📝 この記事の結論
離婚で戸建を売却する場合は、まず不動産の名義・住宅ローンの名義と残高・現在の査定価格を確認することが重要です。売却して現金化すれば財産分与を整理しやすくなり、早期解決を優先する場合は不動産会社による買取も選択肢になります。
① 離婚時の戸建は、売却して現金化する、夫婦のどちらかが住み続けるなどの方法があります。どちらも住まない場合は、売却することで住宅ローンや財産関係を整理しやすくなります。
② 住宅ローンが残っていても売却できる可能性があります。査定価格がローン残高を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかによって必要な対応が変わるため、最初に残高と査定価格を確認しましょう。
③ 共有名義の戸建全体を売却する場合は、原則として共有者全員の協力が必要です。仲介で高値を目指す方法だけでなく、離婚に伴う家の問題を早く整理したい場合は買取も比較しましょう。
「離婚することになったけれど家はどうすればいい？」「住宅ローンが残っていても売れる？」「共有名義の家や財産分与はどうなる？」と悩んでいませんか。
離婚時の戸建売却では、名義やローン残高、査定価格を確認してから進めることが大切です。
この記事では、離婚時の家の選択肢や住宅ローン、財産分与、共有名義、仲介・買取の違いまでわかりやすく解説します。
離婚するとき戸建は売却した方がいい？
離婚するからといって、必ず家を売却しなければならないわけではありません。
夫婦の状況によって、主に「売却する」「どちらかが住み続ける」という選択肢があります。
重要なのは、住宅ローンや名義、今後の生活まで考えたうえで判断することです。
戸建を売却して現金化する
夫婦のどちらも現在の自宅に住み続ける予定がない場合は、不動産を売却して現金化する方法が非常に有効です。
不動産は現物のままでは均等に分けることが難しいため、売却して現金に換えることで、住宅ローンの残高や売却費用を精算したのち、公平で納得のいく財産分与の話し合いが進めやすくなります。
⚖️ 不動産を売却・手放すことで整理できる主な負担
- 毎月の住宅ローン返済義務および連帯保証関係の解消
- 毎年発生する固定資産税・都市計画税の納税負担
- 空き家化に伴う建物の維持・衛生管理の手間
- 将来的に発生する老朽化やリフォーム等の修繕費負担
💡 将来の金銭トラブルや管理の手間を未然に防止
家を現金化しておくことは、分与比率を単純明快に算出できるだけでなく、不都合な残存ローンや維持コストなどの「将来的な不安の種」を双方から取り除き、スムーズな再スタートを切るための大きなメリットとなります。
夫婦のどちらかが住み続ける
子どもの学校や生活環境などを理由に、離婚後も夫婦の一方が家に住み続けるケースもあります。
ただし、「誰が住むか」と「誰が住宅ローンを返済するか」は別の問題です。
例えば、夫名義の住宅ローンが残っている家に離婚後は妻と子どもが住む場合、返済や名義について慎重に確認する必要があります。
夫婦間の話し合いだけで住宅ローンの債務者を自由に変更できるとは限らないため、金融機関への確認も必要です。
早く家を整理したいなら買取も選択肢
離婚に伴い、
「できるだけ早く家を売りたい」
「離婚後まで売却活動を続けたくない」
という場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。
不動産会社が直接買主になるため、一般の購入希望者を探す仲介より売却までの期間を短縮できる場合があります。
一方で、買取価格は仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
価格を優先するなら仲介、売却スピードを優先するなら買取というように、目的に応じて比較することが大切です。
離婚で戸建を売却する前に確認する4つのこと
離婚時の家売却では、いきなり不動産会社を決めるのではなく、まず現在の状況を整理しましょう。
特に確認したいのは次の4点です。
1．家の名義
不動産の売却手続きを進めるにあたっては、まず対象となる土地と建物が「誰の所有名義になっているか」を確認することが第一歩となります。
📋 主な所有名義のパターン
