マンション経営中の物件を売却するには？オーナーチェンジの基本

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

マンション経営中（入居者あり）の物件は、賃貸借契約ごと買主に引き継ぐ「オーナーチェンジ」で売却できます。立ち退き不要で、買主はすぐ家賃収入を得られます。売却価格は、家賃収入をもとにした「収益還元法」で評価されるのが基本です。レントロール（賃貸借条件の一覧）など、収益がわかる資料を整えると査定がスムーズです。売却益には譲渡所得税がかかり、所有期間で税率が変わります。オーナーチェンジは投資家向けの売却のため、収益物件に強い不動産会社に相談すると損なく進められます。

入居者がいるマンションでも、オーナーチェンジなら売却できます。仕組みと価格の決まり方を知れば、安心して進められます。

この記事では、マンション経営中の物件を売却する方法を、オーナーチェンジの仕組み・価格の決まり方・必要書類・税金を中心に、一覧表を交えて解説します。

オーナーチェンジとは

入居者付きで売る仕組み

オーナーチェンジとは、入居者が住んだまま、賃貸借契約ごとオーナー（所有者）が変わる売却方法です。買主は引き渡し後すぐに家賃収入を得られるため、投資家に人気があります。入居者の立ち退きは不要で、賃貸借契約の貸主の地位がそのまま買主に引き継がれます。

実需用売却との違い

入居者がいないマンションは、自分で住みたい人（実需）向けにも売れます。一方、入居者がいる物件は投資家向けが中心です。買い手の層と価格の決まり方が異なるため、空室にしてから売るか、入居者付きで売るかで戦略が変わります。

オーナーチェンジのメリット・注意点

区分	内容
メリット	立ち退き不要・売却中も家賃収入が続く
メリット	買主はすぐ収益化でき、投資家に売りやすい
注意点	室内を内見できず、買い手が限られやすい
注意点	家賃が相場より低いと評価も下がる

👉 ポイント：オーナーチェンジの最大の利点は、立ち退きが不要で、売却活動中も家賃収入が続くことです。一方、買主は室内を内見できないため、買い手が投資家に限られやすく、家賃が相場より低いと評価も下がります。空室との比較で、どちらが有利かを見極めましょう。

価格の決まり方と必要書類

収益還元法で評価される

オーナーチェンジ物件の価格は、家賃収入をもとにした「収益還元法」で評価されるのが基本です。年間家賃収入を期待利回りで割って価格を求めます。家賃が高く空室が少ないほど、評価額は高くなります。

レントロールなどの資料

査定には、賃貸借条件を一覧にした「レントロール」が重要です。家賃・敷金・契約期間・入居時期などをまとめた資料で、収益の根拠になります。賃貸借契約書、管理規約、固定資産税の通知書なども揃えておくと、査定がスムーズです。

必要書類	役割
レントロール	家賃・契約条件の一覧（収益の根拠）
賃貸借契約書	入居者との契約内容を確認
管理規約・議事録	マンションの管理状況を確認
固定資産税通知書	税負担・評価額の確認

👉 ポイント：オーナーチェンジは収益がそのまま価格に反映されるため、レントロールの精度が重要です。家賃・敷金・契約期間を正確に整理し、空室があれば想定家賃も示すと、買主が判断しやすくなります。

売却時の税金の注意点

マンションを売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。投資用のため、自宅のような3,000万円特別控除は原則使えません。

👉 ポイント：譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％です。また、敷金は買主に引き継ぐため、決済時に売買代金から精算します。家賃や固定資産税も引き渡し日で日割り精算するのが一般的です。税額や精算は事前に不動産会社・税理士に確認しておくと安心です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

マンション経営中（入居者あり）の物件を売りたいというご相談では、「入居者がいても売れるのか」という不安をよくいただきます。結論として、賃貸借契約ごと買主に引き継ぐオーナーチェンジで売却できます。入居者は住んだまま、貸主の地位がそのまま買主に移るため、立ち退きは不要です。買主は引き渡し後すぐに家賃収入を得られるので、投資家に人気があります。売却活動中もオーナーであるあなたに家賃収入が入り続けるのも利点です。一方で、買主は室内を内見できないため、買い手が投資家に限られやすく、家賃が相場より低いと評価も下がる点には注意が必要です。空室にして実需向けに売る方法と比較し、どちらが有利かを見極めることが大切です。

価格の決まり方も理解しておきましょう。オーナーチェンジ物件は、家賃収入をもとにした収益還元法で評価されるのが基本で、年間家賃収入を期待利回りで割って価格を求めます。家賃が高く空室が少ないほど、評価額は高くなります。そのため、査定では家賃・敷金・契約期間などをまとめたレントロールが重要です。賃貸借契約書、管理規約や議事録、固定資産税の通知書も揃えると査定がスムーズです。税金面では、売って利益が出ると譲渡所得税がかかり、投資用のため3,000万円特別控除は原則使えません。税率は所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％です。さらに、敷金は買主に引き継ぐため決済時に精算し、家賃や固定資産税も引き渡し日で日割り精算するのが一般的です。オーナーチェンジは投資家向けの売却で論点も多いため、収益物件に強い不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。私たちも、レントロールの整理から売却まで丁寧にサポートいたします。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

入居者がいるマンションは売れますか？

オーナーチェンジで賃貸借契約ごと売却できます。

オーナーチェンジとは何ですか？

入居者が住んだまま、契約ごとオーナーが変わる売却方法です。

入居者の立ち退きは必要ですか？

不要で、賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれます。

価格はどう決まりますか？

家賃収入をもとにした収益還元法で評価されるのが基本です。

レントロールとは何ですか？

家賃や契約条件を一覧にした、収益の根拠となる資料です。

実需向けに売る方が高いですか？

立地や相場により異なり、空室と比較して判断します。

どんな書類が必要ですか？

レントロール、賃貸借契約書、管理規約、固定資産税通知書などです。

敷金はどうなりますか？

買主に引き継ぐため、決済時に売買代金から精算します。

売却益に税金はかかりますか？

譲渡所得税がかかり、所有5年以下は39.63％、超は20.315％です。

どこに相談すればいいですか？

収益物件に強い不動産会社に相談するのが安心です。

まとめ

マンション経営中（入居者あり）の物件は、賃貸借契約ごと買主に引き継ぐオーナーチェンジで売却できます。入居者は住んだまま、貸主の地位が買主に移るため立ち退きは不要で、買主はすぐ家賃収入を得られます。売却活動中もオーナーに家賃収入が続くのも利点です。一方、買主は室内を内見できず、買い手が投資家に限られやすい点、家賃が相場より低いと評価も下がる点には注意しましょう。空室にして実需向けに売る方法と比較し、どちらが有利かを見極めることが大切です。

価格は、家賃収入をもとにした収益還元法で評価されるのが基本で、家賃が高く空室が少ないほど評価額は高くなります。査定では、家賃・敷金・契約期間をまとめたレントロールが重要で、賃貸借契約書・管理規約・固定資産税通知書も揃えるとスムーズです。税金面では、売却益に譲渡所得税がかかり、投資用のため3,000万円特別控除は原則使えません。税率は所有5年以下で39.63％、5年超で20.315％です。敷金は買主に引き継ぐため決済時に精算し、家賃や固定資産税も引き渡し日で日割り精算します。オーナーチェンジは論点が多いため、収益物件に強い不動産会社に相談しながら進めると、損なく整理できます。本記事の表を参考にしてください。