中古住宅売却で契約不適合責任を防ぐための注意点

2026年6月11日2026年6月17日

【まずは結論】

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が修補・代金減額・損害賠償・契約解除などの責任を負う制度です。防ぐ最大のポイントは、知っている不具合をすべて「物件状況等報告書（告知書）」に記載し、正直に告知することです。あわせて、契約不適合責任の範囲・期間を特約で明確にし、必要に応じてインスペクション（建物状況調査）を活用すると、トラブルを大きく減らせます。

中古住宅の売却で、引き渡し後のトラブルとして最も多いのが契約不適合責任に関するものです。仕組みと防ぐ方法を知っておけば、安心して売却を進められます。

この記事では、契約不適合責任とは何か、それを防ぐための注意点を、一覧表を交えてわかりやすく解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に適合しない（種類・品質・数量が契約と異なる）場合に、売主が負う責任のことです。買主は、状況に応じて次のような請求ができます。

買主の請求権	内容
追完請求	修補や代替物の引き渡しなど、契約どおりにするよう求める
代金減額請求	不適合の程度に応じて売買代金の減額を求める
損害賠償請求	不適合によって生じた損害の賠償を求める
契約解除	契約の目的を達せられない場合などに契約を解除する

👉 ポイント：雨漏り・シロアリ・給排水管の故障など、契約書や告知書に記載のない不具合が後から見つかると、契約不適合責任を問われる可能性があります。「契約内容に書かれているか」が判断の軸になるため、事前の告知と契約内容の明確化が防止のカギです。

契約不適合責任を防ぐための注意点

契約不適合責任を防ぐには、次の対策が有効です。一覧で確認しましょう。

対策	内容
告知書への正確な記載	知っている不具合をすべて記載し買主へ伝える
特約で範囲・期間を明確化	責任の範囲や期間を契約書で限定する
インスペクションの活用	建物状況を客観的に把握・共有する
付帯設備表の作成	設備の有無や不具合を明示する

告知書に不具合を正確に記載する

最も重要なのが告知です。雨漏り、シロアリ被害、設備の故障、過去の修繕履歴、心理的瑕疵など、知っている事実は「物件状況等報告書（告知書）」にすべて記載します。契約内容として明示された不具合は、原則として契約不適合責任の対象になりません。隠さず伝えることが、結果的に売主を守ります。

特約で責任の範囲・期間を定める

個人が売主の場合、契約不適合責任の範囲や期間を特約で限定するのが一般的です。たとえば「責任を負う期間を引き渡しから3か月に限定する」といった特約を付けることで、売主の負担を抑えられます。特約の内容は不動産会社とよく相談しましょう。

インスペクション・付帯設備表を活用する

インスペクション（建物状況調査）で建物の状態を客観的に把握し、買主と共有しておくと、認識の違いによるトラブルを防げます。また、エアコンや給湯器などの設備の有無・不具合を示す「付帯設備表」を作成し、引き渡す設備の状態を明確にしておくことも有効です。

告知すべき主な事項

雨漏り・シロアリ被害・床下や基礎の不具合
給排水管の故障・設備の不具合
過去の修繕・リフォーム・被害の履歴
事件・事故などの心理的瑕疵
騒音・臭気など周辺環境の事情

👉 ポイント：「これは伝えるべきか迷う」という事項こそ、記載しておくのが安全です。判断に迷う場合は、不動産会社に相談して告知書に反映しましょう。

契約不適合責任のトラブルを防ぐ実務

契約不適合責任のトラブルは、事前の準備で大きく減らせます。売主として実務的にできる防止策を押さえておきましょう。

物件状況報告書・告知書を正確に作成する

雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、過去の事件・事故など、知っている事実は物件状況報告書や告知書に正確に記載します。「知っていたのに伝えなかった」ことが、契約不適合責任を問われる最大の原因です。正直な記載が最大の防御になります。

インスペクションで事前に不具合を把握する

売り出す前にインスペクション（建物状況調査）を実施すると、自分でも気づかなかった不具合を把握できます。事前に把握しておけば、適切に告知し、必要に応じて補修や価格調整ができるため、引き渡し後のトラブルを未然に防げます。