- 夫の単独名義：夫のみが所有者として登記されている
- 妻の単独名義：妻のみが所有者として登記されている
- 夫婦の共有名義：持分割合（例：各2分の1など）を決めて夫婦連名で登記されている
⚠️ 共有名義物件を売却する場合の注意点
夫婦の共有名義になっている場合、戸建て全体を売却するには原則として共有者全員（夫妻双方）の同意と協力が必要になります。
後々の認識のズレを防ぐためにも、まずは登記事項証明書（登記簿謄本）などで現在の正確な名義と持分を確認しておきましょう。
2．住宅ローンの名義
不動産の名義と住宅ローンの名義は同じとは限りません。
単独ローンのほか、夫婦それぞれが借り入れるペアローンや連帯債務などのケースもあります。
離婚後にどちらか一方が住み続ける場合も、夫婦間の合意だけで住宅ローンの名義まで自動的に変更されるわけではありません。
借入先の金融機関や契約内容を確認しましょう。
3．住宅ローン残高
次に、現在いくら住宅ローンが残っているか確認します。
金融機関の残高証明書や返済予定表などで把握できます。
住宅ローン残高は、家を売却できるか判断する重要な数字です。
例えば、ローン残高が2,000万円なのか3,000万円なのかによって、必要な売却価格も変わります。
4．現在の戸建の査定価格
住宅ローンの残高を確認した後は、不動産会社へ売却査定を依頼します。
この段階で最も重要となるのが、「査定価格」と「住宅ローン残高」のどちらが大きいかという点です。
⚖️ 査定価格とローン残高の関係による違い
💡 複数社の査定額と比較が重要
この関係性によって、通常の売却が進められるかどうかの実現性や売却後の資金計画が大きく変動します。
また、査定額は不動産会社の分析や根拠によって差が出るため、必ず複数社の査定結果と根拠を比較・検討することが大切です。
住宅ローンが残っている戸建でも売却できる？
住宅ローンが残っていても戸建を売却することは可能です。
ただし、通常は売却時に住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。
そこで重要になるのが、アンダーローンとオーバーローンです。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、不動産の売却想定価格が住宅ローンの残高を上回っている状態を指します。
💰 アンダーローンの試算イメージ例
上記のように売却価格が上回っていればスムーズに完済手続きを進められますが、実際の取引では不動産会社へ支払う仲介手数料や抵当権抹消の登記費用、ローン繰上返済手数料などの各種諸費用が発生します。
そのため、差額の「1,000万円」がそのまま手元に残るわけではない点に注意が必要です。
💡 最終的な「手取り額」で資金計画を立てることが重要
財産分与や売却後の生活設計を行う際は、単純な売却金額ではなく、「売却価格 −（住宅ローン残高 ＋ 売却諸費用）」で算出される最終的な手取り額を正確に把握したうえで話し合いを進めましょう。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の売却想定価格を上回ってしまっている状態を指します。
⚠️ オーバーローンの試算イメージ例
🛠️ オーバーローン時の主な選択肢・解消方法
💡 「離婚＝即・任意売却」ではありません
離婚という事情があるからといって、必ず任意売却が必要になるわけではありません。
思い込みで判断せず、まずは「正確な住宅ローン残高」と「不動産会社による査定価格」をしっかり確認・比較することから始めましょう。
離婚時に戸建を売却したら財産分与はどうなる？
離婚時に家を売却する場合は、売却価格そのものではなく、住宅ローンや売却費用などを精算した後にどの程度の財産価値が残るかを確認することが重要です。
売却後の手取り額を確認する
例えば、3,000万円で戸建を売却できても、住宅ローンが2,000万円残っていれば、3,000万円全額を夫婦で分けるわけではありません。
住宅ローンや売却に必要な費用などを差し引き、残った金額を踏まえて財産分与について検討します。
また、財産分与の対象や割合は、購入時期や取得資金、個別の事情などによって判断が変わることがあります。
