不動産トラブルを防ぐには？売却前に確認したい注意点

2026年6月9日2026年6月17日

【まずは結論】

不動産売却のトラブルは、告知すべき事項を伝えなかった・境界や権利関係が未整理・契約条件の確認不足、という3つから起こりやすいです。引渡し後に欠陥が見つかると、売主は「契約不適合責任」を問われ、契約解除や損害賠償につながる可能性があります。売却前に告知事項・境界・登記名義・契約内容を確認し、不利に思える情報ほど正直に開示することが、トラブル回避の最大のポイントです。

不動産売却では、こうした不安を抱える方が少なくありません。しかし、トラブルには共通したパターンがあり、売却前に確認すべきポイントを押さえておけば、その多くは未然に防げます。

この記事では、不動産売却でよくあるトラブルの種類から、権利関係・物件状態・契約時の注意点、そしてトラブルを防ぐための業者選びまでを、一覧表やチェックリストを交えてわかりやすく解説します。

不動産売却でよくあるトラブルの種類

まずは代表的なトラブルと、その原因・対策を一覧で確認しましょう。原因を知ることが、防止の第一歩です。

トラブルの種類	主な原因	対策
契約不適合責任を問われる	欠陥・不具合の告知不足	事前に物件状態を点検・告知
境界・越境をめぐる紛争	境界が未確定のまま売却	境界確定・測量を実施
心理的瑕疵の説明不足	過去の事故・事件の不告知	事実を正直に告知
契約条件の認識違い	特約・引渡し条件の確認不足	契約内容を書面で確認

契約不適合責任に関するトラブル

契約不適合責任とは、引渡した物件が契約内容と異なる（雨漏り・シロアリ・設備故障など）場合に、売主が負う責任のことです。買主は修補や代金減額、損害賠償、契約解除を求められる場合があります。知っていた不具合を伝えずに売却すると、後から責任を問われるリスクが高くなります。

境界・越境に関するトラブル

隣地との境界が確定していない、塀や樹木が越境している、といったケースは、売却後に隣地所有者との紛争に発展することがあります。境界が曖昧なままだと、買主が見つかりにくくなる原因にもなります。

心理的瑕疵に関するトラブル

過去に建物内で事件・事故があったなど、買主が心理的に気になる事情（心理的瑕疵）は、告知が必要な場合があります。伝えずに売却すると、契約解除や賠償につながる可能性があります。

売却前に確認したい注意点【権利関係】

そもそも売れる状態になっているか、権利関係の整理は売却の前提条件です。

登記名義・相続登記を確認する

登記名義が売主本人になっているかを確認します。相続した不動産は、名義変更（相続登記）が済んでいないと売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されており、早めの手続きが必要です。

抵当権の抹消を確認する

住宅ローンが残っている場合、設定された抵当権を抹消しないと引渡しができません。売却代金で完済するケースが一般的ですが、ローン残高と売却見込み額のバランスを事前に確認しておきましょう。

👉 ポイント：住宅ローン残高が売却額を上回る「オーバーローン」の状態では、原則として売却できません。残高を金融機関に確認し、不足分の自己資金や住み替えローンの可否を早めに整理しておくことが大切です。

売却前に確認したい注意点【物件状態・告知事項】

物件の状態に関する情報は、買主の判断に直結します。不利に思える事実ほど、正直に伝えることがトラブル回避になります。

告知すべき事項を整理する

雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合などの物理的な欠陥
過去の事件・事故・火災などの心理的瑕疵
近隣の騒音・臭気など周辺環境に関する事情

これらは「物件状況等報告書（告知書）」にまとめて買主へ提示します。隠さずに開示することが、結果的に売主自身を守ることにつながります。

境界確定・測量を行う

特に土地や戸建ての売却では、隣地との境界を確定し、測量図を用意しておくと安心です。境界が明確だと買主が安心して購入でき、引渡し後の紛争も防げます。

契約時に確認すべきポイント

契約条件の認識違いは、トラブルの大きな原因です。次の点を書面で確認しましょう。

契約不適合責任の範囲・期間を確認する

売主が責任を負う範囲や期間は、契約の特約で定められます。個人売主の場合、責任期間を引渡しから一定期間に限定する特約を付けることが一般的です。どこまで責任を負うのかを明確にしておきましょう。

