📝 この記事の結論
共有名義の不動産でも売却は可能です。ただし、不動産全体を売却する場合と、自分の共有持分だけを売却する場合では、必要な同意や手続きが異なります。
① 共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。売却価格や時期、費用負担、売却代金の整理方法まで事前に共有しておきましょう。
② 自分が所有する共有持分については、原則として自分の判断で売却できます。ほかの共有者へ売る方法や、第三者へ持分のみを売却する方法があります。
③ 共有者同士で意見がまとまらない場合は、無理に全体売却を進めず、登記内容・持分割合・各共有者の希望を整理することが大切です。話し合いで解決できない場合は、法的な手続きを検討するケースもあります。
「兄弟で相続した実家を売りたいけれど、全員の同意が必要？」
「共有者の一人が売却に反対していて話が進まない」
「自分の持分だけ手放すことはできる？」
共有名義の不動産では、このような悩みが起こりやすくなります。
この記事では、共有名義の不動産を売却する方法や共有者の同意が必要なケース、共有持分だけを売却する方法、注意点をわかりやすく解説します。
👉共有持分を持ち続ける7つのリスク｜固定資産税・相続・親族トラブルと解消方法を解説
共有名義の不動産は売却できる？
共有名義とは、一つの土地や建物を複数人で所有している状態です。
親から相続した実家を兄弟姉妹で所有している場合や、夫婦で住宅を購入した場合などに共有名義になることがあります。
共有名義でも不動産の売却は可能ですが、まず「不動産全体を売るのか」「自分の共有持分だけを売るのか」を分けて考える必要があります。
不動産全体を売るには原則として共有者全員の同意が必要
たとえば、兄・姉・弟の3人で実家を共有している場合、1人だけの判断で実家全体を売却することはできません。
売却を進める前に、次のような内容を共有者同士で確認しておきましょう。
- 不動産を売却するか
- どの程度の価格なら売却するか
- 仲介と買取のどちらを検討するか
- 売却にかかる費用をどう負担するか
- 売却代金をどのように整理するか
そのため、不動産会社へ相談する前後に、共有者全員で売却方針を確認しておくことが大切です。
自分の共有持分だけなら売却できる場合がある
たとえば2人で2分の1ずつ所有している場合、それぞれが2分の1の共有持分を持っています。
自分が所有する共有持分については、原則としてほかの共有者の同意を得ずに売却可能です。
そのため、不動産全体の売却にほかの共有者が同意してくれない場合でも、自分の持分だけを手放す方法を検討できます。
共有持分だけを購入しても不動産全体を自由に使用・処分できるわけではないため、一般の購入希望者は限られやすくなります。
そのため、ほかの共有者へ持分を買い取ってもらうか、共有持分専門の不動産会社へ相談する方法が一般的です。
まず登記内容と持分割合を確認する
主に確認しておきたい項目は以下の通りです。
- 現在の共有者
- それぞれの持分割合
- 登記名義
- 相続登記など必要な手続きの状況
誰がどの持分を所有しているのかを正確に把握することが、共有不動産を整理する第一歩です。
共有名義の不動産を売却する4つの方法
共有名義の不動産を手放す方法は、共有者全員で不動産全体を売却するだけではありません。
共有者同士の意向や、不動産を今後どうしたいかによって、主に4つの方法を検討できます。
共有者全員で不動産全体を売却する
共有者全員が売却に同意できる場合は、不動産全体を第三者へ売却する方法があります。
一般的な不動産と同様に査定を受け、仲介や買取などから売却方法を選びます。
売却後の代金は、持分割合や共有者間の取り決め、売却費用の負担などを踏まえて整理します。
売却活動を始める前に、
・売却希望価格
・売却時期
・不動産会社との窓口
・費用負担
・売却後の代金の扱い
まで決めておくと、途中で認識がずれるのを防ぎやすくなります。
自分の共有持分をほかの共有者へ売却する
不動産を残したい共有者と、共有関係から離れたい共有者がいる場合は、共有者同士で持分を売買する方法があります。
たとえば兄弟2人で実家を共有しており、兄は家を残したい、弟は持分を手放したいという場合です。
兄が弟の持分を取得すれば、共有状態を解消できる可能性があります。
そのため、まず不動産全体の査定を受け、価格を話し合うための材料をそろえることが大切です。
自分の共有持分だけを第三者へ売却する