「売却価格の半分を必ず受け取れる」と自己判断せず、複雑なケースでは弁護士などの専門家へ確認しましょう。
2026年4月から財産分与の請求期間にも変更
2026年4月1日に施行された改正民法により、同日以降に離婚した場合の財産分与の請求期間は、原則として離婚成立から5年となっています。
ただし、離婚した時期などによって適用されるルールが異なる場合があります。
離婚後に家の売却や財産分与を行う場合は、期限があることも踏まえて早めに整理しておくことが大切です。
共有名義の戸建は離婚時に売却できる？
夫婦共有名義になっている戸建てであっても、売却すること自体はもちろん可能です。
しかし、単独名義の物件とは異なり、共有名義ならではの手続き上のルールや注意点が存在します。
共有名義の売却には共有者全員（夫婦双方）の同意が必要
戸建て全体を売却する場合、原則として共有者全員の同意と売買契約への協力が不可欠となります。
たとえ夫婦の一方が「家を売りたい」と強く希望したとしても、もう一方が売却に反対・不同意である場合は、通常の売却手続きを進めることは非常に難しくなります。
離婚協議時に取り決めておくべき主なポイント
📝 協議内で必ず確認・すり合わせしておくべき項目
- 戸建てを第三者に売却するかどうか
- どちらか一方が住み続けて名義を取得するか
- 残存する住宅ローンを誰がどう処理するか
- 売却後の手取り金（または不足金）をどう分与・整理するか
- いつまでに売り出し・引渡しを完了させるか
💡 「離婚成立前」の方針決定がトラブル防止のカギ
特に「離婚成立後は相手と一切連絡を取りたくない・かかわりたくない」と考えている場合は、離婚が成立する前の段階で家全体の売却方針や諸条件までしっかり取り決めておくことで、その後の連絡連絡や契約手続きを円滑に進めることができます。
離婚前と離婚後、戸建はどちらで売るべき？
離婚に伴って戸建を売却するとき、「離婚する前に売るべき？それとも離婚後でもいい？」と迷う方もいるでしょう。
どちらが適しているかは、売却を急ぐか、価格を優先するかなどによって異なります。
離婚前に売却するメリット
離婚成立前に不動産を売却しておけば、住宅ローンの完済や売却代金の精算をすべて終えた状態で清々しく新しい生活へ進みやすくなります。
✨ 離婚前の売却を検討すべき主なケース
- 離婚成立後に元配偶者と連絡を取りたくない
- 夫婦の共有名義になっており後からトラブルになりやすい
- 残存する住宅ローンを一刻も早く完済・整理したい
- 現金化して財産分与の分配金額を明確に確定させたい
⚠️ 売却完了までのスケジュール（時間）には注意が必要
一方、仲介による売却では買主が見つかるまでに数か月以上の期間を要する場合があります。
そのため、「離婚手続きや新生活を急ぎたい」と考えている方にとっては、売却完了まで離婚届の提出や協議を足止めせざるを得なくなる可能性がデメリットになり得ます。
離婚後に売却するメリット
離婚手続きを先に進め、戸建は時間をかけて売却する方法もあります。
売却を急がず購入希望者を探せるため、価格を優先した販売活動を行いやすいことがメリットです。
ただし、共有名義の戸建では、離婚後も売却手続きで元配偶者との協力が必要になる場合があります。
固定資産税や住宅ローン、管理費用などの負担についても事前に決めておきましょう。
離婚時の戸建は仲介と買取のどちらがいい？
戸建を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。
高く売りたいなら仲介
仲介は、不動産会社に購入希望者を探してもらう方法です。
市場価格に近い価格で売却できる可能性があるため、売却価格を優先したい場合に向いています。
一方で、購入希望者が見つかるまで時間がかかったり、内覧対応が必要になったりすることがあります。
早く整理したいなら買取
不動産買取とは、不動産会社が買主となって戸建てを直接買い取る売却方法です。
市場で一般の購入希望者を探す販売活動が不要なため、条件さえまとまれば非常に短い期間でスピーディーに売却・現金化できる点が最大の強みです。
🏠 買取であれば対応可能な主なケース
- 築年数が経過しており建物が老朽化している
