📝 この記事の結論
共有相続不動産は、放置するほど共有者が増えたり、売却や管理の話し合いが難しくなったりする可能性があります。利用予定がない場合は、問題が大きくなる前に持分整理や売却を検討することが重要です。
① 共有相続不動産を放置すると、相続が繰り返されることで共有者が増え、権利関係が複雑になることがあります。
② 不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要なため、共有者と連絡が取れない場合や意見が合わない場合は、売却が進みにくくなることがあります。
③ 共有状態を早めに整理するには、不動産全体の売却、他の共有者への持分売却、自分の共有持分のみの売却、共有物分割などから、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
「相続した実家を兄弟で共有しているけれど、そのままになっている」
「誰も住んでいないけれど、特に困っていないから放置している」
「共有名義の不動産をどう整理すればよいか分からない」
このように悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
特に、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増える可能性があります。
また、不動産全体を売却したくても、共有者の意見がまとまらないと手続きが進みにくくなります。
この記事では、共有相続不動産を放置するリスクや、早めに持分整理を検討した方がよい理由、売却や共有解消の方法について分かりやすく解説します。
👉不動産の名義変更とは？相続した家を売る流れ・必要書類・費用を解説
共有相続不動産とは？
たとえば、親が所有していた実家を兄弟3人で相続し、それぞれ3分の1ずつ持分を持っているケースが該当します。
共有状態そのものに問題があるわけではありません。しかし、複数人で一つの不動産を所有するため、管理や売却について共有者同士で話し合う必要があります。
特に注意したいケースは、以下の通りです。
- 誰も住む予定がない
- 空き家のままになっている
- 共有者同士が疎遠になっている
- 固定資産税の負担方法が決まっていない
共有相続不動産を放置する5つのリスク
共有相続不動産を放置すると、主に次の5つのリスクがあります。
| 放置するリスク | 起こり得ること |
|---|---|
| 共有者が増える | 二次相続・三次相続によって権利関係が複雑になる |
| 売却しにくくなる | 不動産全体の売却について意見がまとまりにくくなる |
| 管理負担が続く | 固定資産税や修繕、清掃などの負担が続く |
| 共有者と連絡が取れなくなる | 遠縁の親族などが共有者になることがある |
| 空き家が老朽化する | 倒壊や近隣トラブルなどにつながる可能性がある |
相続が繰り返されて共有者が増える
たとえば、兄弟3人で共有していた不動産で、兄が亡くなったとします。
兄の持分を子ども2人が相続すると、共有者は3人から4人になります。
さらにその後も相続が続けば、共有者が5人、6人と増えていく可能性があります。
共有者が増えることで起こりやすい問題は、以下の通りです。
- 全員へ連絡するのに手間がかかる
- 売却について意見をまとめにくくなる
- 管理費や税金の負担方法を決めにくくなる
不動産全体を売却しにくくなる
一人でも売却に反対していたり、連絡が取れない共有者がいたりすると、売却を進めにくくなります。
売却が難しくなりやすいケースは、例えば以下の通りです。
- 売却価格について意見が合わない
- 一人だけ住み続けたいと考えている
- 共有者の所在が分からない
固定資産税や管理の負担が続く
空き家の場合に発生しやすい管理負担は、例えば以下の通りです。
- 草刈り
- 清掃
- 建物の修繕
- 雨漏りや破損への対応
また、建物の劣化が進めば、修繕費が増えることもあります。
👉共有者が固定資産税を払わない場合はどうする？対処法・立替分の請求・共有持分の売却を解説
共有者と連絡が取れなくなることがある
さらに相続が発生すると、これまで面識のなかった親族が新たな共有者になることもあります。
共有者と連絡が取れなくなることで起こりやすい問題は、例えば以下の通りです。
- 売却について意思確認ができない
- 管理方法を決められない
- 相続人の調査から始める必要がある
空き家の老朽化や近隣トラブルにつながる
管理されていない状態が続くことで起こり得る問題は、例えば以下の通りです。
- 屋根や外壁の破損
- 庭木や雑草の繁茂
- 害虫や害獣の発生
- 倒壊や部材の飛散
