不動産売却で使える特例とは？3,000万円控除や軽減税率を解説

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

不動産売却では、税負担を軽くする特例がいくつかあります。代表的なのが、マイホーム売却の「3,000万円特別控除」と、所有10年超で使える「軽減税率の特例」です。3,000万円控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以内なら税金がかからないこともあります。さらに10年超なら、軽減税率と併用できます。特例は適用要件があり、確定申告が必要です。使えるかどうかは状況によるため、事前に税理士や不動産会社に確認しましょう。

不動産売却の税金は、特例を使えば大きく抑えられることがあります。代表的な特例と要件を知っておきましょう。

この記事では、不動産売却で使える特例とは何かを、3,000万円控除・軽減税率・適用要件を中心に、一覧表を交えて解説します。

代表的な特例の一覧

特例	内容
3,000万円特別控除	マイホームの利益から3,000万円を控除
軽減税率の特例	所有10年超で税率が下がる
空き家の3,000万円控除	相続した空き家の売却に適用
買換え特例	住み替え時に課税を繰り延べ

特例で税負担が変わる

特例を使えるかどうかで、税負担は大きく変わります。マイホームの売却では、税金がかからなくなるケースも少なくありません。

適用には要件がある

各特例には、対象となる物件や期間などの要件があります。要件を満たさないと使えないため、事前の確認が大切です。

確定申告が必要

👉 ポイント：特例は、適用しても自動では反映されません。確定申告で手続きして初めて適用されます。利益が控除内で税金ゼロでも、申告は必要です。

3,000万円特別控除

どんな特例か

マイホーム（居住用財産）を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。利益が3,000万円以内なら、税金がかからないこともあります。

主な適用要件

自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年目の年末までに売ることなどが要件です。親子や夫婦など特別な関係者への売却は対象外です。

空き家の3,000万円控除

相続した空き家を売る場合に使える、別の3,000万円控除もあります。一定の耐震基準や期限などの要件を満たす必要があります。

軽減税率・買換え特例

10年超の軽減税率

マイホームを所有期間10年超で売る場合、軽減税率の特例が使えます。3,000万円控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、税率が約14.21％に下がります。

3,000万円控除と併用できる

軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できます。所有10年超のマイホームなら、両方を使ってさらに税負担を抑えられます。

買換え特例

住み替えで新居を買う場合、一定要件のもとで課税を将来に繰り延べる買換え特例もあります。ただし3,000万円控除とは選択制なので、どちらが有利か比較が必要です。

特例を使うときの注意点

要件を事前に確認する

各特例には対象物件や期間などの要件があります。満たさないと使えないため、売却前に使えるかどうかを確認しておきましょう。

申告を忘れない

特例は確定申告して初めて適用されます。控除で税金がゼロになる場合でも、申告を忘れると特例が使えないので注意が必要です。

有利な特例を選ぶ

3,000万円控除と買換え特例は選択制など、併用できない組み合わせもあります。どれが有利かを比較して選びましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

不動産売却の税金は高いと思われがちですが、特例を使えば大きく抑えられることがあります。最も代表的なのが、マイホームを売ったときの「3,000万円特別控除」です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、利益が3,000万円以内なら税金がかからないことも少なくありません。主な要件は、自分が住んでいた家であること、住まなくなってから3年目の年末までに売ることなどで、親子や夫婦といった特別な関係者への売却は対象外です。さらに、所有期間が10年を超えるマイホームなら、軽減税率の特例も使えます。3,000万円控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は税率が約14.21％に下がり、この軽減税率は3,000万円控除と併用できます。所有10年超のマイホームなら、両方を活用してかなり税負担を抑えられるわけです。

このほかにも、相続した空き家を売る場合の3,000万円控除や、住み替え時に課税を将来へ繰り延べる買換え特例などがあります。ただし、買換え特例は3,000万円控除との選択制なので、どちらが有利かを比較する必要があります。ここで大切なのが、すべての特例には対象となる物件や期間などの適用要件があり、要件を満たさないと使えないという点です。そして、特例は適用しても自動では反映されず、確定申告で手続きして初めて適用されます。利益が控除内で税金がゼロになる場合でも、申告は必要です。要件の判断や有利な特例の選択は専門的なので、使えるかどうかは事前に税理士や不動産会社に確認することをおすすめします。私たちも、特例の確認から税理士との連携までサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

売却で使える特例は？

3,000万円控除、軽減税率、空き家控除、買換え特例などです。

3,000万円控除とは？

マイホームの利益から最大3,000万円を控除できる特例です。

税金がゼロになることは？

利益が3,000万円以内なら税金がかからないこともあります。

3,000万円控除の要件は？

住んでいた家で、特別な関係者以外への売却などが要件です。

軽減税率とは？

所有10年超で税率が約14.21％に下がる特例です。

控除と軽減税率は併用できる？

3,000万円控除と軽減税率は併用できます。

空き家でも特例はある？

相続した空き家の3,000万円控除があります。

買換え特例とは？

住み替え時に課税を繰り延べる特例で、控除と選択制です。

特例に申告は必要？

確定申告で手続きしないと適用されません。

使えるか確認するには？

税理士や不動産会社に事前に相談するのが確実です。

まとめ

不動産売却では、税負担を軽くする特例がいくつかあります。代表的なのが、マイホーム売却の3,000万円特別控除で、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、利益が3,000万円以内なら税金がかからないこともあります。主な要件は、住んでいた家であること、住まなくなってから3年目の年末までに売ること、特別な関係者への売却でないことなどです。さらに所有10年超なら軽減税率（約14.21％）が使え、3,000万円控除と併用できます。

このほか、相続した空き家の3,000万円控除や、住み替え時に課税を繰り延べる買換え特例もあります。買換え特例は3,000万円控除との選択制なので、有利な方を比較しましょう。すべての特例には適用要件があり、満たさないと使えません。そして特例は自動では反映されず、確定申告で手続きして初めて適用されます。税金がゼロになる場合でも申告は必要です。要件の判断や有利な特例の選択は専門的なので、使えるかどうかは事前に税理士や不動産会社に確認するのが確実です。本記事の特例一覧の表を、確認のチェックに活用してください。