- リフォームや修繕を行っていないそのままの状態
- 室内や庭に家具・不要な荷物が残っている
- 離婚手続きに合わせてとにかく早く現金化したい
💡 仲介と買取の「売却価格・手取り額」を比較して選択
ただし、買取の取引価格はリノベーション費用や再販リスクが考慮されるため、一般仲介による市場売却価格よりも低くなる傾向があります。
離婚時の売却では「売買スピード」だけでなく「最終的な手取り額（財産分与の額）」も大きく関わってくるため、「仲介」と「買取」双方の査定額とメリットを比較したうえで判断することをおすすめします。
離婚時に買取が向いているケース
特に買取を検討しやすいのは、次のようなケースです。
離婚成立までに家を整理したい
離婚後まで不動産の問題を残したくない場合は、売却期間を短縮しやすい買取が選択肢になります。
夫婦のどちらも家に住まない
どちらも住み続けない場合は、家を現金化することで住宅ローンや財産分与について整理しやすくなります。
内覧対応をできるだけ減らしたい
仲介では複数の購入希望者が内覧する場合があります。
離婚協議や引っ越しなどと重なり、売却活動の負担を減らしたい場合にも買取を検討できます。
築古戸建を早く売却したい
築年数が経過しており、修繕してから売却するか迷っている場合もあります。
多額のリフォーム費用をかける前に、現状のまま買取した場合の価格を確認するとよいでしょう。
離婚時に戸建を売却する流れ
離婚に伴う戸建売却は、次のような流れで進めます。
1．名義と住宅ローンを確認する
土地・建物の所有者、住宅ローンの契約者、ローン残高を確認します。
2．複数の不動産会社へ査定を依頼する
現在の戸建がいくらで売れそうなのかを確認します。
査定価格と住宅ローン残高を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを把握しましょう。
3．仲介と買取を比較する
価格を優先するのか、売却期間を優先するのかを決めます。
離婚までのスケジュールも考えながら売却方法を選びましょう。
4．売却して住宅ローンを精算する
売買が成立したら、売却代金などから住宅ローンを完済し、抵当権の抹消など必要な手続きを行います。
5．売却後の金額を整理する
住宅ローンや売却費用などを差し引き、最終的な手取り額を確認します。
そのうえで、夫婦間の合意や個別事情を踏まえて財産分与を進めます。
離婚時の戸建売却にかかる費用・税金
不動産を売却した際、提示された査定金額や売買契約上の金額がそのまま手元に残るわけではありません。
売却にともなって必要となる各種手数料や税金などの諸費用が発生します。
不動産売却時に発生する主な諸費用・税金
💸 売却時に考慮すべき費用項目
- 不動産会社へ支払う仲介手数料
- 売買契約書に貼付する印紙税
- 住宅ローン完済にともなう抵当権抹消費用
- 名義変更や住所変更等の登記関連費用
- 売却益（譲渡益）が生じた場合の譲渡所得税
財産分与で確認すべき「手取り額」と税金の専門的取り扱い
💡 査定価格ではなく「手取り額」を基準に計算する
特に財産分与を検討する際は、表面上の査定価格ではなく、「売却価格 −（住宅ローン残高 ＋ 売却諸費用）」で残った手取り額を正確に算出して話し合うことが不可欠です。
また、譲渡所得税などの税金は、物件の購入時期や購入にかかった費用（取得費）、これまでの居住状況や各種控除特例の適用可否によって計算方法が大きく変わります。必要に応じて税理士などの専門家へ確認しながら進めましょう。
離婚時の戸建売却で失敗しない5つのポイント
1．「早く売りたい」だけで売却先を決めない
離婚時はできるだけ早く問題を整理したいと考えがちですが、焦って1社だけで決めると、査定価格や条件を十分比較できない可能性があります。
2．複数社の査定を比較する
同じ戸建でも不動産会社によって査定額が異なる場合があります。
金額だけでなく、査定の根拠や売却期間、販売方法まで確認しましょう。
3．住宅ローン残高を正確に把握する
査定価格だけを見て売却できると判断せず、住宅ローン残高と売却費用まで含めて確認します。
4．夫婦間で売却条件を整理する
共有名義の場合は特に、
- 最低いくらで売るのか
- 仲介と買取のどちらにするか
- いつまでに売るのか
