資産運用不動産を売却するメリット・デメリット

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

資産運用不動産（投資用物件）を売却するメリットは、「まとまった現金化」「管理・空室リスクからの解放」「相続対策・資産組み替え」「値上がり益の確定」です。デメリットは、「家賃収入が途絶える」「譲渡所得税の負担」「売却に時間がかかることがある」点です。タイミングを誤ると損につながります。売却の判断は、利回りの推移・築年数・修繕費・残債・税金を総合的に見て決めます。収益物件に強い不動産会社や税理士と連携すると、損なく整理できます。

資産運用不動産の売却は、メリットとデメリットを天秤にかけ、タイミングを見極めることが大切です。判断材料を知れば、損のない選択ができます。

この記事では、資産運用不動産を売却するメリット・デメリットを、判断基準・売り時・税金とあわせて、一覧表を交えて解説します。

売却するメリット

現金化と資産の組み替え

売却すれば、まとまった現金が手に入ります。その資金で別の物件や金融商品に組み替えたり、ローンを返済したりできます。値上がりしている物件なら、売却で値上がり益を確定できるのも大きなメリットです。

管理・空室リスクからの解放

賃貸経営には、空室・家賃滞納・修繕・入居者対応などの手間とリスクがあります。売却すれば、これらの負担から解放されます。築年数が進み、空室や修繕費が増えてきた物件は、早めの売却で負担を減らせます。

相続対策・資産整理

複数の不動産を持っていると、相続時に分けにくく、トラブルの原因になりがちです。生前に売却して現金化しておけば、分割しやすくなります。高齢化に備えて資産を整理する手段としても、売却は有効です。

売却するデメリット

デメリット	内容
家賃収入が途絶える	売却後は継続的な収入がなくなる
譲渡所得税の負担	利益が出ると税金がかかる
売却に時間がかかる	買い手が限られ、すぐ売れないことも
価格変動の影響	相場が低い時期は安くなりやすい

👉 ポイント：最大のデメリットは、安定した家賃収入が途絶えることです。また、利益が出れば譲渡所得税がかかり、投資家向けのため売却に時間がかかることもあります。メリットと天秤にかけ、保有を続ける場合の収支と比較して判断しましょう。

売却を判断する基準と売り時

利回り・築年数・修繕費

家賃下落や空室で利回りが下がり、築年数が進んで大規模修繕が近いなら、売却を検討する時期です。修繕費が増える前に売れば、手取りを残しやすくなります。収支が悪化する前のタイミングが、一つの売り時です。

残債と税率の節目

ローン残債が売却価格を下回り、完済できる状態なら売りやすくなります。また、譲渡所得税は所有5年以下で39.63％、5年超で20.315％と大きく変わるため、5年を超えてから売ると税負担を抑えられます。残債と税率の節目を意識しましょう。

👉 ポイント：売り時は「利回りが下がる前」「大規模修繕の前」「長期譲渡（5年超）になってから」が目安です。複数の条件が重なるタイミングを狙うと、損を抑えて売却できます。

売却時の税金の注意点

資産運用不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。投資用のため、自宅のような3,000万円特別控除は原則使えません。

👉 ポイント：譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％です。所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。また、建物の取得費は減価償却で目減りしているため、思ったより譲渡所得が大きくなることもあります。税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

資産運用不動産を売却すべきか、というご相談は多くいただきます。判断には、メリットとデメリットを天秤にかけることが大切です。メリットは、まとまった現金化ができること、管理や空室・修繕などのリスクから解放されること、相続に向けて資産を整理しやすくなること、そして値上がり益を確定できることです。特に、築年数が進み空室や修繕費が増えてきた物件は、早めの売却で負担を減らせます。複数の不動産をお持ちの場合、生前に現金化しておくと相続時に分けやすく、トラブルの予防にもなります。一方でデメリットは、安定した家賃収入が途絶えること、利益が出れば譲渡所得税がかかること、投資家向けのため売却に時間がかかることがある点です。保有を続けた場合の収支と比較して、総合的に判断しましょう。

売り時の見極めも重要です。家賃下落や空室で利回りが下がる前、大規模修繕を迎える前、そして長期譲渡（所有5年超）になってからが目安です。譲渡所得税は所有5年以下で39.63％、5年超で20.315％と大きく変わり、所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。5年を超えてから売ると税負担を抑えられるため、節目を意識しましょう。注意したいのは、建物の取得費が減価償却で目減りしているため、思ったより譲渡所得が大きくなり税額が膨らむことがある点です。税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。資産運用不動産の売却は、利回り評価・残債・税金など専門的な論点が多いため、収益物件に強い不動産会社や税理士と連携して進めることをおすすめします。私たちも、売却の判断からサポートいたします。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

投資用不動産を売るメリットは？

現金化、管理・空室リスクからの解放、相続対策、値上がり益の確定です。

売るデメリットは何ですか？

家賃収入が途絶える、譲渡所得税、売却に時間がかかる点です。

売り時はいつですか？

利回りが下がる前、大規模修繕の前、長期譲渡になってからが目安です。

相続対策になりますか？

現金化すると分けやすく、相続トラブルの予防になります。

入居者がいても売れますか？

オーナーチェンジで賃貸借契約ごと売却できます。

売却益に税金はかかりますか？

譲渡所得税がかかり、所有5年以下は39.63％、超は20.315％です。

3,000万円控除は使えますか？

投資用は原則対象外で、自宅用の控除は使えません。

所有期間はどう数えますか？

売った年の1月1日時点で5年を超えるかで判定します。

思ったより税金が高くなることは？

取得費が減価償却で目減りし、譲渡所得が大きくなることがあります。

どこに相談すればいいですか？

収益物件に強い不動産会社や税理士に相談するのが安心です。

まとめ

資産運用不動産を売却するメリットは、まとまった現金化、管理・空室・修繕リスクからの解放、相続に向けた資産整理、値上がり益の確定です。特に築年数が進み空室や修繕費が増えてきた物件は、早めの売却で負担を減らせます。複数の不動産を持つ場合、生前の現金化は相続トラブルの予防にもなります。一方デメリットは、安定した家賃収入が途絶えること、譲渡所得税の負担、投資家向けのため売却に時間がかかることがある点です。保有を続けた場合の収支と比較し、総合的に判断しましょう。

売り時は、利回りが下がる前、大規模修繕を迎える前、長期譲渡（所有5年超）になってからが目安です。譲渡所得税は所有5年以下で39.63％、5年超で20.315％と大きく変わり、所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。5年超で売ると税負担を抑えられます。建物の取得費は減価償却で目減りしているため、思ったより譲渡所得が大きくなることもあり、税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。資産運用不動産の売却は専門的な論点が多いため、収益物件に強い不動産会社や税理士と連携して進めると、損なく整理できます。本記事のメリット・デメリットの表を参考にしてください。