再建築不可物件を売却するには｜接道義務と売却の選択肢

2026年6月11日2026年6月17日

【まずは結論】

再建築不可物件とは、建築基準法の「接道義務」を満たさないなどの理由で、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地・建物のことです。接道義務は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要で、これを満たさないと再建築不可となります。再建築不可物件でも売却は可能で、隣地の買い増しやセットバック、43条但し書き許可で再建築可にする、リフォームして活用する、専門の買取業者に売る、といった選択肢があります。

再建築不可物件は売りにくいと言われますが、理由と対処法を知っておけば、売却の道は開けます。まずは仕組みから理解しましょう。

この記事では、再建築不可物件を売却する方法を、接道義務の仕組みや売却の選択肢を中心に、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

再建築不可物件とは｜接道義務の仕組み

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない物件のことです。主な原因は「接道義務」を満たしていないことです。

👉 ポイント：建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建物を建てられません（接道義務）。この条件を満たさない土地は、今の建物は使えても、建て替えや新築ができない「再建築不可」となります。古くからの住宅密集地や旗竿地（敷地延長）に多く見られます。

再建築不可物件の主な売却方法

売却方法	特徴
現状のまま仲介で売る	価格は下がるが、リフォーム活用したい買主に売れる
専門の買取業者に売る	早く確実・現状のままでよいが価格は低め
再建築可にしてから売る	セットバックや隣地買い増しで価値が上がる
隣地所有者に売る	隣地と一体化で活用しやすく買い手になりやすい

再建築可能にする方法

方法	内容
セットバック	道路の中心線から後退し、接道条件を満たす
隣地の買い増し・借地	隣地の一部を取得・賃借し、2m以上の接道を確保する
43条但し書きの許可	一定の基準を満たせば建築が認められる場合がある

👉 ポイント：再建築可にできれば、土地の価値は大きく上がります。ただし、隣地の買い増しは相手の同意が必要で、43条但し書きの許可も条件があるため、実現できるかは個別の状況によります。専門家に相談して可能性を確認しましょう。

再建築不可物件を売る際の注意点

再建築できない事実は、買主に正確に告知する
価格は再建築可能な物件より下がることを前提にする
リフォームは可能なため、その活用方法を提案できると売りやすい
再建築不可物件の取り扱い実績がある会社・専門業者を選ぶ

なお、再建築不可物件でも、建て替え・増築ができないだけで、リフォーム自体は可能です。リフォームして住む・賃貸に出すといった活用を前提に検討する買主もいます。

再建築不可物件の価値を高める工夫

再建築不可物件は売りにくいとされますが、工夫次第で価値を高め、売却しやすくすることができます。実践したい工夫を押さえましょう。

隣地との交渉余地を探る

隣地の一部を買い増したり、隣地所有者に売却したりすることで、価値が大きく変わることがあります。隣地と一体化すれば接道義務を満たして再建築可になる場合や、隣地所有者にとって魅力的な物件になる場合があります。交渉の余地があるか探ってみましょう。

リフォーム活用を前提に訴求する

再建築不可物件でも、建て替え・増築ができないだけでリフォーム自体は可能です。「リフォームして住みたい」「賃貸に出したい」という買い手に向けて、活用方法を具体的に提案できると、売却しやすくなります。活用イメージの訴求が有効です。

専門業者へ相談して可能性を確認する

セットバックや建築基準法43条但し書きの許可など、再建築可能にする方法が使えるかは、個別の状況によります。再建築不可物件の取り扱い実績がある専門業者に相談すると、価値を高める方法や最適な売り方が見えてきます。専門家の知見を活用しましょう。

👉 ポイント：隣地との交渉・リフォーム活用の訴求・専門業者への相談が、再建築不可物件の価値を高める工夫です。可能性を諦めずに探ることが大切です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

再建築不可物件は「売れない」と思われがちですが、理由と対処法を知れば、売却の道は十分に開けます。まず、なぜ再建築できないのかを理解することが大切です。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられません。この「接道義務」を満たさない土地は、今の建物は使えても、取り壊して建て替えることができない再建築不可となります。古くからの住宅密集地や旗竿地に多く見られるケースです。再建築できないという制約から、価格は再建築可能な物件より下がる傾向があります。

売却方法はいくつかあります。現状のままリフォーム活用したい買主に仲介で売る方法、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売る方法、そしてセットバックや隣地の買い増し、建築基準法43条但し書きの許可によって再建築可能にしてから売る方法です。再建築可にできれば土地の価値は大きく上がりますが、隣地の買い増しには相手の同意が必要で、但し書き許可にも条件があるため、実現できるかは個別の状況によります。また、隣地の所有者は、土地を一体化して活用できるため有力な買い手になりやすいという特徴もあります。再建築できない事実は買主に正確に告知することが前提です。再建築不可物件は専門的な判断が必要なため、取り扱い実績のある不動産会社や専門業者に相談することで、最適な売却方法が見えてきます。私たちも、こうした物件のご相談に対応していますので、お気軽にお問い合わせください。

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よくある質問

再建築不可物件とは何ですか？

今の建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地・建物のことです。

なぜ再建築できないのですか？

建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさないためです。

再建築不可物件でも売れますか？

売却は可能で、仲介・専門買取・再建築可にしてから売るなどの方法があります。

リフォームはできますか？

建て替え・増築はできませんが、リフォーム自体は可能です。

再建築可能にする方法はありますか？

セットバック、隣地の買い増し、43条但し書きの許可などの方法があります。

セットバックとは何ですか？

道路の中心線から後退して接道条件を満たし、建築を可能にする方法です。

隣地の人に売るのは有効ですか？

隣地と一体化して活用できるため、隣地所有者は有力な買い手になりやすいです。

再建築不可だと価格はどうなりますか？

再建築できない制約から、再建築可能な物件より価格が下がる傾向があります。

再建築不可は告知が必要ですか？

買主の判断に関わる重要な事実のため、正確に告知する必要があります。

どこに相談すればいいですか？

再建築不可物件の取り扱い実績がある不動産会社や専門業者に相談するのが安心です。

まとめ

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たさないなどの理由で、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地・建物のことです。接道義務は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが必要で、これを満たさないと再建築不可となります。古くからの住宅密集地や旗竿地に多く見られ、再建築できない制約から、価格は再建築可能な物件より下がる傾向があります。しかし、「売れない」と諦める必要はありません。理由と対処法を知れば、売却の道は十分に開けます。

売却方法には、現状のままリフォーム活用したい買主に仲介で売る方法、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売る方法、セットバックや隣地の買い増し、建築基準法43条但し書きの許可によって再建築可能にしてから売る方法、隣地所有者に売る方法があります。再建築可にできれば土地の価値は大きく上がりますが、隣地の買い増しは相手の同意が必要で、但し書き許可にも条件があるため、実現性は個別の状況によります。なお、再建築不可でも建て替え・増築ができないだけで、リフォーム自体は可能なため、活用を前提に検討する買主もいます。再建築できない事実は買主に正確に告知することが前提です。専門的な判断が必要なため、再建築不可物件の取り扱い実績がある不動産会社や専門業者に相談しながら進めましょう。本記事の売却方法の表を参考にしてください。