契約書の特約内容を確認する

売買契約書では、契約不適合責任の範囲や期間を特約で定められます。たとえば「責任を負う期間を引き渡しから3か月とする」「現状有姿で引き渡す」といった取り決めが可能です。特約の内容を理解し、納得したうえで契約することが重要です。

👉 ポイント：「知っていることを正直に書く」ことが、契約不適合責任に対する最大の防御です。報告書・調査・特約の3点で備えておきましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

中古住宅の売却で、引き渡し後のトラブルとして最も多いのが契約不適合責任に関するものです。これは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任で、買主から修補や代金減額、場合によっては損害賠償や契約解除を求められることがあります。重要なのは、「契約内容に記載されているかどうか」が判断の軸になるという点です。つまり、雨漏りやシロアリ、設備の故障といった不具合も、告知書にきちんと記載して買主が了承していれば、原則として責任を問われません。逆に、知っていたのに伝えなかった不具合が後から見つかると、トラブルに発展します。だからこそ、知っている事実はすべて正直に告知することが、最大の防御になります。

告知とあわせて取り組んでいただきたいのが、契約条件の明確化です。個人売主の場合、契約不適合責任の範囲や期間を特約で限定するのが一般的で、たとえば責任期間を引き渡しから一定期間に限定することで、負担を抑えられます。さらに、インスペクションで建物の状態を客観的に把握・共有したり、付帯設備表で設備の状態を明示したりすることも、認識の違いによるトラブルの予防に有効です。「伝えるべきか迷う」という事項こそ、記載しておくのが安全です。私たちは、告知書や付帯設備表の作成、特約の設定まで含めて、契約不適合責任のトラブルを防ぐためのサポートを丁寧に行っています。安心して売却を進めるために、ぜひ早めにご相談ください。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

契約不適合責任とは何ですか？

引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が修補や代金減額などの責任を負う制度です。

契約不適合責任を防ぐ一番の方法は何ですか？

知っている不具合をすべて告知書に記載し、正直に伝えることです。

告知すれば責任を問われませんか？

契約内容として明示された不具合は、原則として契約不適合責任の対象になりません。

責任の期間は限定できますか？

個人売主は特約で範囲・期間を限定するのが一般的で、引き渡しから一定期間とする例が多いです。

どんな不具合を告知すべきですか？

雨漏りやシロアリ、設備の故障、心理的瑕疵、周辺環境の事情などを告知します。

物件状況等報告書（告知書）とは何ですか？

建物の不具合や過去の履歴などをまとめ、買主へ提示する書類です。

付帯設備表とは何ですか？

エアコンや給湯器などの設備の有無や不具合を明示する書類です。

インスペクションは効果がありますか？

建物の状態を客観的に把握・共有でき、認識の違いによるトラブル防止に有効です。

伝えるか迷う事項はどうすればいいですか？

迷う事項こそ記載しておく方が安全で、不動産会社に相談して告知書に反映しましょう。

不具合を隠して売るとどうなりますか？

後から発覚すると契約不適合責任を問われ、代金減額や契約解除、賠償につながります。

まとめ

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が修補・代金減額・損害賠償・契約解除などの責任を負う制度です。中古住宅の売却で引き渡し後のトラブルとして最も多い項目ですが、ポイントを押さえれば防げます。最も重要なのは、知っている不具合をすべて「物件状況等報告書（告知書）」に記載し、正直に告知することです。契約内容として明示された不具合は、原則として契約不適合責任の対象になりません。雨漏りやシロアリ、設備の故障、心理的瑕疵など、伝えるべきか迷う事項こそ記載しておくのが安全です。

告知とあわせて、契約条件の明確化も大切です。個人売主の場合、契約不適合責任の範囲や期間を特約で限定するのが一般的で、責任期間を引き渡しから一定期間とすることで負担を抑えられます。さらに、インスペクションで建物の状態を客観的に把握・共有したり、付帯設備表で設備の状態を明示したりすることも、認識の違いによるトラブルの予防に有効です。これらの対策を組み合わせることで、安心して売却を進められます。告知書や付帯設備表の作成、特約の設定は、専門的な判断が必要な場面もあるため、信頼できる不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。本記事の一覧表を、トラブル防止のチェックに役立ててください。