入居者付き不動産の売却で注意すべきこと

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

入居者付き不動産（オーナーチェンジ物件）の売却では、「賃貸借契約の内容確認」「敷金・家賃の精算」「入居者への通知」「告知事項の正確な開示」が重要な注意点です。買い手は投資家が中心で、室内を内見できないため、レントロール（賃貸借条件の一覧）など収益がわかる資料を正確に整えることが、スムーズな売却のカギになります。契約条件や精算、税金など専門的な論点が多いため、収益物件に強い不動産会社と連携して進めると、トラブルなく売却できます。

入居者付き不動産の売却は、契約条件や精算、開示など注意点を押さえれば、トラブルなく進められます。事前に確認すべきポイントを知っておきましょう。

この記事では、入居者付き不動産の売却で注意すべきことを、契約確認・敷金や家賃の精算・入居者対応・告知事項を中心に、一覧表を交えて解説します。

売却前に確認すべき注意点

注意点	内容
賃貸借契約の内容	家賃・契約期間・特約を正確に確認
敷金の引き継ぎ	買主に引き継ぎ、決済時に精算
家賃・固定資産税	引き渡し日で日割り精算
告知事項	滞納・トラブル等を正確に開示

👉 ポイント：入居者付き不動産の売却は、賃貸借契約の内容がそのまま買主に引き継がれます。家賃・契約期間・特約を正確に確認し、敷金や家賃の精算、告知事項の開示を漏れなく行うことが、トラブル防止の基本です。

契約・精算の注意点

賃貸借契約の引き継ぎ

入居者付きで売ると、貸主の地位が買主に引き継がれます。家賃・契約期間・更新条件・特約などの内容は、そのまま買主に引き継がれるため、契約書を正確に確認することが大切です。曖昧な口約束があると、後でトラブルになりかねません。

敷金・家賃の精算

入居者から預かっている敷金は、退去時に返還義務があるため、買主に引き継ぎます。決済時に売買代金から敷金相当額を精算するのが一般的です。家賃や固定資産税も、引き渡し日を基準に日割りで精算します。精算方法は契約前に明確にしておきましょう。

レントロールの正確な整理

買い手は投資家が中心で、室内を内見できないため、収益がわかる資料が判断材料になります。家賃・敷金・契約期間などを一覧にしたレントロールを正確に整えることが、スムーズな売却のカギです。空室があれば想定家賃も示すと、買主が判断しやすくなります。

入居者対応と告知事項

入居者への通知

オーナーが変わると、家賃の振込先や連絡先が変わります。売却後、買主（新オーナー）から入居者へ、貸主が変わった旨と新しい振込先を通知するのが一般的です。入居者が混乱しないよう、通知のタイミングと内容を売主・買主で確認しておきましょう。

告知事項の開示

家賃の滞納歴、入居者とのトラブル、過去の事故・修繕履歴などは、買主に正確に開示する必要があります。不利な情報を隠すと、契約不適合責任を問われる恐れがあります。マイナス情報も含めて誠実に伝えることが、結果的に安全な売却につながります。

👉 ポイント：2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」が定められ、契約内容と異なる点があると売主が責任を問われます。滞納やトラブルなどの告知事項は、隠さず正確に開示することが重要です。

売却時の税金の注意点

入居者付き不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。投資用のため、自宅のような3,000万円特別控除は原則使えません。

👉 ポイント：譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％です。所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。敷金の精算は譲渡所得の計算と別に扱われる点や、建物取得費が減価償却で目減りしている点に注意が必要です。税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

入居者付き不動産（オーナーチェンジ物件）の売却では、いくつか注意点があります。まず、賃貸借契約の内容がそのまま買主に引き継がれる点です。家賃・契約期間・更新条件・特約などは買主に引き継がれるため、契約書を正確に確認し、曖昧な口約束がないか整理しておくことが大切です。次に、敷金と家賃の精算です。入居者から預かっている敷金は退去時に返還義務があるため買主に引き継ぎ、決済時に売買代金から精算します。家賃や固定資産税も引き渡し日を基準に日割りで精算するため、方法を契約前に明確にしておきましょう。さらに、買い手は投資家が中心で室内を内見できないため、家賃・敷金・契約期間を一覧にしたレントロールを正確に整えることが、スムーズな売却のカギになります。空室があれば想定家賃も示すと、買主が判断しやすくなります。

入居者対応と告知事項も重要です。オーナーが変わると家賃の振込先などが変わるため、売却後に新オーナーから入居者へ通知するのが一般的です。通知のタイミングと内容を売主・買主で確認し、入居者が混乱しないよう配慮しましょう。そして、家賃の滞納歴や入居者とのトラブル、過去の事故・修繕履歴などの告知事項は、買主に正確に開示する必要があります。2020年4月の民法改正で契約不適合責任が定められ、契約内容と異なる点があると売主が責任を問われます。不利な情報を隠すと後で責任を問われる恐れがあるため、マイナス情報も含めて誠実に伝えることが、結果的に安全な売却につながります。税金面では、売却益に譲渡所得税がかかり、投資用のため3,000万円特別控除は原則使えません。税率は所有5年以下で39.63％、5年超で20.315％です。入居者付き不動産の売却は契約・精算・開示・税金など論点が多いため、収益物件に強い不動産会社と連携して進めることをおすすめします。私たちも、契約確認から精算・引き渡しまで丁寧にサポートいたします。

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よくある質問

入居者がいても売れますか？

オーナーチェンジで賃貸借契約ごと売却できます。

まず何を確認すべきですか？

賃貸借契約の家賃・期間・特約を正確に確認します。

敷金はどうなりますか？

買主に引き継ぎ、決済時に売買代金から精算します。

家賃や固定資産税の精算は？

引き渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的です。

入居者に知らせる必要はありますか？

売却後に新オーナーから振込先変更などを通知します。

告知事項とは何ですか？

滞納歴やトラブル、事故・修繕履歴などで、正確に開示します。

不利な情報を隠すとどうなりますか？

契約不適合責任を問われる恐れがあります。

レントロールはなぜ重要ですか？

買主は内見できず、収益の判断材料になるためです。

売却益に税金はかかりますか？

譲渡所得税がかかり、所有5年以下は39.63％、超は20.315％です。

どこに相談すればいいですか？

収益物件に強い不動産会社に相談するのが安心です。

まとめ

入居者付き不動産（オーナーチェンジ物件）の売却では、賃貸借契約の内容確認、敷金・家賃の精算、入居者への通知、告知事項の正確な開示が重要な注意点です。賃貸借契約は家賃・期間・特約がそのまま買主に引き継がれるため、契約書を正確に確認しましょう。敷金は買主に引き継ぎ決済時に精算、家賃や固定資産税は引き渡し日で日割り精算します。買い手は投資家が中心で室内を内見できないため、レントロールを正確に整えることがスムーズな売却のカギです。

入居者対応では、オーナー変更後に新オーナーから振込先変更などを通知するのが一般的で、タイミングと内容を売主・買主で確認します。告知事項は、滞納歴・トラブル・事故や修繕履歴などを正確に開示しましょう。2020年4月の民法改正で契約不適合責任が定められ、隠すと責任を問われる恐れがあるため、マイナス情報も誠実に伝えることが安全な売却につながります。税金面では、売却益に譲渡所得税がかかり、投資用のため3,000万円特別控除は原則使えず、税率は所有5年以下で39.63％、5年超で20.315％です。入居者付き不動産の売却は論点が多いため、収益物件に強い不動産会社と連携して進めると、トラブルなく売却できます。本記事の注意点の表を参考にしてください。