📝 この記事の結論
マンション査定では、階数も価格を左右するポイントのひとつです。一般的に高層階は眺望・採光・開放感などから評価されやすい傾向がありますが、「何階なら必ず高い」と決まっているわけではありません。同じマンションの成約事例を基準に、方角・眺望・間取りなども含めて評価されます。
① 高層階は眺望や採光、開放感などが評価され、低層階より査定額が高くなることがあります。ただし、具体的な価格差はマンションや住戸条件によって異なります。
② 低層階でも、移動のしやすさや専用庭などが評価されるケースがあります。「低層階だから売れない」「必ず査定額が低い」とは限りません。
③ マンション査定では階数だけでなく、方角・眺望・角部屋かどうか・築年数・管理状況なども重要です。査定を受ける際は、金額だけでなく「なぜこの価格になったのか」という根拠まで確認しましょう。
「マンションは何階だと査定が高くなる？」「低層階だと売却価格は下がる？」と気になっていませんか。
同じマンションでも、階数や方角、眺望などによって査定額が変わることがあります。
この記事では、階数が査定に与える影響や高層階・低層階の評価の違いを解説します。
マンション査定で見られる主なポイント
マンションの査定価格は、階数だけで決まるものではありません。
不動産会社は、周辺の取引相場や同じマンション内の成約事例などを参考にしながら、対象となる住戸の条件を比較して査定します。
主に確認されるポイントは次のとおりです。
| 評価項目 | 査定で確認されるポイント |
|---|---|
| 立地 | 最寄り駅、駅までの距離、周辺環境、生活利便性 |
| 築年数 | 建築時期、建物の状態など |
| 専有面積・間取り | 広さ、間取り、需要との合致 |
| 階数 | 高層階・低層階、眺望、採光、開放感 |
| 方角 | 日当たり、採光、生活スタイルとの相性 |
| 眺望 | 前面建物の有無、景観、抜け感 |
| 住戸位置 | 角部屋、中住戸など |
| 管理状況 | 共用部、修繕積立金、長期修繕計画など |
このなかでも「階数」は、同じマンション内の住戸を比較するときに違いが出やすいポイントです。
同じマンションの成約事例が重要な基準になる
マンション査定では、同じマンション内で過去に売買された住戸があれば、重要な比較材料になります。
同じマンションの8階・70㎡・南向き住戸が4,000万円で成約していたとします。
査定したい部屋が5階・70㎡・東向きであれば、同じ4,000万円と単純に評価するのではなく、階数や方角、眺望、室内状態などの違いを考慮して査定します。
そのため、「同じマンションの同じ広さなのに査定額が違う」ということも珍しくありません。
築年数・専有面積・間取りも査定に影響する
同じマンション内でも、専有面積や間取りが違えば需要も異なります。
また、室内の状態やリフォーム履歴などが査定の参考になることもあります。
管理状況はマンション全体の評価に関係する
専有部分だけでなく、マンション全体の管理状況も査定時に確認されます。
- 共用部分が適切に管理されているか
- 大規模修繕が実施されているか
- 長期修繕計画があるか
- 修繕積立金の状況
- 管理費や修繕積立金の滞納状況
同じエリア・同程度の築年数でも、マンションの管理状況によって買主からの見られ方が変わる可能性があります。
マンション査定で「階数」はどれくらい影響する？
マンションの階数は、査定額に影響する要素のひとつです。
一般的には高層階ほど評価されやすい傾向がありますが、「1階上がるごとに○万円高くなる」という一律の基準があるわけではありません。
マンションの規模や立地、眺望、周辺建物などによって階数の影響は変わります。
高層階が査定で評価されやすい理由
高層階が評価されやすい理由として、次のような点があります。
- 眺望を確保しやすい
- 採光を確保しやすい
- 開放感がある
- 道路などからの視線が入りにくい
- 地上の交通音などの影響を受けにくい場合がある
特に眺望を魅力としているマンションでは、階数が価格差につながりやすくなります。
タワーマンションなどでは、同じ間取り・広さでも階数や眺望によって価格差が大きくなるケースがあります。
高層階であること自体が価値なのではなく、高層階になることで得られる眺望・採光・開放感などが評価されていると考えることが重要です。
マンション査定では何階から評価が上がる？
「何階以上なら査定が高くなるの？」と気になる方も多いでしょう。
しかし、すべてのマンションに共通する「○階以上なら高くなる」という明確な境界があるわけではありません。
たとえば10階建てマンションの8階と、40階建てタワーマンションの8階では、「高層階」という意味合いが異なります。
さらに、周辺の建物との位置関係も重要です。
低い階では隣の建物に眺望を遮られていても、一定の階数を超えると視界が開けるマンションなら、その境目を超えた住戸の評価が変わることがあります。
つまり、階数そのものより「その階だから得られる住環境」に注目する必要があります。
高層階でも必ず査定額が高いとは限らない
たとえば、次のようなケースを考えてみましょう。
10階の住戸：目の前に別の建物がある