引渡し条件・特約を確認する

引渡しの時期、残置物の扱い、付帯設備の有無などは、契約書や付帯設備表で確認します。口頭の約束ではなく、必ず書面に残すことがトラブル防止の基本です。

トラブルを防ぐための業者選び

信頼できる不動産会社を選ぶこと自体が、トラブル防止の有効な手段です。次の点を確認しましょう。

宅建業免許番号・行政処分歴を国土交通省の検索システムで確認する
メリットだけでなくリスクや告知義務についても説明してくれるか
重要事項説明を丁寧に行い、疑問に書面で答えてくれるか
境界確定や告知書の作成をサポートしてくれるか

トラブル防止チェックリスト

区分	チェック項目
権利	登記名義が自分になっている（相続登記済み）
権利	抵当権・ローン残高を確認した
物件	欠陥・不具合を点検し告知書にまとめた
物件	境界を確定し測量図を用意した
物件	心理的瑕疵など告知事項を整理した
契約	契約不適合責任の範囲・期間を確認した
契約	引渡し条件・特約を書面で確認した
業者	免許・処分歴を確認し信頼できる会社を選んだ

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

不動産売却のトラブルでもっとも多いのは、「知っていた不具合や事情を伝えなかった」ことに起因するものです。売主の心理として、不利になりそうな情報は言いたくないと感じるのは自然なことですが、契約不適合責任という制度がある以上、隠して売ることは大きなリスクになります。引渡し後に欠陥が見つかれば、修補費用の負担や、最悪の場合は契約解除・損害賠償に発展することもあります。だからこそ、雨漏りやシロアリ、過去の事故といった事情は、告知書を通じて正直に開示することをおすすめします。正直な開示は、結果として売主自身を守る最大の防御になります。

もう一つ重要なのが、権利関係と境界の整理です。相続登記が済んでいない、抵当権が残っている、境界が確定していないといった状態は、売却そのものを止めてしまったり、買主とのトラブルの火種になったりします。これらは売り出し前に整理しておくことで、スムーズで安心な取引につながります。私たちは、重要事項説明を丁寧に行い、告知書の作成や境界確定のサポートまで含めて、お客様が安心して売却できる体制を大切にしています。少しでも不安な点があれば、契約前の段階でどうぞお気軽にご相談ください。事前のひと手間が、後悔のない売却を実現します。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

不動産売却で一番多いトラブルは何ですか？

知っていた欠陥や事情を告知せず、引渡し後に契約不適合責任を問われるトラブルが最も多いです。

契約不適合責任とは何ですか？

引渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が修補や代金減額、損害賠償などの責任を負う制度です。

古い家でも欠陥を伝えないといけませんか？

築年数に関わらず、知っている不具合は告知書で正直に伝えることがトラブル回避につながります。

過去に事故があった物件は売れますか？

心理的瑕疵を正直に告知したうえで売却は可能で、隠すと契約解除や賠償のリスクがあります。

境界が確定していなくても売れますか？

売却は可能な場合もありますが、境界を確定しておく方が買主が見つかりやすく紛争も防げます。

相続した家を売るときの注意点は？

相続登記（名義変更）を済ませてからでないと売却できないため、早めの手続きが必要です。

ローンが残っていても売却できますか？

売却代金で完済し抵当権を抹消するのが一般的で、残高が売却額を上回る場合は注意が必要です。

告知事項はどこに書けばいいですか？

「物件状況等報告書（告知書）」にまとめて買主へ提示するのが一般的です。

契約後に欠陥が見つかったらどうなりますか？

契約不適合責任により、特約の範囲内で修補費用の負担や代金減額などを求められる場合があります。

トラブルを防ぐ一番のコツは何ですか？

不利な情報も正直に開示し、権利関係・境界・契約条件を売却前に確認することです。

まとめ

不動産売却のトラブルは、物件そのものよりも「情報開示の不足」「権利関係の未整理」「契約条件の確認不足」から生まれることがほとんどです。なかでも、知っていた欠陥や過去の事情を告知せずに売却すると、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償といった重大な結果につながる可能性があります。雨漏りやシロアリ、心理的瑕疵といった事情は、告知書を通じて正直に開示することが、結果として売主自身を守る最大の防御になります。

また、売り出し前に登記名義や相続登記、抵当権、境界といった権利・物件状態を整理しておくことも欠かせません。これらが曖昧なままだと、売却が途中で止まったり、買主との紛争に発展したりします。契約時には、契約不適合責任の範囲・期間や引渡し条件、特約を必ず書面で確認しましょう。そして、重要事項説明を丁寧に行い、告知書や境界確定をサポートしてくれる信頼できる不動産会社を選ぶことが、安心な取引につながります。本記事のチェックリストを活用し、事前のひと手間を惜しまずに、トラブルのない不動産売却を実現してください。