契約不適合責任とは？不動産売却で売主が知るべきリスク

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と異なる（欠陥がある）場合に、売主が負う責任のことです。2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」から変わりました。買主は、修補・代金減額・損害賠償・契約解除などを請求できます。雨漏りやシロアリなど、契約書に記載のない不具合が対象になり得ます。売主のリスクを抑えるカギは「正確な告知」と「契約書での取り決め」。不具合を事前に開示し契約書に明記すれば、責任を限定できます。

契約不適合責任は、売主が知っておくべき重要なリスクです。仕組みと対策を押さえておきましょう。

この記事では、契約不適合責任とは何かを、内容・買主の権利・売主の対策を中心に、一覧表を交えて解説します。

契約不適合責任とは

どんな責任か

引き渡した不動産が、種類・品質・数量について契約内容と異なる場合に、売主が負う責任です。契約で約束した状態と違えば対象になります。

瑕疵担保責任からの変更

2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。「契約に適合しているか」という基準が明確になり、買主の権利が広がりました。

対象になる例

雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、土地の地中埋設物など、契約書に記載のない不具合が対象になり得ます。隠れた不具合も含まれます。

買主が請求できること

請求	内容
追完請求	修補など、契約どおりにするよう求める
代金減額請求	不適合の分だけ代金を減らす
損害賠償請求	被った損害の賠償を求める
契約解除	重大な場合は契約自体を解除

追完・代金減額

まず修補などの追完を求め、応じられない場合は代金減額を請求できます。買主の権利が段階的に認められています。

損害賠償・契約解除

損害が出た場合は賠償を、契約の目的を達成できないほど重大なら契約解除を求められることもあります。売主の負担は大きくなり得ます。

権利を行使できる期間

👉 ポイント：買主は、不適合を知った時から原則1年以内にその旨を通知する必要があります。期間は契約で定めることもでき、個人間売買では特約で短く設定されることが多いです。

売主がリスクを抑える方法

不具合を正確に告知する

把握している不具合は、隠さず告知書などで正確に伝えます。事前に伝えて契約書に明記した不具合は、原則として責任の対象外になります。

契約書で取り決める

責任の範囲や期間は、契約で定めることができます。個人間売買では、責任期間を短くする・一部免責とするなどの特約が用いられます。

インスペクションを活用する

建物状況調査（インスペクション）で状態を客観的に把握すると、告知の精度が上がります。買主の安心にもつながり、トラブル予防になります。

トラブルになりやすいケース

設備の故障を伝え忘れる

給湯器やエアコンの故障は典型例です。付帯設備表に正確に記載しましょう。

境界や越境の見落とし

土地の境界未確定や越境は大きなトラブルになります。事前に確認しておきます。

口頭説明だけで済ます

「言った言わない」を防ぐため、告知は必ず書面に残します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が種類・品質・数量について契約内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」から名称と考え方が変わり、「契約に適合しているか」という基準が明確になりました。これにより買主の権利が広がっています。対象になるのは、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障、土地の地中埋設物など、契約書に記載のない不具合です。買主は、まず修補などの追完を求め、応じられなければ代金減額を、損害が出れば損害賠償を、契約の目的を達成できないほど重大なら契約解除まで請求できます。売主の負担は大きくなり得るため、仕組みを正しく理解しておくことが大切です。

では売主はどうリスクを抑えるか。最も大切なのは、把握している不具合を隠さず正確に告知することです。事前に告知書などで伝え、契約書に明記した不具合は、原則として責任の対象外になります。つまり、正直な告知がそのまま売主の防御になるのです。あわせて、責任の範囲や期間は契約で取り決めることができ、個人間売買では責任期間を短くしたり一部を免責とする特約が用いられます。さらに、建物状況調査（インスペクション）で状態を客観的に把握しておくと、告知の精度が上がり、買主の安心にもつながってトラブルを予防できます。買主は不適合を知った時から原則1年以内に通知する必要がありますが、期間は契約で定めることも可能です。契約条件の設計は専門的なので、不動産会社と相談しながら進めることをおすすめします。私たちも、告知の整理から契約条件の取り決めまでサポートいたします。

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よくある質問

契約不適合責任とは何ですか？

契約内容と異なる不動産を引き渡した売主が負う責任です。

いつ変わった制度ですか？

2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任から変わりました。

どんな不具合が対象ですか？

雨漏り・シロアリ・設備故障・地中埋設物などです。

買主は何を請求できますか？

追完・代金減額・損害賠償・契約解除を請求できます。

権利の行使期間は？

不適合を知った時から原則1年以内の通知が必要です。

責任を限定できますか？

契約で範囲や期間を定める特約で限定できます。

告知すれば責任は減りますか？

事前告知し契約書に明記すれば原則対象外になります。

インスペクションは有効ですか？

状態を客観的に把握でき、告知の精度と安心が高まります。

知らなかった不具合も責任を負う？

契約不適合なら、知らなくても責任を負うことがあります。

どこに相談すればいいですか？

契約条件の設計は不動産会社に相談するのが安心です。

まとめ

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と異なる場合に売主が負う責任で、2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任から変わりました。雨漏りやシロアリ、設備故障、地中埋設物など、契約書に記載のない不具合が対象になり得ます。買主は、追完・代金減額・損害賠償・契約解除を請求でき、不適合を知った時から原則1年以内の通知が必要です。売主の負担は大きくなり得るため、仕組みの理解が欠かせません。

リスクを抑えるカギは、正確な告知と契約書での取り決めです。把握している不具合を告知書で伝え、契約書に明記すれば、原則として責任の対象外になります。責任の範囲や期間は特約で限定でき、個人間売買では期間を短く設定することもあります。さらに、建物状況調査（インスペクション）で状態を客観的に把握すれば、告知の精度が上がり、買主の安心とトラブル予防につながります。契約条件の設計は専門的なため、不動産会社と相談しながら進めましょう。本記事の請求内容の表を、対策の整理に役立ててください。