5階の住戸：前面が公園で眺望が開けている
というケースなら、階数だけを見て10階の方が高く評価されるとは限りません。
また、方角や間取り、角部屋かどうか、室内状態などにも違いがあります。
そのため、マンション査定では「○階だから○万円」という見方ではなく、同じマンションの成約事例を基準に、階数による眺望や採光などの違いを含めて判断することが大切です。
低層階でも査定で評価されるケース
低層階は高層階より価格が抑えられる傾向がありますが、低層階ならではのメリットもあります。
- エレベーターを使わず移動しやすい
- 災害時などに階段で移動しやすい
- 1階住戸では専用庭が付いている場合がある
- 小さな子どもがいる家庭では階下への足音を気にしにくい場合がある
購入希望者によって重視する条件は異なるため、低層階にも一定の需要があります。
特に専用庭や広いテラスなど、その住戸ならではの付加価値があれば、査定でも考慮される可能性があります。
方角・角部屋・眺望はマンション査定にどう影響する？
マンション査定では階数だけでなく、方角・角部屋・眺望・前面建物との位置関係なども確認されます。
同じ階数でも、日当たりや開放感などが異なれば、査定価格に差が生じることがあります。
南向きは評価されやすい傾向がある
一般的に南向きの住戸は日照時間を確保しやすく、購入希望者から選ばれやすい傾向があります。
ただし、「南向きだから必ず査定額が高い」というわけではありません。
たとえば、南向きでも目の前に建物があり日差しが遮られている場合と、東向きでも前面が開けていて明るい場合では、実際の住環境が異なります。
方角ごとの特徴は次のとおりです。
| 方角 | 主な特徴 | 査定での見られ方 |
|---|---|---|
| 南向き | 日照時間を確保しやすい | 評価されやすい傾向 |
| 東向き | 朝日が入りやすい | 生活スタイルによって需要がある |
| 西向き | 午後の日当たりを確保しやすい | 西日の影響なども確認される |
| 北向き | 直射日光が入りにくい | 眺望・開放感など他の条件も含めて評価 |
方角だけで価格を判断せず、採光や眺望なども含めて考えることが重要です。
北向きでも高く評価されることはある
北向きだからといって、必ず査定で大きく不利になるわけではありません。
- 高層階で眺望が開けている
- 前面に建物がなく開放感がある
- 人気の景色を望める
- 角部屋で複数方向から採光を確保できる
など、ほかに魅力があれば評価につながる可能性があります。
角部屋は採光・通風などが評価されることがある
角部屋は、建物の端に位置するため、窓を複数方向に設けられている住戸があります。
その場合、
- 採光を確保しやすい
- 風通しがよい
- 隣接する住戸が少ない
- 二面バルコニーなど特徴的な間取りがある
といった点が購入希望者から評価されることがあります。
ただし、角部屋でも窓の位置や間取り、周辺建物との関係によって条件は異なります。
「角部屋」という名称だけではなく、実際の住みやすさまで含めて評価されます。
階数より眺望が評価されるケースもある
マンション査定で階数を考える際に、特に重要なのが眺望です。
たとえば同じ10階でも、
A：目の前に別のマンションがある
B：前面に高い建物がなく、視界が大きく開けている
という住戸では、評価が異なる可能性があります。
公園や河川、街並みなどを望める住戸では、眺望そのものが物件の魅力になることもあります。
マンション査定で後悔しないためのポイント
マンションの査定を受ける際は、「高層階だから高く売れるはず」「北向きだから安いはず」と自己判断しないことが大切です。
複数の条件を確認しながら、査定額の根拠を比較しましょう。
同じマンションの成約事例を確認する
マンション査定では、同じ建物内の成約事例が重要な参考材料になります。
特に、
・専有面積
・間取り
・階数
・方角
・住戸位置
などが近い成約事例があれば、査定価格を考えるうえで参考になります。
ただし、「同じマンションで4,000万円で売れたから、自分の部屋も4,000万円」とは限りません。
成約した時期や室内状態なども異なるため、どの条件を比較して査定額を算出したのかを不動産会社へ確認しましょう。
管理・修繕に関する資料を準備する
マンションは、専有部分だけでなく建物全体の管理状態も確認されます。
査定時には、
・管理規約
・長期修繕計画
・修繕積立金に関する資料
・大規模修繕の履歴
・管理費、修繕積立金
など、手元にある資料を準備しておくとよいでしょう。
管理状況について売主自身が分からない場合も、無理に判断せず、確認できる資料を提示することが大切です。
リフォーム・設備交換の履歴を伝える
過去にリフォームや設備交換を行っている場合は、その内容も査定時に伝えましょう。
たとえば、
・キッチン交換
・浴室リフォーム
・トイレ交換
・給湯器交換
・フローリング、クロス張り替え
などです。ただし、リフォームにかかった費用がそのまま査定額へ上乗せされるわけではありません。
売却前に高額なリフォームを検討している場合は、工事をする前に査定を受け、必要性を相談することをおすすめします。
査定額だけで不動産会社を選ばない
