📝 この記事の結論
空き家の活用方法には、賃貸住宅として貸す、店舗や事務所として使う、空き家バンクへ登録する、解体して土地活用するなど複数の選択肢があります。
ただし、どの方法でも収益が見込めるとは限りません。
立地や建物状態、必要な費用、地域の需要、管理の手間などを確認し、自分の空き家に合う方法を選ぶことが大切です。
①空き家の活用方法は賃貸・店舗・空き家バンク・土地活用など複数ある
②立地・建物状態・初期費用・需要・管理負担を確認して活用方法を選ぶ
③活用による収益が見込みにくい場合や管理負担を減らしたい場合は、売却も比較する
「空き家をそのままにしているけれど、何かに活用できないかな」
「賃貸に出す以外には、どんな方法がある？」
「活用するのと売却するのでは、どちらがいい？」
このような悩みを抱えている方もいるでしょう。
一方で、リフォーム費用や管理費、空室リスクなどを考えると、必ずしも活用する方が向いているとは限りません。
この記事では、空き家の主な活用方法7選とメリット・デメリット、売却との違い、活用前に確認したい判断基準について分かりやすく解説します。
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空き家にはどんな活用方法がある？
空き家の活用方法は、建物をそのまま利用する方法と、用途を変えたり解体したりして活用する方法に分けられます。
主な方法は次の7つです。
賃貸住宅として貸す
建物の状態が良く、周辺に賃貸需要がある場合は検討しやすいでしょう。
ただし、入居前に修繕やリフォームが必要になる場合があります。
また、入居者が見つからない期間は家賃収入が得られません。
戸建賃貸として活用する
ファミリー向けの需要がある地域などでは、マンションやアパートとは異なる需要が見込める場合があります。
ただし、築年数や設備状態によっては、大きな修繕費が必要になることもあります。
店舗・事務所として活用する
たとえば、小規模な店舗や事務所、教室などとして活用できる場合があります。
ただし、用途を変更する場合は、建物の条件や地域によって確認が必要になることがあります。
民泊・宿泊施設として活用する
短期間の宿泊需要を取り込める可能性がありますが、地域や建物によって法令、条例、届出などの確認が必要です。
また、清掃や予約管理、宿泊者への対応など、賃貸住宅とは異なる管理の手間も発生します。
シェアハウスとして活用する
一棟を一世帯へ貸す場合とは、入居者募集や管理方法が異なります。
共用部分の管理や設備面の整備などが必要になる場合もあります。
空き家バンクに登録する
一般的な不動産市場とは異なる層へ物件情報を届けられる可能性があります。
自治体によって制度や対象物件、利用条件などは異なります。
解体して土地活用する
駐車場や貸地などとして利用できる場合がありますが、地域に需要がなければ収益につながらないこともあります。
また、解体費用が必要になるほか、建物を解体したことで固定資産税などの負担が変わる可能性もあります。
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空き家を活用するメリット
空き家を活用する大きなメリットは、所有している不動産をそのまま収益や利用価値につなげられる可能性があることです。
主なメリットは次のとおりです。
・入居者がいれば家賃収入を得られる
・建物を手放さずに利用できる
・将来自分や家族が使う選択肢を残せる
・立地や用途によっては土地や建物の価値を活かせる
ただし、収入が得られるかどうかは需要や建物状態によって異なります。
メリットだけを見るのではなく、必要な費用や管理負担まで含めて判断することが重要です。
空き家活用のデメリット・リスク
空き家活用には、初期費用や管理の負担が発生する場合があります。
特に賃貸として活用する場合は、空室期間も考えておく必要があります。
主なリスクは次のとおりです。
・修繕やリフォーム費用がかかる
・入居者が見つからない場合がある
・管理や清掃などの手間がかかる
・設備の故障や追加修繕が発生する場合がある
・想定した収益を得られない場合がある
活用方法を決める前に、「いくら収入を得られそうか」だけでなく、「いくら費用がかかるか」も確認しましょう。
初期費用を回収するまでの期間や、空室が続いた場合の負担まで考えておくことが大切です。