ほかの共有者が持分を買い取る意思がない場合は、自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法もあります。
自分が所有する共有持分については、原則としてほかの共有者の同意を得ずに売却できます。
ただし、共有持分を第三者へ売却すると、その購入者が新たな共有者になります。
共有持分を売却する場合は、価格だけでなく、売却後に共有関係がどう変わるのかまで確認して判断することが大切です。
共有関係を整理してから売却する
状況によっては、共有状態そのものを整理してから売却する方法もあります。
たとえば、
・共有者間で持分を売買する
・土地について分筆を検討する
・話し合いによって所有関係を整理する
などです。
ただし、土地を分筆しただけで共有関係が自動的に解消されるわけではありません。
分筆後の土地について、誰がどの部分を所有するのかなど、所有権の整理や共有者間の合意が必要になります。
不動産の形状や建物の有無、共有者の意向によって適した方法は異なるため、専門家へ相談しながら検討しましょう。
👉権利関係が複雑な不動産は売却できる？よくあるケースと整理・売却方法を解説
共有持分を第三者へ売るときの注意点
共有持分だけを売却する方法は、共有者全員の同意が得られない場合の選択肢になります。
一方で、不動産全体を売却する場合とは異なる注意点があります。
一般の買主が見つかりにくい場合がある
そのため、通常の戸建てや土地のように、一般の購入希望者がスムーズに見つかるとは限らないのが現状です。
一般的な仲介で買い手を探すのが難しい場合は、共有持分を専門に取り扱う不動産会社へ買取を相談する方法を検討してみましょう。
売却価格は持分割合だけでは決まらない
共有関係や利用状況、不動産の状態などによって評価は大きく変わります。
査定を受ける場合は、提示された金額だけでなく「持分価格の算出根拠」までしっかり確認することが大切です。
売却後の共有関係も確認する
その後、既存の共有者と購入者との間で、不動産の使用や管理、共有関係の解消などについて話し合いが必要になる場合があります。
トラブルを防ぐためにも、購入者がどのような方針で持分を取得するのかを事前に確認しておくと安心です。
共有者の一人が売却に反対している場合の対処法
不動産全体を売却したくても、一人でも反対している共有者がいると、原則として全体売却を進めることはできません。
まずは、なぜ反対しているのかを確認しましょう。
「将来自分が使いたい」「価格が安いと感じている」「急いで売る必要がない」など、理由によって対応は変わります。
現在の状況を共有する
感情だけで話し合うのではなく、以下を共有すると話し合いの材料になります。
・現在の査定額
・固定資産税や管理費
・建物の状態
・今後の修繕や管理の負担
・売却にかかる期間
持分売却も選択肢にする
全体売却について合意できない場合でも、自分の共有持分をほかの共有者へ売る方法や、第三者へ売却する方法を検討できます。
「全員で売る」だけにこだわらず、共有関係から離れる方法も含めて考えましょう。
共有名義の不動産売却で起こりやすいトラブル
共有名義では、売却そのものに賛成していても、条件の違いから話が止まることがあります。
売却価格や時期について意見が合わない
「できるだけ高く売りたい人」と「多少条件が下がっても早く整理したい人」では、希望が異なります。
固定資産税や管理費の負担で揉める
使っていない不動産でも、固定資産税や管理などの負担は続きます。
誰が何を負担するのか曖昧なままにすると、不満がたまりやすくなります。
👉共有者が固定資産税を払わない場合はどうする？対処法・立替分の請求・共有持分の売却を解説
共有者同士の連絡が取れない
共有者が遠方に住んでいたり、長期間連絡を取っていなかったりすると、売却方針を決めるだけでも時間がかかることがあります。
早めに連絡先や意向を確認しておくことが重要です。
👉共有者が遠方に住んでいる不動産を売却するには？手続きや注意点を解説
話し合いで解決できない場合
その一つが「共有物分割請求」です。
共有物分割請求では、共有関係を解消するために、以下のような方法が検討されます。
- 現物分割：土地などをそのまま分ける方法
- 価格賠償：一部の共有者が取得して他者に代償金を支払う方法
- 換価分割：不動産を売却して代金を分ける方法
共有名義の不動産をスムーズに売却するポイント
共有名義の不動産では、最初から売却方法を決めるより、現在の状況を正確に把握することが大切です。
登記内容と持分割合を確認する
法務局の登記事項証明書などで、共有者と持分割合を確認しましょう。