複数社へ査定を依頼すると、会社によって査定額に差が出ることがあります。
このとき、最も高い査定額を提示した会社をすぐに選ぶのではなく、「なぜこの価格なのか」という根拠を確認しましょう。
同じマンションの成約事例や現在の売出物件、階数・方角・眺望などがどのように評価されているのか説明してもらうことで、査定額の妥当性を判断しやすくなります。
複数社の査定と根拠を比較する
マンションの売却価格を判断するには、複数の不動産会社へ査定を依頼する方法もあります。
比較するのは査定額だけではありません。
・参考にした成約事例
・階数による評価
・方角、眺望の評価
・管理状態の評価
・想定される売却価格
・販売方法
なども確認しましょう。
査定価格とその根拠をセットで比較することが、納得できる売却につながります。
よくある質問（FAQ）
Q1．マンション査定では階数が高いほど高くなりますか？
一般的には高層階ほど眺望や採光、開放感などが評価されやすい傾向があります。ただし、階数だけで決まるわけではありません。
Q2．マンションは何階から査定額が高くなりますか？
すべてのマンションに共通する「○階以上」という基準はありません。建物の高さや周辺建物との位置関係、眺望などによって異なります。
Q3．1階違うと査定額はいくら変わりますか？
「1階につき○万円」という一律の価格差はありません。同じマンションの成約事例や眺望などを比較して判断されます。
Q4．低層階のマンションは売れにくいですか？
低層階にも一定の需要があります。移動のしやすさや専用庭など、住戸独自のメリットが評価される場合もあります。
Q5．タワーマンションは階数で価格差が出やすいですか？
階数によって眺望や開放感などが大きく変わる物件では、価格差につながることがあります。ただし、方角や眺望なども含めて評価されます。
Q6．マンション査定では方角も重要ですか？
方角は採光や日当たりなどに関係するため、査定時に確認される要素のひとつです。ただし、方角だけで価格が決まるわけではありません。
Q7．北向きのマンションは査定額が低くなりますか？
南向きなどと比べて評価に差が出る場合がありますが、眺望や開放感、角部屋などほかの条件によって評価されるケースもあります。
Q8．角部屋は査定で有利ですか？
採光や通風、隣接住戸の少なさなどが評価される場合があります。ただし、実際の間取りや窓の位置などによって異なります。
Q9．管理状況も査定価格に影響しますか？
マンション全体の管理状態や修繕状況、長期修繕計画、修繕積立金なども査定時の確認事項になります。
Q10．マンションの査定額を比較するときは何を見るべきですか？
金額だけでなく、同じマンションの成約事例や階数・方角・眺望などをどのように評価したのか、査定根拠まで確認しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
マンション査定では、同じ建物でも階数・方角・眺望によって価格が変わることがあります。
ただし、高層階だから必ず高いとは限りません。管理状態や室内状況、同じマンションの成約事例なども含めて判断されます。
査定を受ける際は、金額だけでなく「なぜこの価格なのか」という根拠まで確認することをおすすめします。
「同じマンションなのに、なぜ査定額が違う？」と気になっている方へ
マンションを売却しようとすると、「同じマンションの別の部屋はもっと高く売れていたのに」「自分の部屋はいくらになるのだろう」と気になることもあるでしょう。
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、売却価格や条件をはじめ、不動産を売却・整理するときに直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
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まとめ｜マンション査定は階数だけでなく住戸ごとの条件で決まる
マンション査定では階数も重要なポイントですが、「高層階だから高い」「低層階だから安い」と階数だけで判断することはできません。
同じマンションでも、方角・眺望・専有面積・間取り・角部屋かどうか・室内状態などによって査定価格は変わります。また、マンション全体の管理状態や修繕状況も確認されます。
査定を受ける際は、同じマンション内の成約事例をどのように比較し、階数や方角などをどう評価したのか、査定額の根拠まで確認することが大切です。
マンションの査定・売却でお悩みなら、さくら都市デザインへ
「高層階だけれど、どのくらい評価される？」「低層階でも売却できる？」「同じマンションの成約価格と比べて、自分の部屋はいくらになる？」など、マンションの査定価格は住戸によって異なります。
さくら都市デザイン株式会社では、階数や方角だけでなく、眺望・専有面積・管理状態・周辺や同じマンションの取引状況などを確認しながら査定します。
まだ売却すると決めていない段階でも、まず現在のマンションがどのくらいの価格になるのか知りたいというご相談も可能です。お気軽にお問い合わせください。
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