不動産名義変更が必要なケースとは？売却前に確認すべきこと

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

不動産の名義変更が必要なのは、「相続」「離婚（財産分与）」「贈与」、そして登記上の「住所・氏名が変わった」ケースなどです。売却前に名義が現状と合っていないと、そのままでは売れません。特に相続物件は、先に相続登記で名義を整える必要があります。名義変更は登記の手続きで、司法書士に依頼するのが一般的です。売却を考えるなら、まず登記簿で現在の名義を確認することから始めましょう。

不動産の名義変更は、売却前に必要になることがあります。どんなケースで必要かを知り、早めに準備しましょう。

この記事では、不動産名義変更が必要なケースを、相続・離婚・贈与・登記情報の変更を中心に、一覧表を交えて解説します。

名義変更が必要な主なケース

ケース	必要な手続き
相続	相続登記で相続人名義に変更
離婚（財産分与）	分与を受ける側へ名義変更
贈与	贈与による名義変更
住所・氏名の変更	登記情報を現状に合わせる

売却前に名義を整える理由

不動産は、登記上の名義人でないと売却できません。名義が現状と合っていない場合は、売却の前に名義変更が必要です。

まず登記簿で確認する

登記簿（登記事項証明書）を取得すれば、現在の名義を確認できます。売却を考えたら、まずここから始めましょう。

手続きは司法書士へ

👉 ポイント：名義変更は登記の手続きで、司法書士に依頼するのが一般的です。ケースによって必要書類が異なるため、早めに相談しておくとスムーズです。

相続・贈与による名義変更

相続した不動産

相続した物件は、相続登記で相続人の名義に変える必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、放置は避けるべきです。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いるときは、遺産分割協議で誰が引き継ぐかを決めます。共有名義のまま売る場合は、共有者全員の同意が必要です。

贈与の場合

生前贈与で取得した物件も、贈与による名義変更を行います。贈与税が関わることがあるため、税負担も確認しておきましょう。

離婚・登記情報の変更

離婚の財産分与

離婚で不動産を財産分与する場合、分与を受ける側へ名義変更します。住宅ローンが残るときは、金融機関との調整も必要です。

住所・氏名が変わった

引っ越しや結婚で、登記上の住所・氏名が現状と違う場合も変更が必要です。売却時の所有権移転登記の前に整えておきます。

早めの確認が大切

名義変更には書類の収集や時間がかかります。売却スケジュールに影響しないよう、早めに現状を確認し、手続きを進めましょう。

名義変更をスムーズに進めるには

まず登記簿を確認する

売却を考えたら、登記事項証明書で現在の名義を確認します。現状を把握することが、必要な手続きを見極める第一歩です。

必要書類を早めに集める

相続なら戸籍一式、贈与なら贈与契約書など、ケースで必要書類が異なります。収集に時間がかかるため、早めに着手しましょう。

司法書士に相談する

名義変更の登記は司法書士に依頼するのが一般的です。どの手続きが必要かの判断も含め、早めに相談すると確実に進みます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

不動産は、登記上の名義人でなければ売却できません。そのため、名義が現状と合っていない場合は、売却の前に名義変更が必要になります。名義変更が必要になる主なケースは、相続、離婚による財産分与、贈与、そして引っ越しや結婚で登記上の住所・氏名が変わったケースです。特に多いのが相続です。相続した物件は、相続登記で相続人の名義に変える必要があり、2024年4月からは相続登記が義務化されました。放置するとペナルティの対象になり得るほか、そのままでは売却もできないため、早めの手続きが大切です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が引き継ぐかを決め、共有名義のまま売るなら共有者全員の同意が必要になります。生前贈与で取得した物件も贈与による名義変更が必要で、贈与税が関わることがあるため税負担も確認しておきましょう。

離婚で不動産を財産分与する場合は、分与を受ける側へ名義変更します。住宅ローンが残っているときは、名義変更にあたって金融機関との調整も必要になるため、注意が必要です。また、見落とされがちなのが、登記上の住所や氏名が現状と違うケースです。引っ越しや結婚で変わっている場合は、売却時の所有権移転登記の前に、住所・氏名変更登記で整えておく必要があります。これらの名義変更は登記の手続きで、司法書士に依頼するのが一般的です。ケースによって必要書類が大きく異なり、書類の収集に時間がかかることもあるため、売却を考えたら、まず登記簿（登記事項証明書）で現在の名義を確認することから始めてください。早めに現状を把握しておけば、売却スケジュールに影響しません。私たちも、名義の確認から司法書士の手配までサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

名義変更はどんなとき必要？

相続・離婚の財産分与・贈与・住所氏名の変更時です。

名義が違うと売れませんか？

登記上の名義人でないと売却できません。

相続した家は売れますか？

相続登記で名義を整えれば売却できます。

相続登記は義務ですか？

2024年4月から義務化されており、放置は避けるべきです。

相続人が複数いる場合は？

遺産分割協議で引き継ぐ人を決め、共有なら全員の同意が必要です。

贈与で注意することは？

贈与税が関わることがあるため税負担を確認します。

離婚の財産分与は？

分与を受ける側へ名義変更し、ローンは金融機関と調整します。

住所が変わった場合は？

移転登記の前に住所・氏名変更登記が必要です。

まず何を確認しますか？

登記簿で現在の名義を確認することから始めます。

誰に依頼すればいいですか？

名義変更は司法書士、全体は不動産会社が安心です。

まとめ

不動産の名義変更が必要なのは、相続、離婚による財産分与、贈与、登記上の住所・氏名が変わったケースなどです。不動産は登記上の名義人でないと売却できないため、名義が現状と合っていない場合は、売却の前に名義変更が必要になります。特に相続物件は、相続登記で相続人の名義に変える必要があり、2024年4月から義務化されています。相続人が複数なら遺産分割協議で引き継ぐ人を決め、共有のまま売るなら全員の同意が必要です。贈与は贈与税、離婚の財産分与はローンの金融機関調整にも注意しましょう。

引っ越しや結婚で登記上の住所・氏名が変わっている場合も、売却時の所有権移転登記の前に住所・氏名変更登記で整えておく必要があります。これらの名義変更は登記の手続きで、司法書士に依頼するのが一般的です。ケースによって必要書類が異なり、収集に時間がかかることもあるため、売却を考えたら、まず登記簿（登記事項証明書）で現在の名義を確認することから始めましょう。早めに現状を把握しておけば、売却スケジュールに影響しません。本記事のケース別の表を、確認のチェックに活用してください。