📝 この記事の結論
建築確認が取れない土地でも、売却できる可能性があります。
ただし、接道義務や道路の種類、市街化調整区域など、建築確認が取れない原因によって売却方法や査定への影響は異なります。
① 建築確認が取れない土地でも、仲介や不動産会社による買取を利用して売却できるケースがあります。
② 「建築確認が取れない＝必ず再建築不可」とは限りません。接道や私道、敷地条件などを整理することで、建築できる可能性が見つかる場合もあります。
③ 売却前には、市区町村で道路種別や建築条件を確認し、現状売却・条件整理後の売却・専門業者による買取を比較することが重要です。
「建築確認が取れないと言われた」
「相続した土地が再建築不可かもしれない」
「建物を建てられなくても売却できるのか知りたい」
このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、建築確認が取れない主な原因や確認方法、売却を進める際のポイントについて解説します。
👉親の家が再建築不可だったらどうする？相続前に確認すべきこと・売却方法を解説
建築確認が取れない土地でも売却できる
建築確認を取得できない土地でも、土地そのものを売却することは可能です。
ただし、住宅を新築・建て替えできない場合は、一般の住宅用地として利用しにくくなります。
そのため、以下のようなデメリットや影響が生じる可能性があります。
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住宅ローンを利用する買主が検討しにくい融資の審査が通りづらく、買い手がつきにくくなります
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利用方法が限定される自由な活用や建て替えがしづらくなる制限があります
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一般の土地より買主が少なくなる検討できる層が限られるため、売却までに時間がかかる傾向があります
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査定価格に影響する活用上の制限が考慮され、相場より価格が低く評価されやすくなります
一方で、隣地所有者や事業者、再建築不可物件を扱う専門業者などが買主になるケースもあります。
まずは「なぜ建築確認が取れないのか」を明確にすることが重要です。
建築確認とは
建築確認とは、建物の新築や一定の増改築などを行う前に、計画が建築基準法などの法令に適合しているか確認する手続きです。
建築確認が取得できないケースとその原因
建物を建てたいと思っても、敷地や道路などの条件を満たしていなければ、建築確認を取得できないことがあります。
👉建築確認済証がない戸建・アパートは売却できる？紛失時の確認方法・買取への影響を解説
建築確認が取れない主な原因
建築確認が取れない原因は一つではありません。
原因によっては、現在のままでは建築できなくても、条件を整理することで建築の可能性が変わることがあります。
接道義務を満たしていない
建築確認が取れない原因として多いのが、接道の問題です。
原則として道路に2m以上接する必要がある
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
接道幅が不足している場合がある
道路には接していても、接している間口が2m未満の場合などは、現在の状態では建築が難しくなることがあります。
前面道路が建築基準法上の道路ではない
土地の前に道があっても、その道が建築基準法上の道路として扱われているとは限りません。
私道でも建築できる場合がある
私道だから建築できないわけではありません。
建築基準法上どの種類の道路として扱われているかが重要です。
通路に面しているだけでは建築できない場合がある
日常的に通行している道でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。
市区町村の建築指導課などで道路種別を確認しましょう。
市街化調整区域などの制限がある
市街化調整区域における建築の考え方
市街化調整区域では、市街化を抑制する目的から建築や開発が制限されています。
土地の履歴や建物用途、自治体の許可基準などによって扱いが異なる場合があります。
自己判断せず、行政窓口や建築士などへ確認することが重要です。
私道や境界など権利関係に問題がある
建築確認そのものだけでなく、土地を利用するための権利関係が売却時の問題になるケースがあります。
私道持分や通行条件を確認する
私道に接している場合は、私道持分の有無や利用条件などを確認します。
境界が曖昧な場合は資料を確認する
公図や地積測量図、境界標などから土地の範囲を確認します。
境界が不明確な場合は、土地家屋調査士への相談を検討しましょう。
👉土地の境界トラブルとは？よくある事例・解決方法・売却する方法を解説
建築確認が取れない理由を調べる方法
建築確認が取れない土地を売却する前に、まず原因を確認しましょう。
原因が分かれば、現状のまま売るべきか、条件を整えてから売るべきか判断しやすくなります。
建築可否を確かめるための3つの確認手順
建築できるようになる可能性があるケース
現在は建築確認を取得できなくても、条件を整えることで建築できる可能性があります。
ただし、すべての土地で改善できるわけではありません。
接道条件を改善できる場合
隣地の一部取得などによって接道幅を確保できる場合は、建築の可能性が変わることがあります。
セットバックが必要な場合
前面道路が一定の条件を満たす道路であれば、道路中心線から後退して建築する方法が必要になることがあります。
私道や通行条件を整理できる場合
