課税されることがあります。一定の要件を満たせば特例を利用できる場合もあります。
Q9．相続した家は片付けてから売るべきですか？
必ずしも必要ではありません。残置物がある状態でも査定・売却できる場合があるため、まず現況のまま相談しましょう。
Q10．まだ売却するか決めていなくても査定できますか？
査定できます。現在の不動産価値を把握し、売却・賃貸・保有などを比較してから判断する方法もあります。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
相続した不動産を売却する際は、まず相続人や登記名義を確認し、早めに査定で現在の価値を把握することが大切です。
必要書類がそろっていない場合や、家財道具が残っている場合でも、相談から始められます。
相続登記や売却費用、税金も含めて全体の流れを整理し、無理のないスケジュールで進めましょう。
「相続した不動産、何から始めればいい？」と悩んでいる方へ
相続した実家や土地について、「必要な手続きが分からない」「兄弟姉妹で話し合えていない」「売却したいけれど片付けが進まない」と悩むこともあるでしょう。
本書では、相続や共有名義、古い建物など、不動産を整理するときに直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
まだ売却すると決めていない方にも、相続不動産を今後どうするか考えるヒントになる一冊です。
まとめ｜相続不動産は査定と必要書類の確認から始めよう
相続した不動産を売却する際は、相続人や登記名義を確認し、必要に応じて遺産分割・相続登記を進めることが大切です。
査定は相続登記前でも依頼できるため、早めに現在の価値を把握しておきましょう。
売却費用や税金、必要書類、引き渡しまでの期間を確認し、仲介・買取を比較することで、無理のない売却計画を立てやすくなります。
相続した不動産の売却・査定なら、さくら都市デザインへ
「相続した実家を売却したいけれど何から始めればいいか分からない」「相続登記が終わっていない」「兄弟姉妹で共有している」など、相続不動産の売却にはさまざまなお悩みがあります。
さくら都市デザイン株式会社では、不動産の状態や権利関係、所有者様のご希望を確認しながら、売却査定から仲介・買取を含めた売却方法のご相談に対応しています。
必要書類がそろっていない段階や、まだ売却するか決めていない場合でも問題ありません。
会社情報
- 代表者 櫻井 佑樹
-
所在地
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号 - TEL 03-6452-4090
- URL https://www.sakuratd.co.jp/
- 受付時間 10:00～19:00
- 定休日 土日祝日