「誰も使っていないからそのままでよい」とは限りません。
相続した共有不動産は相続登記も放置しない
共有状態だけでなく、相続登記を放置しないことも重要です。
2024年4月1日から、相続登記は義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
相続登記をしないまま次の相続が発生すると、誰がどの持分を持っているのか分かりにくくなり、売却や持分整理がさらに複雑になることがあります。
まず確認しておきたい項目は、以下の通りです。
・現在の名義人は誰か
・相続登記は完了しているか
・共有者は何人いるか
・それぞれの持分割合はどうなっているか
登記情報と実際の相続関係が一致しているかを早めに確認し、必要に応じて相続登記を進めましょう。
共有相続不動産を整理する4つの方法
共有相続不動産を整理する方法は一つではありません。
共有者同士の関係や、不動産を今後どうしたいかによって適した方法は変わります。
主な方法は、以下の4つです。
・共有者全員で不動産全体を売却する
・他の共有者へ自分の持分を売却する
・自分の共有持分だけ第三者へ売却する
・共有物分割を検討する
それぞれの特徴を確認していきましょう。
👉相続不動産の活用・分割方法は？現物分割・代償分割・換価分割を解説
共有者全員で不動産全体を売却する
土地や建物を一つの不動産として売却できるため、共有持分だけを売却する場合よりも買主を見つけやすい傾向があります。
売却後は、持分割合などに応じて売却代金を分けることができます。
ただし、不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
売却価格や売却時期、どの不動産会社へ依頼するかなどについて意見が合わないと、話が進まないことがあります。
他の共有者へ自分の持分を売却する
たとえば、兄弟3人で共有している実家で、一人だけが今後も住み続けたい場合などです。
住み続ける共有者が他の人の持分を取得すれば、共有関係を整理しやすくなります。
他の共有者への売却を検討する場合に確認したいことは、以下の通りです。
- 持分を買い取る意思があるか
- 売買価格はいくらにするか
- 支払い方法をどうするか
自分の共有持分だけ第三者へ売却する
自分の共有持分については、原則として他の共有者の同意がなくても売却できます。
共有持分だけの売却が選択肢になりやすいケースは、以下の通りです。
- 共有者と意見が合わない
- 全体売却の話が進まない
- 自分だけ共有関係から離れたい
売却価格についても、不動産全体を売った場合の持分割合そのままの金額になるとは限りません。
👉権利関係が複雑な不動産は売却できる？よくあるケースと整理・売却方法を解説
共有物分割を検討する
共有物分割とは、共有状態を解消するための手続きです。
話し合いでまとまれば協議によって進められますが、合意できない場合は裁判所での手続きが必要になることもあります。
共有物分割では、状況に応じて不動産そのものを分ける方法や、一人が取得して他の共有者へ金銭を支払う方法、売却して代金を分ける方法などが検討されます。
共有相続不動産を早めに整理した方がよい理由
共有相続不動産は、問題が起きてから対応するより、共有者が少なく話し合えるうちに整理した方が進めやすいです。
早めに整理するメリットは、以下の通りです。
・共有者が少ないうちに話し合える
・売却や管理の方針を決めやすい
・固定資産税や維持費の負担を見直せる
・次の相続による権利関係の複雑化を防ぎやすい
特に利用予定のない不動産は、保有しているだけでも管理や税金の負担が続きます。
今すぐ売却する予定がなくても、今後どうするかだけでも共有者同士で確認しておくことが大切です。
👉共有者が遠方に住んでいる不動産を売却するには？手続きや注意点を解説
持分整理を始める前に確認したいこと
共有持分を整理する前に、現在の状況を確認しておくと手続きを進めやすくなります。
確認しておきたい項目は、以下の通りです。
・共有者は誰か
・それぞれの持分割合はいくつか
・相続登記は完了しているか
・共有者全員と連絡が取れるか
・誰が不動産を利用しているか
・固定資産税や管理費を誰が負担しているか
・今後、不動産を利用する予定があるか
まずは登記事項証明書や固定資産税の書類、遺産分割協議書などを確認しましょう。
現在の権利関係を整理したうえで、不動産全体を売却するのか、共有持分だけを整理するのかを比較することが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
共有相続不動産のご相談では、まず「誰が共有者なのか」「それぞれの持分はどのくらいか」「相続登記が完了しているか」を確認することが大切です。