私道持分の取得や関係者との調整によって、利用条件を整理できるケースがあります。
例外的な許可を検討できる場合
敷地や周辺状況によっては、建築基準法上の例外的な許可や認定を検討できる場合があります。
利用できる制度は自治体や土地の状況によって異なるため、専門家へ確認しましょう。
建築確認が取れない土地が売れにくい理由
建築できない土地は、一般の住宅用地と比べて買主が限定されやすくなります。
主な理由は次のとおりです。
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新築や建て替えが難しい法的な制限により、思い通りの建築や再建築が行えない場合があります
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住宅ローンを利用しにくい場合がある金融機関の担保評価が低くなり、融資のハードルが上がる傾向があります
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利用方法が限定される土地の活用方法や選択肢が狭まり、自由な運用が難しくなります
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将来の資産価値を判断しにくい将来売却したり活用したりする際の価値が見えにくくなります
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権利関係や道路条件の確認に手間がかかる調査や手続きに多くの時間と労力が必要になります
ただし、立地や土地の広さ、利用目的によっては需要がある場合もあります。
建築確認が取れない土地を売却する3つの方法
状況に応じて、主に次の方法を検討できます。
現状のまま仲介で売却する
建築条件に問題があっても、利用目的が合う買主が見つかれば仲介で売却できる可能性があります。
条件を整理してから売却する
接道や境界、私道などの問題を整理し、建築可能性を高めてから売却する方法です。
専門業者へ買取を依頼する
再建築不可物件や特殊な土地を扱う不動産会社なら、現状のまま買取できる場合があります。
👉不動産買取とは？仲介との違い・メリット・売却の流れを専門家がわかりやすく解説【2026年版】
買取が向いているケース
次のような場合は、専門業者による買取を検討しやすいです。
- 早く土地を手放したい
- 相続した土地を利用する予定がない
- 古い建物が残っている
- 接道や私道の問題が複雑
- 一般の買主が見つからない
- 条件整理に費用をかけたくない
なお、買取では契約条件によって売主の契約不適合責任を限定できる場合もあります。
査定で確認されるポイント
建築確認が取れない土地では、次のような点が査定に影響します。
👉権利関係が複雑な不動産は売却できる？よくあるケースと整理・売却方法を解説
売却前にやってはいけないこと
建築確認が取れない土地では、原因を確認しないまま売却準備を進めると余計な費用がかかることがあります。
売却前に専門家へ相談しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
建築確認が取れない土地でも、売却を諦める必要はありません。
大切なのは、接道、道路種別、都市計画、権利関係など、何が原因で建築できないのかを整理することです。
原因によっては条件を整えられるケースもあれば、現状のまま専門業者へ売却した方がよいケースもあります。
まずは土地の状況を正確に把握し、複数の売却方法を比較することをおすすめします。
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よくある質問
建築確認が取れない土地でも売却できますか？
はい。
建築確認を取得できない状態でも、仲介や専門業者による買取で売却できる可能性があります。
建築確認が取れない土地は必ず再建築不可ですか？
必ずしもそうとは限りません。
原因によっては接道や私道などの条件を整理することで建築できる可能性があります。
私道に接している土地でも建築できますか？
私道でも建築基準法上の道路として扱われていれば、建築できる場合があります。
道路種別を確認しましょう。
接道が2m未満でも建築できる場合はありますか？
土地や周辺状況によって、例外的な許可などを検討できる場合があります。
自治体や建築士へ確認しましょう。
市街化調整区域でも売却できますか？
はい。
建築制限があっても土地自体は売却できる可能性があります。
建築確認が取れない土地でも住宅ローンは利用できますか？
金融機関によっては融資が難しくなる場合があります。
買主の資金計画にも影響するため、査定時に確認しておきましょう。
建物を解体してから売却した方がよいですか？
必ずしも解体した方がよいとは限りません。
現在の建物や土地条件を確認してから判断しましょう。
現状のまま買取してもらえますか？
再建築不可物件や特殊な土地を扱う不動産会社なら、現状買取に対応できる場合があります。
建築確認が取れない理由はどこで調べられますか？
市区町村の建築指導課、法務局、建築士、不動産会社などへ相談して確認できます。
まず何をすればよいですか？
前面道路の種類、接道状況、都市計画、権利関係を確認し、建築確認が取れない原因を整理しましょう。
まとめ｜建築確認が取れない原因を確認して売却方法を選ぼう
建築確認が取れない土地でも、売却できる可能性があります。
まずは、以下のポイントを確認しましょう。
原因によっては条件を整える方法もあります。
一方、改善が難しい場合は、現状のまま専門業者へ買取を依頼する方法も選択肢です。
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