不動産売却後の税金とは？譲渡所得税と確定申告の基本

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかり、翌年に確定申告が必要です。税率は所有期間で変わり、5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％。所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。マイホームの売却なら3,000万円特別控除などの特例で、税負担を大きく抑えられることがあります。損失の場合も申告が有利なケースがあります。

不動産売却後の税金は、仕組みを知れば事前に備えられます。譲渡所得税と確定申告の基本を押さえておきましょう。

この記事では、不動産売却後の税金とは何かを、譲渡所得税の計算・税率・確定申告を中心に、一覧表を交えて解説します。

売却後にかかる税金

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡	39.63％
5年超	長期譲渡	20.315％

譲渡所得にかかる

税金がかかるのは、売却益（譲渡所得）が出た場合です。利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。まず利益が出るかを把握しましょう。

所有期間で税率が変わる

税率は、所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％です。所有期間は、売った年の1月1日時点で判定するため、5年を少し超えるだけで大きく変わります。

所得税と住民税

譲渡所得税は、所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。所得税は確定申告で、住民税は申告内容をもとに後から課税されます。

譲渡所得の計算方法

計算式

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）で求めます。取得費は購入代金や購入時の諸費用、譲渡費用は仲介手数料などの売却にかかった費用です。

計算例

👉 計算例：所有5年超の物件で譲渡所得が1,000万円なら、1,000万円×20.315％で約203万円。5年以下だと39.63％で約396万円となり、約193万円もの差が出ます。

取得費に注意

建物の取得費は、減価償却で目減りします。そのため譲渡所得が想定より大きくなることがあります。購入時の契約書がないと取得費を証明できず不利になります。

確定申告の基本

申告が必要なケース

売却で利益が出た場合は、確定申告が必要です。損失でも、特例や損益通算で申告した方が有利なことがあるため、確認しておきましょう。

申告の時期

申告は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日が原則です。期限を過ぎると延滞税などの不利益があるため、早めに準備しましょう。

必要な書類

売買契約書（購入時・売却時）
取得費・譲渡費用がわかる領収書
登記事項証明書、特例に必要な書類

税負担を抑える工夫

所有5年超で売却する

税率は所有5年以下39.63％、5年超20.315％です。急がない場合は、5年を超えてから売ると税負担を抑えられます。

特例を確認する

マイホームの3,000万円特別控除や、所有10年超の軽減税率などの特例が使えると、税負担を大きく減らせます。要件を確認しましょう。

取得費の書類を残す

取得費を証明できると、譲渡所得を正しく計算でき、課税額を抑えられます。購入時の契約書や領収書は大切に保管しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得税という税金がかかり、翌年に確定申告が必要になります。まず大前提として、税金がかかるのは売却益（譲渡所得）が出た場合だけで、利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。譲渡所得は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」で計算します。取得費は購入代金や購入時の諸費用、譲渡費用は仲介手数料などの売却にかかった費用です。税率は所有期間で変わり、5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％です。重要なのは、所有期間を売った年の1月1日時点で判定する点で、5年を少し超えるだけで税率が大きく下がります。たとえば譲渡所得1,000万円なら、長期譲渡で約203万円、短期譲渡で約396万円と、約193万円もの差が出ます。売却時期の判断が手取りに直結するのです。

注意したいのが、建物の取得費は減価償却で目減りするため、譲渡所得が想定より大きくなることがある点です。また、購入時の契約書がないと取得費を証明できず、課税額が不利になります。書類は大切に保管しておきましょう。一方で、税負担を抑える方法もあります。マイホームの売却なら3,000万円特別控除などの特例が使え、利益が3,000万円以内なら税金がかからないこともあります。損失が出た場合でも、特例や他の所得との損益通算で申告した方が有利なケースがあるため、利益が出なかったからと安易に判断しないことが大切です。確定申告は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日が原則で、期限を過ぎると延滞税などの不利益があります。税金の計算や特例の判断は専門的なので、税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。私たちも、税理士との連携を含めてサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

売却後にどんな税金がかかる？

利益が出ると譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。

利益が出なくても税金は？

譲渡所得が出なければ譲渡所得税はかかりません。

税率はどのくらい？

所有5年以下は39.63％、5年超は20.315％です。

所有期間はどう数える？

売った年の1月1日時点で5年を超えるかで判定します。

譲渡所得はどう計算する？

売却価格−(取得費＋譲渡費用)で求めます。

マイホームに特例は？

3,000万円特別控除などで税負担を抑えられます。

減価償却はなぜ関係する？

取得費が目減りし、譲渡所得が大きくなることがあります。

申告はいつしますか？

売却の翌年2月16日〜3月15日が原則です。

損失でも申告すべき？

特例や損益通算で有利になることがあります。

誰に相談すればいいですか？

税額試算は税理士に相談するのが確実です。

まとめ

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかり、翌年に確定申告が必要です。税金がかかるのは利益が出た場合だけで、譲渡所得は「売却価格−(取得費＋譲渡費用)」で計算します。税率は所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％、所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。5年を少し超えるだけで税率が大きく下がり、譲渡所得1,000万円なら長期と短期で約193万円の差が出ます。建物の取得費は減価償却で目減りするため、譲渡所得が想定より大きくなる点にも注意しましょう。

税負担を抑える方法として、マイホームなら3,000万円特別控除などの特例があり、利益が3,000万円以内なら税金がかからないこともあります。損失でも、特例や損益通算で申告が有利なケースがあります。確定申告は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日が原則で、売買契約書や取得費の領収書などを準備します。期限を過ぎると不利益があるため早めに準備を。税金の計算や特例の判断は専門的なので、税額は事前に税理士に試算してもらうと安心です。本記事の税率表や計算例を参考にしてください。