今は共有者同士で問題なく連絡を取れていても、次の相続が発生すると権利関係が複雑になることがあります。
また、不動産全体を売却するのか、自分の持分だけを整理するのかによって進め方も変わります。
「売りたいのに、話が進まない」不動産について書籍で解説しています！
|
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書 『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』 が、幻冬舎より発売中です。 本書では、相続・登記、底地・借地権、共有名義、私道、家族間の調整、 売却価格や条件、古い建物や賃貸物件など、 不動産の売却が思うように進まなくなるさまざまな問題を、 実際の15のエピソードを交えて紹介しています。 |
よくある質問
共有相続不動産を放置するとどうなりますか？
相続が繰り返されて共有者が増えたり、売却や管理について意見をまとめにくくなったりする可能性があります。
利用予定がない場合は、早めに今後の方針を検討するとよいでしょう。
共有名義の不動産全体を一人で売却できますか？
原則として、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
自分一人の判断だけで不動産全体を売却することはできません。
自分の共有持分だけ売却できますか？
はい。
自分の共有持分は、原則として他の共有者の同意がなくても売却できます。
ただし、不動産全体を売却する場合より買主が限られやすく、売却条件も異なる場合があります。
共有者と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？
まずは共有者の住所や相続関係を確認する必要があります。
自分だけで確認が難しい場合は、司法書士や弁護士などの専門家へ相談する方法があります。
共有者の一人が亡くなると持分はどうなりますか？
亡くなった共有者の持分は、その相続人へ引き継がれます。
相続人が複数いる場合は、共有者がさらに増える可能性があります。
共有不動産の固定資産税は誰が払いますか？
共有不動産の固定資産税については、共有者が連帯して納税義務を負います。
実際の負担方法については、共有者間で持分割合などを踏まえて決めるケースがあります。
相続登記をしていない共有不動産はどうすればよいですか？
まずは現在の登記名義人と相続関係を確認しましょう。
相続登記は2024年4月1日から義務化されているため、必要な手続きを早めに確認することが大切です。
空き家になった共有不動産を放置しても大丈夫ですか？
長期間放置すると、建物の老朽化や雑草、倒壊、近隣トラブルなどにつながる可能性があります。
共有者同士で管理方法や今後の利用方針を決めておきましょう。
共有持分を他の共有者へ売ることはできますか？
はい。
共有者同士で合意できれば、自分の持分を他の共有者へ売却することができます。
価格や支払い方法などの条件を整理して進めることが重要です。
共有者と意見が合わない場合はどうすればよいですか？
まずは話し合いで解決方法を検討します。
合意できない場合は、自分の持分だけを売却する方法や共有物分割などを検討することがあります。
まとめ｜共有相続不動産は問題が小さいうちに整理しよう
共有相続不動産は、放置している間に相続が繰り返されると、共有者が増えて権利関係が複雑になることがあります。
特に確認しておきたいポイントは、以下の通りです。
・不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要
・共有者が増えるほど話し合いが難しくなりやすい
・固定資産税や管理費の負担は保有している間も続く
・自分の共有持分だけを売却できる場合がある
・相続登記の状況も早めに確認する
利用予定がない場合や、共有者同士で今後の方針が決まっていない場合は、問題が大きくなる前に整理することが大切です。
共有相続不動産・共有持分の売却相談はさくら都市デザインへ
|
共有相続不動産・共有持分の売却相談は さくら都市デザイン株式会社では、相続によって共有名義になった不動産や、共有持分の整理・売却に関するご相談を承っております。 共有者や持分割合、相続登記の状況などを確認しながら、不動産全体の売却や他の共有者への持分売却、自分の共有持分だけを売却する方法などを比較し、状況に合った進め方をご案内いたします。 「相続した実家を兄弟で共有したままになっている」 「共有者と売却について意見が合わない」 「自分の共有持分だけでも整理したい」 という方も、まずは現在の共有状況のままご相談ください。
|
