不動産トラブルがある物件を売る前に確認すべきこと

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

トラブルがある不動産を売る前は、「トラブルの内容と経緯の整理」「解決済みか継続中かの確認」「告知義務の対象かどうかの判断」の3つをまず行うことが重要です。買主の判断に影響する事実（雨漏り・シロアリ・境界未確定・近隣問題・事件事故など）は、隠さず正確に告知するのが大原則です。隠して売ると契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償につながるおそれがあります。トラブルの種類に応じて、解消してから売る・告知して仲介で売る・専門の買取業者に売るといった方法を選びます。専門家に早めに相談することが、安全でスムーズな売却につながります。

トラブルを抱えた不動産でも、確認すべきことを押さえて正しく対処すれば、安全に売却できます。逆に、確認を怠ると引き渡し後の大きなトラブルに発展しかねません。

この記事では、トラブルがある物件を売る前に確認すべきことを、トラブルの種類・告知義務・対処法・チェックリストを交えてわかりやすく解説します。

不動産トラブルの主な種類

「不動産トラブル」と一口に言っても、その内容はさまざまです。まずは自分の物件がどのタイプに当たるかを把握することが、対処の第一歩になります。

種類	主な内容
物理的なトラブル	雨漏り・シロアリ・傾き・給排水の不具合など
権利関係のトラブル	境界未確定・共有・相続未登記・抵当権など
近隣・環境のトラブル	騒音・越境・私道・近隣との係争など
心理的なトラブル	過去の事件・事故など（心理的瑕疵）
契約・法的なトラブル	再建築不可・既存不適格・賃借人とのトラブルなど

👉 ポイント：トラブルの種類によって、売りにくさの原因も対処法も大きく異なります。たとえば物理的トラブルは修繕で解消できることが多い一方、心理的瑕疵や権利関係のトラブルは告知や法的手続きが必要になります。まずは種類の特定が重要です。

売る前にまず確認すべき3つのこと

トラブルの内容と経緯を整理する

いつ・どこで・どんなトラブルが起きたのか、これまでにどう対応してきたのかを、時系列で整理します。修繕や示談、行政への相談などの記録があれば、まとめておきましょう。経緯が整理されていると、告知も売却方法の判断もスムーズになります。

解決済みか継続中かを確認する

トラブルが完全に解決しているのか、まだ続いているのかで、売却の進め方は変わります。解決済みなら、その記録を提示することで買主の不安を和らげられます。継続中の場合は、可能であれば解決してから売るか、現状を正確に告知したうえで売る必要があります。

告知義務の対象か判断する

買主の購入判断に影響する事実は、原則として告知が必要です。判断に迷うものも、隠すより告知する方が安全です。何を告知すべきか不安な場合は、不動産会社に相談し、物件状況報告書や告知書に正確に反映してもらいましょう。

告知義務と契約不適合責任

トラブル物件の売却で最も重要なのが、告知義務と契約不適合責任の理解です。売主は、知っている不具合や問題を買主に正確に伝える義務があります。

👉 ポイント：2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。引き渡した物件が契約内容と異なる（知っていた不具合を告げていなかった等）場合、買主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求めることができます。逆に、告知書に正確に記載して買主が了承していれば、原則として責任を問われません。「知っていることを正直に書く」ことが最大の防御です。

トラブル別の対処と売却方法

トラブル	主な対処・売却方法
雨漏り・シロアリ	修繕してから売る／現状告知で価格調整／専門買取
境界未確定	境界確定測量で解消してから売ると安心
相続未登記	相続登記（名義変更）を済ませてから売る
近隣トラブル	経緯を整理し正確に告知／可能なら解決後に売る
心理的瑕疵	ガイドラインに沿って告知／専門の買取も検討

共通して言えるのは、解消できるトラブルは解消してから売る方が高く・早く売れやすいという点です。ただし、解消に多額の費用や時間がかかる場合は、現状のまま告知して売る、訳あり物件に対応する専門の買取業者を活用する、といった選択肢もあります。

トラブル物件をスムーズに売るための準備

トラブルの内容・経緯・対応状況を書面で整理しておく
修繕・示談・行政相談などの記録や領収書をまとめる
告知すべき事項を不動産会社と確認し、告知書に反映する
解消できるトラブルは、費用対効果を見て解消を検討する
トラブル物件・訳あり物件の取扱い実績がある会社を選ぶ

