土地売却でかかる税金と費用｜売主が知るべき基礎知識

2026年6月11日2026年10月13日

📝 この記事の結論

土地を売却すると、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却益にかかる税金のほか、仲介手数料や登記費用、必要に応じて測量費・解体費などが発生します。

① 土地売却で主に確認したい税金は、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税と、売買契約書にかかる印紙税です。

② 譲渡所得にかかる税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかが判断基準になります。

③ 売却価格だけではなく、取得費・譲渡費用・使える特例を確認し、「最終的にいくら手元に残るか」で資金計画を立てることが大切です。

「3,000万円で土地が売れたら、3,000万円に税金がかかる？」

「仲介手数料や測量費はいくら必要？」

「売ったあと、実際にはいくら残るの？」

土地売却では、税金と費用の仕組みを知らないまま進めると、想定していた手取り額との差が大きくなることがあります。

特に譲渡所得にかかる税金は、売却価格そのものではなく、取得費や売却にかかった費用などを差し引いた利益をもとに計算します。

この記事では、土地売却でかかる税金と費用の種類、譲渡所得の計算方法、所有期間による税率の違いなどをわかりやすく解説します。

👉不動産売却にかかる費用はいくら？仲介手数料・税金・登記費用と手取り額を解説

土地売却でかかる税金・費用一覧

まず、土地売却で発生する可能性がある税金と費用を整理しましょう。

種類	主な内容	発生するタイミング
譲渡所得にかかる税金	売却によって利益が出た場合に課税	売却翌年以降
印紙税	紙の売買契約書にかかる税金	売買契約時
仲介手数料	仲介を依頼した不動産会社への報酬	契約・決済時など
登記関連費用	抵当権抹消などが必要な場合	売却前〜決済時
測量費	境界確認や測量が必要な場合	売却準備中
解体費	古家を取り壊す場合	売却前など

すべての土地で同じ費用が発生するわけではありません。

例えば、不動産会社が直接買主となる買取では仲介手数料が発生しない取引もあります。

また、境界が明確で新たな測量が不要なら、測量費もかかりません。

自分の土地で何が必要なのかを売却前に確認することが大切です。

土地売却の税金は「売却価格」ではなく利益にかかる

土地を売却して3,000万円を受け取ったからといって、3,000万円全額に譲渡所得税がかかるわけではありません。

税金の計算では、売却によって生じた利益である「譲渡所得」を求めます。

基本的な考え方は次のとおりです。

課税譲渡所得
＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額

例えば、
・土地の売却価格：3,000万円
・取得費：2,000万円
・譲渡費用：100万円
・特別控除なし
の場合、

3,000万円－2,000万円－100万円
＝900万円
が譲渡所得を考える基礎になります。

そのため、税金を把握するには「いくらで売れたか」だけではなく、「いくらで取得したか」「売却のためにどのような費用がかかったか」も重要です。

取得費とは？

取得費とは、その土地を購入したときにかかった金額などです。

例えば、以下が該当します。

・土地の購入代金
・購入時の仲介手数料
・取得時にかかった一定の費用

相続した土地の場合は、原則として被相続人が取得したときの取得費を引き継いで計算します。

購入時の資料が古く、取得費が分からないこともあるでしょう。

取得費が分からない場合などには、譲渡価額の5％を概算取得費として計算できる仕組みがあります。

ただし、概算取得費を使うと実際の取得費より低くなる場合があるため、購入時の売買契約書や領収書などが残っていないか確認しておきましょう。

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、土地を売るために直接かかった費用です。
例えば、

・売却時の仲介手数料

・売主が負担した売買契約書の印紙税

・売却のために直接必要となった建物の解体費

・売却のために行った測量費など

が該当する場合があります。
ただし、土地を所有している間の固定資産税や維持管理費など、売却に直接必要とはいえない支出まで、すべて譲渡費用にできるわけではありません。

税務上の扱いが分からない費用は、税理士や税務署へ確認しましょう。

譲渡所得の税率は所有期間で変わる

土地売却による譲渡所得の税率は、所有期間によって異なります。

判定するのは、実際に所有した日数ではなく「売却した年の1月1日時点」です。

区分（所有期間）	税率の目安
短期譲渡所得（5年以下）	39.63％
長期譲渡所得（5年超）	20.315％

この税率には、所得税・住民税・復興特別所得税が含まれています。

例えば、2026年中に売却する場合は、2026年1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかを確認します。

「購入してからもうすぐ5年だから長期になる」と自己判断せず、取得日と売却時期を確認しておきましょう。

土地売却でかかる印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた印紙税がかかります。

印紙税額は契約金額によって異なり、不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置が適用される期間もあります。

電子契約など、契約方法によって印紙税の扱いが異なる場合もあるため、契約時に確認しましょう。

土地売却でかかる主な費用

土地売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生する場合があります。

どの費用が必要になるかは、売却方法や土地の状態によって異なります。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して土地を売却した場合は、仲介手数料が発生します。
一般的な売買では、宅地建物取引業法で上限が定められています。
また、一定の低価格帯の不動産では、特例によって通常とは異なる上限が適用される場合があります。
一方、不動産会社が直接買主となる買取では、通常は仲介手数料は発生しません。

売却方法を比較するときは、売却価格だけでなく仲介手数料を含めた手取り額で確認しましょう。

👉不動産買取で仲介手数料はかかる？不要な理由・その他の費用・仲介との違いを解説

登記関連費用

土地に抵当権が設定されている場合や、登記上の住所・氏名が現在と異なる場合などは、売却前に登記手続きが必要になることがあります。
司法書士へ依頼する場合は、登録免許税のほかに報酬がかかります。

必要な登記は物件ごとに異なるため、売却前に確認しておきましょう。

👉不動産売却時の登記とは？所有権移転・抵当権抹消・費用・必要書類を解説

測量費

土地の境界が不明確な場合や、売買条件として境界確認を求められた場合には、測量費が発生することがあります。
ただし、すべての土地で新たな測量が必要になるわけではありません。

既存の地積測量図や境界確認書などを確認したうえで、測量の必要性を判断しましょう。

解体費

古家がある土地では、建物を解体してから売却する場合に解体費がかかります。
費用は建物の構造や大きさ、前面道路、残置物、アスベストの有無などによって異なります。

先に解体した方が有利とは限らないため、古家付きのまま売る場合と更地にする場合の両方を比較しましょう。

税負担を軽減できる主な特例

土地や建物の売却では、一定の要件を満たすと税負担を軽減できる場合があります。

代表的なものは次のとおりです。

マイホームの3,000万円特別控除

自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

家屋を取り壊した後に土地だけを売る場合でも、一定の条件を満たせば対象になる場合があります。

10年超所有の軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば軽減税率の特例を利用できることがあります。

相続した空き家の特例

相続した一定の空き家やその敷地を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられることがあります。

相続人の人数などによって控除額が異なる場合があるため、適用条件を確認しましょう。

相続財産の取得費加算の特例

相続税を納めた相続財産を一定期間内に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できることがあります。

特例には細かな条件や併用制限があるため、税理士や税務署へ確認することが大切です。

土地売却の税金・費用はいつ払う？

税金や費用は、すべて同じタイミングで支払うわけではありません。

タイミング	主な税金・費用
売却準備	測量費・解体費など
売買契約時	印紙税・仲介手数料の一部など
決済・引渡し時	仲介手数料残額・登記関連費用など
売却翌年	譲渡所得に対する所得税など
翌年度	住民税