不動産価格はどう決まる？売却前に知るべき評価の基本

2026年6月13日2026年6月17日

【まずは結論】

不動産価格は、「立地」「建物・土地の状態」「市場の需給」という3つの要素で決まります。査定では、これらを総合して価格が算出されます。評価の方法には、似た物件の成約事例から求める「取引事例比較法」、家賃収入から求める「収益還元法」、建て直す費用から求める「原価法」があります。自宅は取引事例比較法、収益物件は収益還元法が中心です。仕組みを知ると、査定額の根拠が理解しやすくなります。

不動産価格の決まり方を知ると、査定額の根拠が理解できます。評価の基本を押さえておきましょう。

この記事では、不動産価格はどう決まるかを、価格を左右する要素・評価方法を中心に、一覧表を交えて解説します。

価格を左右する3つの要素

要素	内容
立地	駅距離・利便性・周辺環境
建物・土地の状態	築年数・面積・間取り・形状
市場の需給	エリアの人気・金利・景気

立地

価格に最も影響するのが立地です。駅からの距離、生活利便性、周辺環境などが評価されます。立地は変えられない価値です。

建物・土地の状態

築年数・面積・間取り・土地の形状なども価格を左右します。建物は古くなるほど評価が下がり、土地は整形地ほど高くなりやすいです。

市場の需給

👉 ポイント：同じ物件でも、エリアの人気や金利・景気といった市場の需給で価格は変わります。買い手が多い時期は、価格が上がりやすくなります。

3つの評価方法

取引事例比較法

似た条件の物件の成約事例をもとに価格を求める方法です。マンションや戸建てなど、自宅の売却査定で中心的に使われます。

収益還元法

家賃収入をもとに価格を求める方法です。「家賃収入÷利回り」で算出し、賃貸用・投資用の収益物件の評価に使われます。

原価法

同じ建物を今建て直すといくらかかるか（再調達原価）から、築年数による減価を差し引いて求める方法です。戸建ての建物評価などに使われます。

物件タイプ別の評価

マンション・戸建て（自宅）

自宅として売る場合は、取引事例比較法が中心です。周辺の成約事例と比べ、立地や築年数の違いを調整して価格が決まります。

収益物件

賃貸用・投資用の物件は、収益還元法が中心です。家賃収入が高く空室が少ないほど、評価額は高くなります。

複数の方法を組み合わせる

実際の査定では、1つの方法だけでなく複数を組み合わせて精度を高めます。だからこそ、根拠を説明できる会社を選ぶことが大切です。

査定額の見方と注意点

高すぎる査定に注意

相場より極端に高い査定額には注意が必要です。その価格で売り出しても反響が乏しく、結局は値下げになるケースが少なくありません。

根拠を確認する

査定額は、なぜその金額になるのかという根拠が大切です。成約事例や評価方法をもとに説明できるかを確認しましょう。

複数社で比べる

1社だけでなく複数社の査定を比べると、価格の妥当性が見えてきます。金額だけでなく、根拠や対応もあわせて比較しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「不動産の価格はどうやって決まるのですか」というご質問は多くいただきます。価格を左右するのは、大きく3つの要素です。まず最も影響するのが立地で、駅からの距離、生活利便性、周辺環境などが評価されます。立地は後から変えられない価値なので、価格の土台になります。次に建物・土地の状態で、築年数・面積・間取り・土地の形状などが関わります。建物は古くなるほど評価が下がり、土地は整形地ほど高くなりやすい傾向があります。そして3つ目が市場の需給です。同じ物件でも、エリアの人気や金利・景気といった市場環境で価格は変わり、買い手が多い時期は価格が上がりやすくなります。査定では、これらを総合して価格が算出されます。

評価の方法も知っておくと、査定額の根拠が理解しやすくなります。代表的なのは3つで、似た物件の成約事例から求める「取引事例比較法」、家賃収入から求める「収益還元法」、建て直す費用から減価を引いて求める「原価法」です。自宅としてのマンションや戸建ては取引事例比較法が中心で、賃貸用・投資用の収益物件は収益還元法が中心になります。戸建ての建物部分の評価には原価法も使われます。実際の査定では、1つの方法だけでなく複数を組み合わせて精度を高めます。だからこそ、なぜその金額になるのかを成約事例などの根拠とともに説明できる会社を選ぶことが大切です。価格の決まり方を理解しておくと、査定結果を冷静に受け止め、納得して売却を進められます。私たちも、評価の根拠を一つひとつ丁寧にご説明しますので、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

不動産価格は何で決まる？

立地・建物や土地の状態・市場の需給で決まります。

最も影響する要素は？

駅距離や利便性などの立地です。

評価方法は何がある？

取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つです。

取引事例比較法とは？

似た物件の成約事例から価格を求める方法です。

収益還元法とは？

家賃収入を利回りで割って価格を求める方法です。

原価法とは？

再調達原価から築年数分の減価を引く方法です。

自宅はどの方法で評価？

取引事例比較法が中心です。

収益物件はどの方法？

収益還元法が中心になります。

市場で価格は変わる？

エリアの人気や金利・景気で変わります。

査定の根拠は聞ける？

根拠を説明できる不動産会社に確認するのが安心です。

まとめ

不動産価格は、立地・建物や土地の状態・市場の需給という3つの要素で決まります。最も影響するのは立地で、駅距離や利便性、周辺環境が評価されます。建物は築年数で評価が下がり、土地は整形地ほど高くなりやすく、市場の需給によっても価格は変動します。査定では、これらを総合して価格が算出されます。

評価方法には、成約事例から求める取引事例比較法、家賃収入から求める収益還元法、建て直す費用から減価を引く原価法があります。自宅は取引事例比較法、収益物件は収益還元法が中心で、実際は複数を組み合わせて精度を高めます。価格の決まり方を理解しておくと、査定額の根拠を冷静に受け止められます。だからこそ、なぜその金額になるのかを根拠とともに説明できる会社を選ぶことが大切です。本記事の要素・評価方法の表を、査定結果を読む際の参考にしてください。