👉 ポイント：トラブルに関する資料が整理されているほど、買主は安心して検討でき、価格交渉もスムーズになります。「隠す」のではなく「整理して開示する」姿勢が、結果的にご自身を守り、納得のいく売却につながります。

よくある失敗と対策

トラブルを隠して売ってしまう

最も多い失敗が、不利になることを恐れてトラブルを隠すことです。後から発覚すると契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除につながります。隠すより、正確に告知して価格や条件で調整する方が、はるかに安全です。

経緯を整理せず曖昧に伝える

「たぶん大丈夫」「昔のことなので覚えていない」といった曖昧な説明は、買主の不信感を招きます。事実を時系列で整理し、記録とともに正確に伝えることが、信頼につながります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

トラブルを抱えた不動産の売却で、まずお伝えしたいのは「トラブルがあっても売却は可能」だということです。大切なのは、売り出す前に状況を正確に把握し、整理しておくことです。トラブルには、雨漏りやシロアリといった物理的なもの、境界未確定や相続未登記などの権利関係、近隣との係争、過去の事件・事故による心理的瑕疵など、さまざまな種類があります。それぞれ対処法が異なるため、まずは自分の物件がどのタイプに当たるかを特定し、内容と経緯、現在解決済みか継続中かを確認することが第一歩です。そして、買主の判断に影響する事実は、隠さず正確に告知することが大原則です。

特に注意していただきたいのが、契約不適合責任です。2020年の民法改正により、引き渡した物件が契約内容と異なる場合、買主は修補や代金減額、損害賠償、契約解除を求められます。知っていた不具合を告げずに売ると、後から大きなトラブルに発展しかねません。逆に言えば、告知書に正確に記載して買主が納得していれば、原則として責任は問われません。「隠す」のではなく「整理して開示する」ことが、結果的にご自身を守ります。解消できるトラブルは解消してから売る方が有利ですが、費用や時間がかかる場合は、現状告知での売却や専門の買取という選択肢もあります。トラブル物件は専門的な判断が必要なため、取扱い実績のある不動産会社に早めに相談することをおすすめします。私たちも、こうした物件のご相談に丁寧に対応していますので、お気軽にお問い合わせください。

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よくある質問

トラブルがある物件でも売れますか？

正確に告知し、種類に応じた対処をすれば売却は可能です。

売る前にまず何を確認すべきですか？

トラブルの内容と経緯、解決済みか継続中か、告知義務の対象かの3点です。

トラブルは隠して売れますか？

隠すと契約不適合責任を問われるため、正確な告知が原則です。

契約不適合責任とは何ですか？

引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任です。

何を告知すればいいか分かりません。

買主の判断に影響する事実が対象で、迷う場合は不動産会社に相談しましょう。

トラブルは解消してから売るべきですか？

費用対効果次第で、解消した方が有利な場合も現状で売る方が良い場合もあります。

境界が未確定でも売れますか？

売れますが、境界確定測量で解消してから売ると買主が安心します。

早く確実に手放したい場合は？

訳あり物件に対応する専門の買取業者の活用が有力な選択肢です。

告知書はどう作成しますか？

物件状況報告書や告知書に、知っている事実を正確に記載します。

どこに相談すればいいですか？

トラブル物件の取扱い実績がある不動産会社に早めに相談するのが安心です。

まとめ

トラブルがある不動産を売る前は、まず「トラブルの内容と経緯の整理」「解決済みか継続中かの確認」「告知義務の対象かどうかの判断」という3つを行うことが重要です。不動産トラブルには、物理的・権利関係・近隣環境・心理的・契約法的など、さまざまな種類があり、種類によって対処法が異なります。自分の物件がどのタイプに当たるかを特定し、内容と経緯を時系列で整理することから始めましょう。そして、買主の判断に影響する事実は、隠さず正確に告知することが大原則です。

特に重要なのが契約不適合責任です。知っていた不具合や問題を告げずに売ると、引き渡し後に修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められるおそれがあります。逆に、告知書に正確に記載して買主が了承していれば、原則として責任は問われません。「隠す」のではなく「整理して開示する」姿勢が、結果的にご自身を守ります。解消できるトラブルは費用対効果を見て解消を検討し、難しければ現状告知での売却や専門の買取を活用しましょう。トラブル物件は専門的な判断が必要なため、取扱い実績のある不動産会社に早めに相談しながら進めることをおすすめします。本記事のトラブル別対処の表やチェックリストを、準備の参考にしてください。