空き家活用にかかる主な費用
建物の状態や活用方法によって、必要な費用は大きく変わります。
主に考えられる費用は次のとおりです。
- リフォームや修繕費
- 家財道具の処分費
- 清掃費
- 火災保険料
- 固定資産税
- 賃貸管理を委託する場合の管理費
- 設備の交換費
- 建物を解体する場合の解体費
- 用途変更などに伴う工事費
空き家活用と売却はどちらがいい？
空き家を活用するか売却するかは、立地や建物状態、資金、将来の利用予定などによって変わります。
どちらか一方が必ず正解というわけではありません。
主な違いは次のとおりです。
| 比較項目 | 活用 | 売却 |
|---|---|---|
| 所有 | 継続する | 手放す |
| 収入 | 条件によって継続収入を得られる可能性がある | 売却代金を受け取る |
| 初期費用 | 修繕や設備費などが必要になる場合がある | 売却方法によって費用がかかる |
| 管理 | 継続して必要 | 売却後は原則不要 |
| 空室リスク | 賃貸では発生する | なし |
| 将来利用 | 自分や家族が利用できる可能性を残せる | 原則として利用できなくなる |
活用による収益だけでなく、管理の負担や必要な投資額まで含めて比較しましょう。
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空き家活用が向いているケース
空き家活用を検討しやすいのは、建物や立地を活かせる条件がそろっている場合です。
- 周辺に賃貸や事業利用の需要がある
- 建物状態が比較的良い
- 必要な修繕や改修に使える資金がある
- 管理の手間をかけられる
- 将来自分や家族が利用する予定がある
- 長期的に所有を続けたい
空室期間や修繕費、管理費なども含めて収支を確認しましょう。
売却が向いているケース
一方で、管理負担を減らしたい場合や、活用に必要な費用が大きい場合は、売却も比較した方がよいでしょう。
- 今後利用する予定がない
- 管理や維持の負担を減らしたい
- 修繕費やリフォーム費が大きい
- 賃貸などの需要が見込みにくい
- まとまった資金が必要
- 遠方にあり管理しにくい
活用した場合の収支と、売却した場合の手取り額を比較して判断しましょう。
空き家を活用する前に確認したい5つのポイント
空き家活用で後悔しないためには、始める前の確認が重要です。
特に確認したいポイントは次の5つです。
立地と需要
まず、周辺にどのような需要があるか確認します。
住宅需要があるのか、店舗や事務所の需要があるのか、駐車場として利用される可能性があるのかによって、向いている活用方法は変わります。
立地だけで判断せず、周辺の募集状況や利用状況も確認しましょう。
建物の状態
築年数だけでなく、雨漏りや設備、耐震性、給排水設備なども確認します。
建物状態によっては、活用前に大きな修繕費が必要になる場合があります。
必要に応じて専門家へ確認し、どの程度の工事が必要か把握しましょう。
初期費用
活用方法によっては、リフォームや設備交換、家財処分などの費用が必要です。
初期費用が大きい場合は、その費用を回収できる見込みがあるか確認することが重要です。
収支
想定収入だけではなく、維持費や管理費、修繕費などを差し引いて考えます。
賃貸の場合は、常に入居者がいるとは限りません。
空室期間も含めた収支を考えておきましょう。
将来の利用予定
自分や家族が将来利用する可能性があるかも判断材料になります。
明確な利用予定がある場合は保有を続ける選択肢があります。
活用も売却もしないまま放置するのは避ける
空き家をすぐに活用・売却できない場合でも、何もせず放置し続けるのは避けた方がよいでしょう。
建物は使用しなくても劣化が進むことがあります。
雨漏りや設備の故障、庭木の繁茂などによって、管理や修繕にかかる負担が増える場合もあります。
👉空き家で起こるトラブルとは？放置するリスクと対処法・売却方法を解説
相続した空き家を売却するときの税制も確認する
相続した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たすと、譲渡所得に関する特例を利用できることがあります。
