住宅ローンが残る中古住宅を売却する流れ

2026年6月11日2026年6月17日

【まずは結論】

住宅ローンが残る中古住宅でも、売却代金でローンを完済し、設定された抵当権を抹消できれば売却できます。売却額がローン残債を上回る「アンダーローン」なら通常どおり売却でき、下回る「オーバーローン」の場合は自己資金や住み替えローンで不足分を補う必要があります。まずは金融機関にローン残高を確認し、複数社の査定額と比較することが、ローン付き物件売却の第一歩です。

住宅ローンの返済中に売却を考える方は少なくありません。ローンが残っていても、仕組みと流れを理解すれば、落ち着いて売却を進められます。

この記事では、住宅ローンが残る中古住宅を売却する流れと、アンダーローン・オーバーローンの違い、注意点までを、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

ローンが残る家を売る基本の仕組み

住宅ローンを借りると、その住宅には金融機関の「抵当権」が設定されています。抵当権が付いたままでは引き渡しができないため、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消することが売却の前提になります。

👉 ポイント：一般的には、決済日に「買主からの売却代金の受領」「ローンの完済」「抵当権の抹消」「所有権の移転」をまとめて行います。つまり、売却代金でローンを完済する流れが組めれば、貯蓄から一括返済する必要はありません。

アンダーローンとオーバーローンの違い

売却額とローン残債の関係によって、対応が変わります。

状態	内容	対応
アンダーローン	売却額がローン残債を上回る	売却代金で完済でき通常どおり売却可能
オーバーローン	売却額がローン残債を下回る	不足分を自己資金や住み替えローンで補う

👉 計算例：ローン残債2,500万円の家が2,800万円で売れればアンダーローンで、完済後に約300万円が手元に残ります（諸費用は別途）。一方、2,200万円でしか売れない場合はオーバーローンとなり、不足する300万円を自己資金などで補う必要があります。

ローンが残る中古住宅を売却する流れ

ステップ	主な内容
STEP1 残債の確認	金融機関にローン残高を確認する
STEP2 査定・相場確認	複数社へ査定を依頼し残債と比較する
STEP3 媒介契約・売り出し	不動産会社と契約し売却活動を行う
STEP4 売買契約	買主と契約し引渡し日を決める
STEP5 決済・完済・抵当権抹消	残代金で完済し抵当権を抹消・引き渡し

最初に行うべきは、金融機関への残債の確認です。残高証明書や返済予定表で正確な残債を把握し、査定額と比較することで、アンダーローンかオーバーローンかが分かります。

オーバーローンのときの対処法

不足分を自己資金で補って完済する
住み替えの場合は、残債を新居のローンに上乗せできる「住み替えローン」を検討する
返済が困難な場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法もある

住み替えローンや任意売却は条件や審査があるため、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。

ローンが残る家を売る際の注意点

まず金融機関に正確なローン残債を確認する
抵当権抹消には登記費用（司法書士報酬を含む）がかかる
繰上げ返済の手数料が発生する場合がある
売却益が出た場合は確定申告が必要になる

ローンが残る家を売る際の確認事項

住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、残債の扱いを確認しておく必要があります。売却前に押さえておきたい3点を整理します。

ローン残債と査定額を比較する

まず金融機関にローン残高を確認し、複数社の査定額と比較しましょう。売却額が残債を上回る「アンダーローン」なら、売却代金で完済できます。下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うなどの対応が必要になります。

抵当権抹消の段取りを確認する

住宅ローンが残る家には抵当権が設定されており、これを抹消しないと買い手に引き渡せません。通常は決済時に売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消します。司法書士が手続きを担うため、段取りを事前に確認しておくと安心です。

買い替え・住み替えローンも検討する

売却額が残債に届かないが買い替えをしたい場合は、残債を新居のローンに上乗せできる「住み替えローン」という選択肢もあります。ただし返済負担が増えるため、無理のない資金計画を立てたうえで、金融機関に相談することが大切です。

👉 ポイント：残債と売却額の関係を最初に把握することが、すべての出発点です。アンダーローンかオーバーローンかで取れる選択肢が変わります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「住宅ローンが残っている家は売れない」と思い込んでいる方は少なくありませんが、実際には多くの方がローン返済中に売却をしています。ポイントは、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかです。一般的には、決済日に売却代金の受領・ローン完済・抵当権抹消・所有権移転をまとめて行うため、貯蓄から一括返済する必要はありません。まず取り組んでいただきたいのは、金融機関にローン残債を確認することです。そのうえで複数社の査定額と比較すれば、売却額が残債を上回る「アンダーローン」か、下回る「オーバーローン」かが分かり、取るべき対応が見えてきます。

アンダーローンであれば、通常どおり売却して完済でき、差額が手元に残ります。問題はオーバーローンの場合ですが、これも対処法があります。不足分を自己資金で補うほか、住み替えなら残債を新居のローンに上乗せする「住み替えローン」、返済が難しい場合は金融機関の同意を得て売却する「任意売却」といった選択肢があります。いずれも条件や審査、金融機関との調整が必要になるため、早めの相談が肝心です。私たちは、残債の確認から査定、金融機関との調整を見据えた売却スケジュールの立て方まで、ローンが残る物件の売却を丁寧にサポートしています。一人で悩まず、まずは現状の整理からご相談ください。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却代金で完済し抵当権を抹消できれば、ローンが残っていても売却できます。

まず何を確認すればいいですか？

金融機関に正確なローン残債を確認し、査定額と比較することから始めます。

アンダーローンとは何ですか？

売却額がローン残債を上回る状態で、売却代金で完済でき通常どおり売却できます。

オーバーローンだと売れませんか？

不足分を自己資金や住み替えローンで補えば売却でき、任意売却という方法もあります。

貯蓄から一括返済しないと売れませんか？

多くの場合、決済日に売却代金で完済するため、貯蓄からの一括返済は不要です。

住み替えローンとは何ですか？

売却で残った住宅ローンの残債を、新居の住宅ローンに上乗せして借りる仕組みです。

任意売却とは何ですか？

返済が困難な場合に、金融機関の同意を得て売却する方法です。

抵当権の抹消には費用がかかりますか？

登記費用や司法書士報酬がかかり、決済時にあわせて手続きします。

繰上げ返済の手数料はかかりますか？

金融機関やローンの種類によっては、繰上げ返済手数料が発生する場合があります。

売却益が出たら確定申告は必要ですか？

譲渡所得が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。

まとめ

住宅ローンが残る中古住宅でも、売却代金でローンを完済し、設定された抵当権を抹消できれば売却できます。一般的には、決済日に売却代金の受領・ローン完済・抵当権抹消・所有権移転をまとめて行うため、貯蓄から一括返済する必要はありません。まず取り組むべきは、金融機関にローン残債を確認することです。そのうえで複数社の査定額と比較すれば、売却額が残債を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかが分かり、取るべき対応が見えてきます。

アンダーローンなら通常どおり売却して完済でき、差額が手元に残ります。オーバーローンの場合も、不足分を自己資金で補う、住み替えローンを利用する、任意売却を検討するといった対処法があります。いずれも条件や審査、金融機関との調整が必要なため、早めの相談が肝心です。また、抵当権抹消の登記費用や繰上げ返済手数料、売却益が出た場合の確定申告も念頭に置いておきましょう。残債の確認から査定、売却スケジュールの立て方まで、ローンが残る物件の売却実績がある不動産会社に相談することで、安心して進められます。本記事の流れや一覧表を参考に、まずは現状の整理から始めてください。