賃貸経営をやめたいときの不動産売却の進め方

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

賃貸経営をやめたいときは、「売却」が最も確実な出口です。入居者がいる場合はオーナーチェンジ（入居者付き売却）、空室なら通常売却や用途変更など、状況に応じて方法を選びます。やめる理由（収益の悪化・管理の負担・相続・高齢化など）を整理し、売却・保有継続・建て替えなどの選択肢を比較したうえで、出口を決めることが大切です。賃貸経営の売却は、利回りによる評価、入居者・管理会社への対応、税金など特有の論点があります。早めに収益物件に強い不動産会社へ相談すると、スムーズに撤退できます。

賃貸経営からの撤退は、適切な手順を踏めばスムーズに進められます。やめる理由を整理し、自分に合った出口を選ぶことが第一歩です。

この記事では、賃貸経営をやめたいときの不動産売却の進め方を、やめる理由の整理・出口の選択肢・売却の流れ・注意点を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

賃貸経営をやめたい主な理由

理由	主な内容
収益の悪化	空室増加・家賃下落・修繕費の増大
管理の負担	入居者対応・修繕・確定申告の手間
高齢化・相続	自分や家族で経営を続けるのが難しい
資金化したい	まとまった資金を確保したい

👉 ポイント：やめたい理由を明確にすると、最適な出口が見えてきます。たとえば「収益が悪化している」なら早めの売却、「管理の負担が大きい」なら管理委託の見直しか売却、「相続が絡む」なら税金も考慮した売却、というように、理由ごとに進め方が変わります。

賃貸経営の出口（やめ方）の選択肢

入居者付きで売却する（オーナーチェンジ）

入居者がいる場合は、入居者が住んだまま賃貸借契約ごと売却する「オーナーチェンジ」が一般的です。立ち退きが不要で、買主は引き渡し後すぐ家賃収入を得られます。賃貸経営をやめる最もスムーズな方法です。

空室にして通常売却・用途変更する

空室の場合や、入居者の退去後であれば、自宅用・実需用として通常の売却も可能です。建物が古い場合は、解体して土地として売る、更地にして別の用途に活用する、といった選択肢もあります。物件の状態に応じて検討しましょう。

保有を続ける・建て替える

立地が良く収益が見込めるなら、管理会社への委託で負担を減らして保有を続ける、建て替えて収益力を高める、という選択肢もあります。売却と比較し、長期的にどちらが有利かを判断します。

賃貸経営をやめる売却の流れ

ステップ	主な内容
STEP1 現状整理	収支・残債・入居状況・やめる理由を整理
STEP2 査定・相場確認	利回りを踏まえた査定を複数社で受ける
STEP3 売却方法の決定	オーナーチェンジ・通常売却などを選ぶ
STEP4 売買契約・決済	契約・引き渡し（敷金・契約の引き継ぎ）

👉 ポイント：まずは現状整理が出発点です。家賃収入と経費の収支、住宅ローンや事業ローンの残債、入居状況（満室か空室か）を把握することで、いくらで売れそうか、売却して残債を清算できるかが見えてきます。

やめる際に注意したいこと

入居者がいる場合は立ち退きを求めず、オーナーチェンジが基本
敷金や賃貸借契約は買主に正確に引き継ぐ
売却益が出ると譲渡所得税がかかる（所有期間で税率が変わる）
満室の方が高く売れやすいため、入居率を保っておく

👉 ポイント：売却益が出た場合、譲渡所得税がかかります。物件の所有期間が5年以下なら短期譲渡（39.63％）、5年超なら長期譲渡（20.315％）と税率が大きく変わるため、売却のタイミングは税金も意識して判断すると有利です。詳しくは税理士に確認しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

賃貸経営をやめたいというご相談は、収益の悪化、管理の負担、高齢化や相続、まとまった資金化など、さまざまな理由でいただきます。まず大切なのは、やめたい理由を明確にすることです。理由がはっきりすると、最適な出口が見えてきます。賃貸経営の出口で最も確実なのが売却です。入居者がいる場合は、入居者が住んだまま賃貸借契約ごと売却する「オーナーチェンジ」が一般的で、立ち退きが不要なため、最もスムーズにやめられます。買主は引き渡し後すぐ家賃収入を得られます。空室の場合や退去後であれば、自宅用としての通常売却や、建物が古ければ解体して土地として売る選択肢もあります。立地が良く収益が見込めるなら、管理委託で負担を減らして保有を続ける、建て替えるという選択肢と比較することも大切です。

進め方としては、まず現状整理が出発点です。家賃収入と経費の収支、住宅ローンや事業ローンの残債、入居状況を把握することで、いくらで売れそうか、残債を清算できるかが見えてきます。そのうえで、利回りを踏まえた査定を複数社で受け、売却方法を決めます。注意点として、入居者がいる場合は立ち退きを求めずオーナーチェンジを基本とすること、敷金や賃貸借契約を買主に正確に引き継ぐことが挙げられます。また、売却益が出ると譲渡所得税がかかり、所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わるため、売却のタイミングは税金も意識すると有利です。賃貸経営の撤退は、利回り評価や入居者対応、税金など専門的な論点が多いため、収益物件に強い不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。私たちも、賃貸経営の出口戦略から売却まで一貫してサポートいたします。

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よくある質問

賃貸経営をやめる方法は？

最も確実なのは売却で、入居者付きならオーナーチェンジが一般的です。

入居者がいても売れますか？

入居者が住んだまま売るオーナーチェンジで売却できます。

まず何から始めますか？

収支・残債・入居状況・やめる理由を整理する現状整理からです。

空室でも売れますか？

空室なら自宅用としての通常売却や用途変更も選べます。

保有を続ける選択肢もありますか？

立地が良ければ、管理委託や建て替えで続ける選択肢もあります。

立ち退きは必要ですか？

オーナーチェンジでは不要で、入居者はそのまま住み続けます。

敷金はどうなりますか？

買主に引き継ぎ、決済時に相当額を清算するのが一般的です。

売却益に税金はかかりますか？

譲渡所得税がかかり、所有期間5年以下は39.63％、超は20.315％です。

高く売るコツはありますか？

満室の方が高く売れやすいため、入居率を保っておくことです。

どこに相談すればいいですか？

収益物件に強い不動産会社に早めに相談するのが安心です。

まとめ

賃貸経営をやめたいときは、売却が最も確実な出口です。まずは、収益の悪化・管理の負担・高齢化や相続・資金化といった「やめたい理由」を整理すると、最適な出口が見えてきます。入居者がいる場合は、立ち退き不要で買主がすぐ家賃収入を得られる「オーナーチェンジ」が一般的です。空室や退去後なら自宅用としての通常売却、建物が古ければ解体して土地として売る選択肢もあります。立地が良ければ、管理委託や建て替えで保有を続ける選択肢と比較することも大切です。

進め方は、現状整理（収支・残債・入居状況の把握）→利回りを踏まえた複数社査定→売却方法の決定→契約・決済、という流れです。注意点として、入居者がいる場合は立ち退きを求めずオーナーチェンジを基本とすること、敷金や賃貸借契約を正確に引き継ぐことが挙げられます。また、売却益が出ると譲渡所得税がかかり、所有期間5年以下か5年超かで税率（39.63％／20.315％）が大きく変わるため、タイミングは税金も意識すると有利です。賃貸経営の撤退は専門的な論点が多いため、収益物件に強い不動産会社へ早めに相談しましょう。本記事の理由の表や流れの表を参考にしてください。