共有者それぞれの希望を整理する
「売る・売らない」だけではなく、
・今後利用する予定があるか
・いつまでに整理したいか
・希望する価格はあるか
・持分だけ手放したい人がいるか
などを確認すると、選択肢を考えやすくなります。
不動産全体の査定を受ける
持分売買を検討する場合でも、まず不動産全体の査定を受けておくと価格を話し合う材料になります。
査定額だけでなく、価格の根拠や売却条件も確認しましょう。
一人で全体売却を進めない
不動産全体を売却する場合は、重要な条件について共有者全員で情報を共有しながら進めることが大切です。
「聞いていなかった」という認識のズレを防ぐため、重要な決定は記録に残しておく方法もあります。
👉不動産見積もりを比較する方法！査定額だけで選ばないコツをプロが解説
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
共有名義の不動産では、まず誰がどの持分を所有しているのか、不動産全体を売るのか、自分の持分だけを整理するのかを分けて考えることが重要です。
話し合いが進まない場合も、登記内容や査定結果、各共有者の希望を整理すると、次に取るべき方法を判断しやすくなります。
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よくある質問
共有名義の不動産は売却できますか？
はい。共有者全員が同意すれば、不動産全体を売却できます。また、自分が所有する共有持分のみを売却できる場合もあります。
不動産全体を売るには全員の同意が必要ですか？
原則として共有者全員の同意が必要です。
自分の共有持分だけ売ることはできますか？
原則として可能です。ただし、持分だけを購入する一般の買主は限られる場合があります。
共有者の一人が売却に反対している場合はどうしますか？
反対している理由や各共有者の希望を整理しましょう。全体売却が難しい場合は、共有者への持分売却や自分の持分だけを売却する方法も検討できます。
共有持分を第三者へ売るとどうなりますか？
購入者が新たな共有者になります。不動産の利用や管理などについて、既存の共有者との調整が必要になる場合があります。
共有持分を売ると他の共有者に知られますか？
自分の共有持分を売却する場合、原則として他の共有者の同意は必要ありません。ただし、売却後は購入者が新たな共有者になるため、結果として売却を知る可能性があります。
兄弟で相続した実家も売却できますか？
共有者全員が同意すれば、不動産全体を売却できます。意見がまとまらない場合は、持分売却など別の方法も検討できます。
共有持分はいくらで売れますか？
持分割合だけで単純に決まるわけではありません。不動産全体の価値や利用状況、共有関係などによって評価が変わります。
話し合いで共有関係を解消できない場合はどうしますか？
共有物分割請求などの法的手続きを検討する場合があります。法律上の争いがある場合は弁護士へ相談しましょう。
共有名義の不動産はどこに相談すればいいですか？
共有不動産や共有持分の取り扱い経験がある不動産会社へ相談できます。法的な争いについては弁護士へ相談しましょう。
まとめ｜共有名義の売却は全体売却と持分売却を分けて考える
共有名義の不動産を売却する場合は、不動産全体を売るのか、自分の共有持分だけを売るのかを最初に整理することが重要です。
一方、自分の共有持分については、原則として自分の判断で売却できます。
共有者同士で意見がまとまらない場合も、共有者間での持分売買や第三者への持分売却など複数の方法があります。
まずは登記内容や持分割合、各共有者の希望を整理し、状況に合った方法を検討しましょう。
共有名義・共有持分の売却相談はさくら都市デザインへ
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共有名義・共有持分の売却相談は さくら都市デザイン株式会社では、共有名義の戸建て・土地・空き家などの売却や、共有持分の整理に関するご相談を承っております。 現在の登記内容や持分割合、共有者それぞれのご意向を確認しながら、共有者全員での売却、共有者間での持分売買、自分の持分だけを売却する方法などを整理できます。 「共有者の一人が売却に反対している」 「兄弟姉妹で相続した実家を整理したい」 「自分の共有持分だけ売却したい」 という方も、まずは現在の共有関係や登記状況からご相談ください。
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