代表的なものに、相続した空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除があります。
ただし、誰でも利用できる制度ではありません。
建物の条件や相続の時期、売却時期など、複数の要件があります。
👉相続した空き家でやってはいけない10のこと｜売却・解体・相続登記の注意点
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
空き家活用では、「家賃が入るか」だけでなく、修繕費や管理費、空室期間まで含めた収支を確認することが重要です。
立地が良くても、建物の状態によっては大きな修繕費が必要になる場合があります。
一方で、今後利用する予定がなく、維持費や管理負担が続く場合は、売却した場合の手取り額も比較してみましょう。
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よくある質問
空き家にはどんな活用方法がありますか？
賃貸住宅、戸建賃貸、店舗・事務所、民泊、シェアハウス、空き家バンク、解体後の土地活用などがあります。
立地や建物状態、需要によって向いている方法は異なります。
空き家は賃貸にできますか？
建物状態や周辺需要などの条件が合えば、賃貸として活用できる場合があります。
ただし、修繕費や管理費、空室リスクを含めて収支を確認することが大切です。
古い空き家でも活用できますか？
築年数が古くても活用できる場合があります。
ただし、建物状態によっては修繕や設備交換が必要になるため、必要な費用を確認してから判断しましょう。
空き家活用にはどんな費用がかかりますか？
リフォーム費、修繕費、家財処分費、管理費、火災保険料などがかかる場合があります。
解体して活用する場合は、解体費も考慮する必要があります。
空き家バンクとは何ですか？
空き家を貸したい・売りたい所有者と、利用したい人をつなぐ仕組みです。
制度や利用条件は自治体などによって異なります。
空き家を駐車場として活用できますか？
建物を解体し、土地の条件や周辺需要が合えば駐車場として活用できる場合があります。
ただし、解体費や整備費、固定資産税なども含めて検討しましょう。
空き家を店舗や事務所として活用できますか？
建物や地域の条件によっては可能です。
用途変更や改修工事などの確認が必要になる場合があるため、事前に専門家や行政へ確認しましょう。
空き家は活用と売却のどちらがいいですか？
立地、建物状態、必要な費用、管理負担、将来の利用予定などによって異なります。
活用した場合の収支と、売却した場合の手取り額を比較すると判断しやすくなります。
活用せず放置するとどうなりますか？
使用していなくても建物の劣化が進む場合があります。
修繕や管理の負担が増える可能性もあるため、定期的に管理しながら今後の方針を決めることが大切です。
相続した空き家を売却すると税金の特例はありますか？
一定の要件を満たす場合は、相続した空き家の譲渡所得に関する3,000万円特別控除を利用できることがあります。
適用条件があるため、売却前に税務署や税理士などへ確認しましょう。
まとめ｜空き家活用は収支と将来の使い道を比較して判断しよう
空き家には、賃貸住宅、店舗・事務所、民泊、空き家バンク、土地活用など、さまざまな活用方法があります。
ただし、どの方法でも収益が得られるとは限りません。
立地や建物状態、初期費用、管理負担、周辺需要などを確認することが重要です。
今後使う予定がなく、活用に必要な費用が大きい場合は、売却も含めて比較しましょう。
空き家の活用・売却相談はさくら都市デザインへ
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空き家の活用・売却相談は さくら都市デザイン株式会社では、空き家の活用や売却に関するご相談を承っております。 建物の状態や立地、周辺需要、必要な修繕費や管理負担などを確認しながら、賃貸などで活用する方法と、現状のまま売却する方法を比較して整理します。 「賃貸として活用できるか知りたい」 「リフォームして貸すべきか、売却すべきか迷っている」 「相続した空き家をどうすればいいか分からない」 という方も、まずは現在の空き家の状態や今後の希望をご相談ください。
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