投資用不動産売却でかかる税金と確定申告の基礎知識

2026年6月12日2026年6月17日

【まずは結論】

投資用不動産を売って利益（譲渡所得）が出たら、譲渡所得税がかかり、原則として確定申告が必要です。税率は所有期間で変わり、5年以下は39.63％、5年超は20.315％。所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。建物の取得費は減価償却で目減りするため、譲渡所得が思ったより大きくなりがち。申告時期は売却翌年の2〜3月。税額は事前に税理士へ相談すると安心です。

投資用不動産の売却では、税金と確定申告の基礎を押さえておくと安心です。仕組みを順番に見ていきましょう。

この記事では、投資用不動産売却の税金と確定申告を、譲渡所得の計算・税率・申告の流れを中心に、一覧表を交えて解説します。

売却でかかる税金の全体像

区分	内容
譲渡所得税・住民税	売却益（譲渡所得）にかかる
印紙税	売買契約書に貼付
登録免許税	抵当権抹消などの登記費用
消費税	事業者の建物売却分など（個人は原則対象外）

中心は譲渡所得税

売却で最も影響が大きいのが、売却益にかかる譲渡所得税・住民税です。利益が出なければ課税されません。まずは利益が出るかを把握しましょう。

3,000万円控除は原則使えない

自宅売却で使える3,000万円特別控除は、投資用不動産では原則使えません。そのため、利益が出ると税負担が大きくなりがちです。

その他の費用も見込む

印紙税や抵当権抹消の登録免許税などもかかります。これらも手取りに影響するため、あらかじめ見込んでおきましょう。

譲渡所得の計算と税率

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）で求めます。取得費には購入代金や購入時の諸費用が含まれます。譲渡費用は仲介手数料などです。

所有期間で変わる税率

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡	39.63％
5年超	長期譲渡	20.315％

所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定します。5年を少し超えるだけで税率が大きく下がります。

減価償却に注意

👉 注意：建物の取得費は、保有中の減価償却分だけ目減りします。その結果、帳簿上の利益（譲渡所得）が想定より大きくなり、税額が膨らむことがあります。

確定申告の流れ

申告が必要なケース

売却で利益が出た場合は、確定申告が必要です。損失でも、特例適用や他の所得との関係で申告した方がよいことがあります。

申告の時期

申告は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日が原則です。住民税は申告内容をもとに後から課税されます。期限を逃さないようにしましょう。

必要な書類

売買契約書（購入時・売却時の両方）
取得費・譲渡費用がわかる領収書
登記事項証明書、減価償却の計算資料

税負担を抑える工夫

所有5年超で売却する

税率は所有5年以下39.63％、5年超20.315％です。可能なら5年を超えてから売ると、負担を抑えられます。

取得費の証明書類を残す

購入時の契約書や領収書がないと取得費を証明できず、税額が不利になります。書類は大切に保管しましょう。

特例や損益通算を確認する

損失が出た場合の損益通算など、使える特例がないか税理士に確認すると、トータルの負担を抑えられます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

投資用不動産の売却では、税金と確定申告の基礎を最初に押さえておくと安心です。最も影響が大きいのは、売却益にかかる譲渡所得税・住民税です。利益が出なければ課税されませんが、投資用は自宅のような3,000万円特別控除が原則使えないため、利益が出ると負担が大きくなりがちです。譲渡所得は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」で計算します。税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％です。5年を少し超えるだけで税率が大きく下がるため、売却時期の判断は手取りに直結します。特に注意したいのが減価償却で、建物の取得費は保有中に目減りするため、帳簿上の利益が想定より大きくなり、税額が膨らむことがあります。

確定申告は、売却で利益が出た場合に必要です。損失の場合でも、特例の適用や他の所得との関係で申告した方がよいケースがあります。申告時期は売却した年の翌年2月16日〜3月15日が原則で、住民税は申告内容をもとに後から課税されます。準備する書類は、購入時・売却時の売買契約書、取得費や譲渡費用がわかる領収書、登記事項証明書、減価償却の計算資料などです。これらが揃っていないと取得費を証明できず、課税額が不利になることもあります。税金の計算や申告は専門的で、減価償却や特例の判断も絡むため、税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。私たちも、売却の段取りから税理士との連携まで含めてサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

売却益に税金はかかりますか？

譲渡所得税・住民税がかかり、利益が出なければ課税されません。

税率はどのくらいですか？

所有5年以下は39.63％、5年超は20.315％です。

所有期間はどう数えますか？

売った年の1月1日時点で5年を超えるかで判定します。

譲渡所得はどう計算しますか？

売却価格−(取得費＋譲渡費用)で求めます。

3,000万円控除は使えますか？

投資用は原則対象外で、自宅用の控除は使えません。

減価償却はなぜ関係しますか？

取得費が目減りし、譲渡所得が大きくなることがあるためです。

確定申告は必要ですか？

利益が出た場合は必要で、損失でも申告が有利なことがあります。

申告の時期はいつですか？

売却の翌年2月16日〜3月15日が原則です。

どんな書類が必要ですか？

売買契約書、取得費の領収書、登記事項証明書などです。

誰に相談すればいいですか？

税額試算は税理士、売却は収益物件に強い不動産会社が安心です。

まとめ

投資用不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税・住民税がかかり、原則として確定申告が必要です。投資用は自宅のような3,000万円特別控除が原則使えないため、利益が出ると負担が大きくなりがちです。譲渡所得は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」で計算し、税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％。5年を超えてから売ると税負担を抑えられます。建物の取得費は減価償却で目減りするため、譲渡所得が想定より大きくなる点に注意しましょう。

確定申告は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日が原則です。購入時・売却時の売買契約書、取得費や譲渡費用の領収書、登記事項証明書、減価償却の計算資料などを準備します。取得費を証明できないと課税額が不利になることもあるため、書類は早めにそろえましょう。税金の計算や申告は減価償却や特例の判断も絡んで専門的なため、税額は事前に税理士に試算してもらうのが安心です。本記事の税率表や計算式を参考に、売却時期と税負担を見据えて進めてください。