- 売却費用をどう負担するのか
などを整理しておくと手続きを進めやすくなります。
5．不動産以外の問題は専門家にも相談する
不動産会社は家の査定や売却について相談できますが、財産分与をめぐる争いや法的判断などは弁護士、税務については税理士など、内容に応じた専門家への相談が必要になる場合があります。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
離婚時の戸建売却では、「とにかく早く家を処分したい」と考える方もいらっしゃいます。
しかし、最初に確認したいのは、不動産の名義・住宅ローン残高・現在の査定価格です。
この3つを確認すると、通常の仲介で売却できるのか、買取で早期売却するのか、オーバーローンへの対応が必要なのかを判断しやすくなります。
また、共有名義の場合は夫婦双方の協力が必要になるため、離婚後に問題を残さないよう売却方針を早めに整理しておくことも大切です。
価格だけでなく、売却期間や最終的な手取り額まで比較して、自分たちの状況に合った方法を選びましょう。
離婚時の戸建売却に関するFAQ
離婚時に戸建を売却できますか？
はい。住宅ローンや名義などを確認したうえで売却できます。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば通常の売却が可能です。
オーバーローンでも売却できますか？
不足分を自己資金で補える場合は通常売却できる可能性があります。返済が難しい場合は任意売却を検討するケースもあります。
共有名義の戸建を一人で売却できますか？
戸建全体を売却する場合は、原則として共有者全員の協力が必要です。
離婚前と離婚後、どちらで売るべきですか？
状況によって異なります。離婚後の関係を早く整理したい場合は離婚前、売却価格を重視して時間をかけたい場合は離婚後の売却も選択肢です。
夫婦の一方が売却に反対していても売れますか？
共有名義の戸建全体を通常売却する場合、一方だけで進めることは難しいため、まず夫婦間で売却方針を話し合う必要があります。
財産分与では売却価格を半分ずつ分けますか？
必ずしも売却価格をそのまま半分にするわけではありません。住宅ローンや売却費用、取得経緯なども踏まえて検討します。
買取なら早く売却できますか？
不動産会社が直接購入するため、仲介より短期間で売却できる場合があります。
築古の戸建でも買取できますか？
築年数が古くても、土地の価値や建物状態などによって買取できるケースがあります。
離婚で家を売る場合、まず何をすればいいですか？
まず不動産の名義、住宅ローンの名義・残高を確認し、複数の不動産会社へ査定を依頼して現在の価値を把握しましょう。
まとめ｜離婚時の戸建売却はローン・名義・査定価格の確認から
離婚で戸建を売却するときは、焦って売却先を決めるのではなく、まず不動産の名義・住宅ローン・査定価格を確認することが重要です。
アンダーローンであれば通常売却を進めやすい一方、オーバーローンでは不足分への対応を考える必要があります。
また、共有名義なら夫婦双方の協力も必要です。
できるだけ高く売りたいなら仲介、離婚に伴う家の問題を早く整理したいなら買取も選択肢になります。
売却価格だけでなく、売却期間・住宅ローン・費用・最終的な手取り額まで比較し、状況に合った売却方法を選びましょう。
離婚に伴う戸建売却でお悩みならご相談ください
離婚にともなう不動産売却・戸建てのご相談なら さくら都市デザインへ
「住宅ローンが残っている家を売りたい」「夫婦共有名義の戸建てをどう整理すべきか分からない」「離婚前にできるだけ早く不動産を現金化して整理したい」という方は、ぜひさくら都市デザイン株式会社へお気軽にご相談ください。
現在の住宅ローン残高や戸建ての適正査定価格、ご希望の売却時期などを丁寧にヒアリングしたうえで、一般的な仲介売却からスピーディーな直接買取まで、お客様のご事情や将来の再スタートに合わせた最適な売却プランをご提案いたします。どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
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